Главная / Архив публикаций / Оценочная деятельность в контексте стратегии развития рынка земли и недвижимости (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)
Оценочная деятельность в контексте стратегии развития рынка земли и недвижимости (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Ю. А. Цыпкин, член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, заведующий кафедрой маркетинга ГУЗ
ГЛАВА 3. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В КОНТЕКСТЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
К 2002 г. земельный потенциал России составляет 1.7 млрд. га земли (12.5 % мировой территории), включая 55 % черноземных почв мира [6]. Начата ликвидация государственной монополии на землю, введено платное землепользование.
Государственной Думой Российской Федерации 28 сентября 2001 г. принят Земельный кодекс Российской Федерации, который был одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 г. и 25 октября 2001 года подписан Президентом Российской Федерации (№ 136-ФЗ).
Земельный кодекс и изданные в соответствии с ним акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Принятие Земельного кодекса способствует активизации процессов земельного реформирования, которые в 1991-2001 гг. из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали медленно, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы.
Однако следует констатировать, что к 2002 г. рынок недвижимости в России до сих пор не создан. Можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро в настоящее время развивается рынок жилья. Однако следует отметить, что от него значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии находится рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.
Стимулировать и упорядочить рынок недвижимости может вступление в силу в апреле 2002 г. Федерального Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (принятого Государственной Думой 30.11.2001 г. и одобренного Советом Федерации 5.12.2001г.).
В современных условиях фрагментарность рынка недвижимости вызвана отсутствием у собственников недвижимости прав собственности на землю, а, следовательно, значит и отсутствием надежных правовых гарантий на недвижимость. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения.
Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, не сформировался, в том числе из-за трудностей при выкупе земельных участков под предприятиями и строениями. Неполноценность имеющихся у владельцев прав на объекты недвижимости (без прав собственности на земельный участок) не позволяет финансировать их развитие посредством ипотечного кредитования, создает препятствия для инвесторов. Не получила развития практика использования конкурентных процедур приватизации земельных участков при предоставлении их под застройку, и участков вместе со строениями, которая могла бы формировать такой рынок.
Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идет крайне медленно.
Органы власти, обладая фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии четких норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.
Оценка недвижимости для налогообложения в настоящее время не основана на рыночных ценах. Сами эти цены чаще всего недоступны для публичного ознакомления. Непомерно высокие государственные пошлины (нотариальные сборы) вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.
Инженерная инфраструктура городов и поселений разрушается. Источники средств для ее поддержания и развития отсутствуют. При этом арендная плата и налоги на земельные участки не обеспечивают необходимых размеров поступлений в бюджет. В этих условиях оказываются безуспешными попытки местных властей решить проблемы как поддержания инфраструктуры, так и ее развития за счет дополнительных требований к инвесторам. Налог на недвижимость, который способен создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью на местном уровне, не вводится из-за несовершенства законодательства.
Все перечисленное предопределяет большие риски и неоправданные затраты вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Продолжается раздельное правовое регулирование частей объектов недвижимости - отдельно земельных участков и отдельно - расположенной на них иной недвижимости и участков недр, что не обеспечивает полноценных прав на недвижимость. Отсутствует защита прав добросовестного приобретателя, нет реальных гарантий государством зарегистрированных прав.
Государственный учет объектов недвижимости на законодательном уровне искусственно разделен на кадастровый учет участков, технический учет зданий и помещений и учет иных объектов недвижимости. От административных функций по государственному учету объектов недвижимости законодательно не отделена деятельность по землеустройству и измерению этих объектов, что затрудняет выявление ошибок и злоупотреблений, зафиксированных в государственном кадастре, чрезвычайно удорожает и затягивает процесс подготовки документов для государственной регистрации прав на недвижимость.
Содержание прав по использованию и развитию недвижимости регулируется административными решениями при отсутствии защищенных законом правовых гарантий. Не установлена обязательность предоставления земельных участков для коммерческого использования на конкурентной основе. Действующая система административно определяемого налога на землю препятствует введению законодательства о налогообложении недвижимости на основе оценки ее рыночной стоимости. Недвижимость не стала финансовым активом.
Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли и недвижимости:
- сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;
- процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
- наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;
- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;
- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;
- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;
- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.
Стратегической целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Основными результатами реализации государственной политики должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной зашиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Возможность выбора для граждан и инвесторов может быть обеспечена только при условии демонополизации рынка недвижимости, развития на нем конкуренции. Особенность сложившегося сегодня положения в том, что главным монополистом на рынке земли является само государство. В этой связи основными нарушителями прав граждан и предпринимателей во многих случаях оказываются именно соответствующие органы власти. При этом главным препятствием для защиты интересов граждан и предпринимателей является несовершенство законов, в большей степени отражающих интересы государственных ведомств, чем общества.
Реализации поставленных целей будет способствовать новый Земельный кодекс.
Для достижения стратегической цели государственная политика должна быть сфокусирована на следующих основных направлениях:
- реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость (разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости):
- стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их гражданского оборота;
- институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.
Главной целью проводимого в стране реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость является ликвидация государственной монополии на землю. Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении земли, обеспечившие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Такой подход обеспечит передачу подавляющего большинства объектов недвижимости в руки юридических и физических лиц и позволит с использованием рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование.
С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов Российской Федерации. Такая передача земли - при одновременном установлении четких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости - ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого (на первом этапе) и налогообложение которого будет обеспечивать значительную часть местного бюджета.
Разгосударствление земли должно включать три элемента [6]:
1) передача участков под строениями в собственность их собственникам (строений и предприятий);
2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий;
3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.
Разгосударствление земли направлено на увеличение предложения недвижимости, создание новых объектов и более эффективное использование существующих объектов благодаря их гражданскому обороту. Увеличение предложения недвижимости необходимо, чтобы обеспечить возможности для развития производства товаров и услуг, снизить цену для пользователей объектов, решить жилищную проблему.
Необходимо перейти к формированию полноценных, то есть юридически единых объектов недвижимости. Здание, строение, предприятие могут считаться полноценными объектами только в том случае, когда права собственности на них абсолютно ясны и не обременены проблемой юридической разобщенности земельного участка и здания, "разорванностью" прав на них.
Поскольку юридическая "разорванность" прав на участок и строение ущемляет права собственника строения, такой участок подлежит передаче ему в собственность по его заявлению с уплатой минимальной цены. Такая мера служит дооформлению уже существующих прав собственности на здание, сооружение, предприятие.
Приватизация предприятий как единых объектов недвижимости позволит создать условия, привлекательные для инвестирования в производство, обеспечит снижение рисков и издержек, будет служить укреплению инструментов кредитно-финансового и фондового рынка. Продажа на условиях конкурсности земельных участков в собственность позволит создавать новые объекты, исходя из предпочтений конечных потребителей жилых, коммерческих и промышленных объектов.
Стимулирование эффективного использования, гражданского оборота и создания объектов недвижимости должно осуществляться в интересах граждан, организаций, муниципальных образований и государства.
Такое стимулирование должно предусматривать: меры налоговой политики, создающие благоприятный инвестиционный климат для привлечения средств в создание и улучшение объектов недвижимости (развитие недвижимости); снижение трансакционных издержек; осуществление правового зонирования и контроля за соблюдением установленных ограничений; распространение сферы действия государственных и местных программ приватизации на приватизацию земли и иной недвижимости.
Государство должно выступить организатором рынка недвижимости. Основным рычагом управления этими процессами является формирование наиболее полного, непротиворечивого и взаимоувязанного законодательства, обеспечивающего реализацию государственной политики в сфере земли и иной недвижимости, включая леса, воды, недра и т. д., установление правил функционирования рынка недвижимости и гарантий инвесторам.
Регулятором рынка, стимулом вовлечения в оборот и эффективного использования недвижимости будет выступать муниципальный налог на недвижимость. Посредством этого налога каждому собственнику устанавливается своего рода нижний предел "эффективности производства" или "имущественный ценз" (для объектов, не приносящих дохода). Если собственник или владелец не может обеспечить эту доходность и оплатить налог, он продает права на объект, который переходит к более эффективно использующему объект собственнику или владельцу.
Снижение трансакционных издержек должно осуществляться за счет снижения затрат денежных средств и времени граждан и организаций на оформление необходимой документации, уменьшения размера нотариального сбора, упрощения процедур вовлечения государственной и муниципальной недвижимости в оборот при одновременной более жесткой их правовой регламентации. Необходимо упростить процедуры формирования, учета и регистрации прав на объекты недвижимости, включая процедуры согласований. Снижение затрат на землеустройство и инвентаризацию зданий достигается посредством развития конкурентной среды на рынке соответствующих услуг.
Необходимо разработать и реализовать механизмы преобразования земельных ресурсов и иной недвижимости в финансовые активы с обязательным встраиванием последних в кредитно-финансовую систему государства.
Необходимой предпосылкой успешной реализации государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является сосредоточение в рамках единого федерального органа функций:
- по координации действий органов исполнительной власти в сфере недвижимости;
- разработке предложений по реализации государственной политики в сфере земли и иной недвижимости, мониторингу и обобщению его результатов:
- контролю исполнения законодательства в отношении гражданского оборота недвижимости и правового регулирования землепользования и застройки (градорегулирования).
Следует пересмотреть роль федеральных органов с целью перехода от системы административного руководства (централизованное управление земельными ресурсами страны в условиях государственной монополии на землю) к системе децентрализованного и максимально приближенного к объектам регулирования государственными органами и органами местного самоуправления участников рынка, единство которого обеспечивается общим законодательством и контролем за его исполнением. Новая система регулирования обеспечит свободу оборота недвижимости и самостоятельность использования земли и иной недвижимости ее собственниками. Децентрализация сделает возможным установить четкие полномочия и ответственность государственных органов власти, органов местного самоуправления, а также права, обязанности и ответственность собственников объектов недвижимости.
Для обеспечения рынка недвижимости необходимо создать систему органов, которые должны выполнять четыре функции:
1) юридически закрепить факт появления и существенного изменения объекта недвижимости посредством выполнения функций по кадастровому учету;
2) гарантировать существующие права путем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
3) установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости, которые определяют ценность недвижимости как товара, посредством принимаемых на муниципальном уровне норм о правовом зонировании;
4) обеспечить оценку всех объектов недвижимости для целей налогообложения.
Каждая из указанных выше четырех функций должна регламентироваться федеральным законодательством.
Целесообразно создать единую систему кадастрового учета объектов недвижимости (участков, строений, иных объектов недвижимости). Органам, осуществляющим кадастровый учет, необходимо запретить осуществление какой-либо иной деятельности. Формирование объектов по инициативе собственника могут выполнять любые организации, имеющие соответствующие лицензии. Особой регламентации требует оценка недвижимости для целей налогообложения, которая не должна совмещаться с деятельностью по сбору налогов. Должно быть усовершенствовано законодательство о регистрации прав на недвижимость, обеспечено становление на местном уровне системы регистрации прав на недвижимость. Целесообразно создание муниципальных служб градостроительного планирования и правового зонирования территории для планирования и контроля за развитием недвижимости в соответствии с установленными видами использования и строительного изменения недвижимости.
Органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления должны выступать как представители интересов населения, проживающего на соответствующей территории. Для того чтобы обеспечить соответствие общественным интересам деятельности органов власти по распоряжению и использованию государственной и муниципальной недвижимости, эту деятельность необходимо поставить в определенные правовые рамки, установить ее принципы и критерии оценки принятия решений. При этом должны быть обеспечены публичность и обоснованность действий органов власти, особенно касающихся выкупа недвижимости для общественных и муниципальных нужд.
Государство должно стимулировать активное участие граждан и профессиональных объединений в решении проблем рынка недвижимости как на местном уровне - в форме публичных слушаний по регламентам правового зонирования, так и на региональном и федеральном уровнях - в форме участия в законотворческой работе объединений профессиональных участников рынка и организаций по защите прав потребителей.
3.2. ПЕРСПЕКТИВЫ РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИИ
Определение четких прав и установленных обязанностей инвесторов, защита их интересов, установление норм и правил по разрешенному использованию и строительному изменению недвижимости, гарантирующие прозрачность процедур и объективность решений (правовое зонирование), будут способствовать улучшению инвестиционного климата и росту объема инвестиций в развитие недвижимости. Существенно повысится активность инвесторов в развитие коммерческой и конторской недвижимости с целью получения дохода. Станет возможной последующая перепродажа объекта по его действительной рыночной стоимости.
В результате устранения существующих барьеров для получения участков под застройку за счет создания равных возможностей для получения участков в собственность под строительство на основе участия в конкурсе увеличится предложение на рынке земельных участков для строительства объектов нужного типа и качества. Это создаст основу для развития деятельности застройщиков (девелоперов), занимающихся улучшением и застройкой участков для последующей продажи.
Недвижимость станет надежным залоговым обеспечением кредитов. Появится значительный спрос на банковские услуги по кредитованию, так как будут созданы условия для финансирования строительства посредством ипотеки, а также использования ипотеки как инструмента финансирования приобретения недвижимости. Установление возможности ипотеки земельного участка вместе с правами собственности на вновь возводимый объект недвижимости позволит получать кредит на строительство. Активное участие профессиональных кредиторов в финансировании развития недвижимости позволит снизить риски, связанные с инвестированием в недвижимость. Прямые инвестиции значительно сократятся.
Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки в соответствии с условиями правового зонирования. Стабильность "правил игры" на рынке недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение единого налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от своей деятельности.
Граждане получат твердые гарантии права собственности на недвижимость, включающую земельный участок, будь то квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом, дача или иной объект. Подтверждение законных прав собственности на них, завершение процесса приватизации жилья через передачу прав собственности на общее имущество в кондоминиумах и на занимаемые участки, будет встречено населением позитивно.
Прямым следствием передачи участков под зданиями в собственность их владельцев, совершенствования законодательства и практики землеустройства, кадастрового учета и регистрации прав будет превращение значительной части граждан в полноценных собственников своего жилья. Для многих граждан будут созданы возможности увеличить свои доходы, уровень жизни и пополнить "средний класс". Возможность свободного гражданского оборота объектов недвижимости позволит каждому гражданину использовать свое жилье в своих интересах с максимальной эффективностью: сдать в аренду, продать, получив его настоящую цену, взять в аренду или купить более подходящее жилье ближе к месту работы по приемлемой цене.
Доходы значительной части граждан "среднего класса" связаны с рынком недвижимости. Предлагаемые меры позволят значительно увеличить эти доходы, сделать их более гарантированными. Часть граждан этой группы является предпринимателями, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Весь малый бизнес чрезвычайно чувствителен к так называемым "фиксированным затратам", к которым относятся и затраты на пользование недвижимостью. Мероприятия по восстановлению единства недвижимости, созданию новых строений и развитию ее гражданского оборота будут способствовать увеличению соответствующих предложений, снижению цен на объекты, снижению арендной платы. Значительно большие возможности появятся у существующих предпринимателей: выгодное предложение "производственных площадей" привлечет в малый бизнес больше предприимчивых граждан.
Предприниматели "среднего бизнеса" в результате передачи им в собственность участков под их строениями получат "автоматическое" и существенное увеличение стоимости их бизнеса. Они смогут расширить свое дело посредством строительной ипотеки. Благодаря равной для всех возможности выбора участка для ведения бизнеса, стимулирующей ведение дел "по правилам", создаются более эффективные предприятия, не обремененные криминальными и административными поборами, которые приносят стабильные большие доходы.
Рынок недвижимости становится источников местного экономического развития: недвижимость обеспечивает рабочие места и жилье, доходы в бюджет; недвижимость как объект надежных прав обеспечивает приток инвестиций, повышает качество жизни в городе, поселении.
Введение рынка земельных участков в городах позволит привлечь средства граждан и организаций к строительству жилья не только в сельской местности вдали от места работы горожан, но и в пределах города, поселения. Благодаря рынку участков это жилье будет дифференцировано в соответствии с требованиями потребителей по цене, качеству и местоположению.
Реализация предусмотренных мероприятий окажет существенное влияние на градостроительство:
- позволит осуществлять градостроительство с учетом мнения местного сообщества и владельцев недвижимости;
- создаст механизм формирования участков как объектов недвижимости;
- создаст рыночные рычаги перераспределения используемой земли, в том числе, вывода промышленных производств из центра городов;
- повысит эффективность использования земельных участков и иной недвижимости благодаря налогообложению недвижимости;
- создаст механизм наполнения местных бюджетов, благодаря чему станет возможным финансирование создания инженерной и транспортной инфраструктуры территорий городов и иных населенных пунктов;
- повысит уровень благоустройства городов и иных населенных пунктов.
Предлагаемые меры позволят повысить эффективность существующих предприятий и создадут условия для возникновения новых предприятий и видов деятельности. Все участники рынка получат более гарантированные права на недвижимость как единый объект, включающий земельный участок, смогут снизить транзакционные издержки при операциях с недвижимостью.
На основе правового зонирования появится возможность реально осуществлять комплексное развитие городов и поселений, стимулировать мерами правового экономического воздействия вывод предприятий из центральных районов туда, где они более выгодны и владельцам предприятия, и городскому сообществу. Правовое зонирование поможет лучше планировать транспортную и инженерную инфраструктуру городов и поселений, создаст условия для их развития. Здесь могут быть применены известные во многих городах мира механизмы финансирования строительства инфраструктуры, в том числе за счет повышения стоимости участков, обеспеченных инфраструктурой, роста поступлений от налога на недвижимость.
Повышение ликвидности недвижимости позволит использовать ее в качестве залога. Ипотечное кредитование может решить две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьи смогут сначала получить жилье и только потом в течение достаточно долгого времени небольшими частями выплачивать кредит. Использование ипотеки в бизнесе станет со временем основным источником финансирования развития производства товаров и услуг.
Благодаря полноценной собственности на недвижимость, увеличится инвестиционная привлекательность российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать долгосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это, в первую очередь, приведет к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства.
3.3. ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ
Приоритетные направления реализации стратегии развития рынка земли и недвижимости Российской Федерации следующие:
1) реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость;
2) стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота;
3) институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.
Реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость
Новый Земельный кодекс [ЗК РФ] способствует исправлению правовой ситуации, когда собственник строения, предприятия не располагает полноценными правами на свое имущество, поскольку его права ограничены условиями аренды или пользования земельного участка; созданию системы регистрации прав на недвижимость, защищающую имущественные интересы добросовестных правоприобретателей и гарантирующую возмещение ущерба. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом, федеральными законами.
Приоритетными направлениями реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость являются:
1. Создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
1) Обеспечение реальной передачи участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности.
2) Совершенствование гражданского законодательства о недвижимости. Необходимо сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Целесообразно внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Имеет смысл подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все "вторичные" вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты). Цель этих мероприятий - защита прав собственников зданий, участков, а также иных лиц, имеющих права и законные интересы в отношении недвижимости.
2. Обеспечение правовой возможности гражданского оборота единых объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать мероприятия по защите прав покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
- законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
- отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" гражданского оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
3. Формирование системы установления и гарантирования прав на объекты недвижимости.
Для зашиты прав владельцев недвижимости необходимо создать надежные и эффективные государственные системы учета объектов недвижимости и регистрации прав и сделок с нею, а также установить на местном уровне систему определения прав собственников и владельцев по использованию и строительному изменению объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- законодательное закрепление единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов;
- четкая фиксация прав и обязанностей кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учетом;
- обеспечение публичности сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учет единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции осуществляет один орган, который ведет учет и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.);
- обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, укрепление доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя;
- определение содержание прав по использованию и развитию недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на ее использование и строительное изменение. Это требует принятия федеральных правовых актов о правовом зонировании, определяющих рамочные требования к соответствующим документам (Правила застройки и землепользования), которые должны определить содержание прав по использованию недвижимости.
4. Разграничение земель между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями (ст. 9-11 Земельного кодекса).
5. Приватизация недвижимости как единого объекта.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- правовое регулирование приватизации объектов недвижимости и предприятий;
- дополнение федерального законодательства о приватизации нормами о приватизации единых, включающих участок, объектов недвижимости и предприятий вместе с земельным участком с заранее определенными правами по их использованию и развитию на основе правового зонирования;
- передача на конкурсной основе государственных и муниципальных участков под застройку в собственность либо аренду;
- принятие на федеральном уровне норм о порядке передачи земельных участков как объектов недвижимости под застройку на основе публичности и конкурсности Участки могут передаваться не в собственность, а в аренду лишь в установленных случаях: 1) когда приватизация конкретных земельных участков запрещена федеральным законом; 2) в случае резервирования участков для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленном федеральным законом; 3) по желанию всех заявителей на предоставление участка под застройку.
При этом сохраняется правовое единство объекта недвижимости: строение и улучшения, возводимые собственником земельного участка считаются его собственностью; строение и все улучшения, возводимые на арендуемом участке, считаются находящимися в аренде на тех же условиях, что и арендуемый участок, если иное не установлено договором с собственником земельного участка.
Стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота
Приоритетные направления стимулирования эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота следующие.
1. Формирование условий для введения в оборот участков как объектов недвижимости.
До тех пор, пока хозяйствующие субъекты и органы власти имеют дело с неопределенными "территориями", земля не может быть предметом гражданского оборота, поскольку не является объектом недвижимости. Таковым она становится только после выделения из массива земель конкретных участков и их кадастрового учета. В этой связи принципиально важным для создания рынка недвижимости становится оперативное и недорогое землеустройство и кадастровый учет участков.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- формирование земельных участков как объектов недвижимости;
- организация кадастрового учета объектов недвижимости в интересах владельцев и в целях налогообложения;
- установление федеральным законодательством максимально быстрого и низкозатратного кадастрового учета объектов недвижимости и выдачи соответствующими органами кадастровых планов для регистрации прав - по желанию заявителя - с фиксированными (в виде линии на местности) или общими (в виде описания) границами участка;
- упрощение процедуры и сокращение продолжительности процесса получения инвесторами прав на земельные участки для строительства.
2. Введение муниципального налога на недвижимость.
Замена платы за землю, налога на имущество физических и юридических лиц одним муниципальным налогом на недвижимость создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований, позволит обеспечить эффективное использование и развитие объектов недвижимости.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- расширение эксперимента по налогообложению недвижимости, уточнение содержания налогообложения недвижимости с учетом накопленного опыта;
- введение муниципального налога на недвижимость;
- принятие законодательства о муниципальном налоге на недвижимость. Налог устанавливается местной властью как определенный процент от фискальной оценки, производной от рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Рыночная стоимость определяется с учетом наилучшего использования недвижимости;
- создание системы оценки недвижимости для целей налогообложения, включающей ведение реестра фискальной оценки.
- создание законодательной базы по оценке недвижимости для целей налогообложения на следующих принципах: 1) использование метода массовой рыночной оценки; 2) фискальная оценка осуществляется административными органами по единым для Российской Федерации процедурам и стандартам; 3) возможность оспаривания налогоплательщиком результатов фискальной оценки в суде на основе заключения независимого оценщика.
3. Стимулирование инвестиций в недвижимость
Действенным инструментом, способствующим осуществлению гражданами и предпринимателями инвестиций в недвижимость, является налоговое стимулирование инвестиций. Благоприятный налоговый режим позволит снизить издержки таких капиталовложений и, соответственно, повысить их привлекательность для различных субъектов рынка.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- проведение эффективной политики амортизации недвижимости;
- принятие законодательного акта Российской Федерации о ведении гибкой амортизационной политики с возможностью снижения сроков амортизации объектов недвижимости;
- налоговое стимулирование инвестиций в недвижимость;
- исключение из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходов на оплату процентов по ипотечным кредитам, страхования объекта в период строительства.
4. Развитие ипотечного кредитования
Серьезные подвижки в развитии рынков жилой и коммерческой недвижимости, строительной индустрии, повышение инвестиционной привлекательности городов поселений невозможны без совершенствования системы ипотечного кредитования. Развитие ипотеки положительным образом скажется на состоянии многих смежных со строительством отраслей, станет важным фактором экономического развития страны.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
1) Стимулирование ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.
Необходимо принять меры банковского и налогового регулирования по стимулированию сделок с использованием недвижимости в качестве обеспечения при кредитовании, в частности:
- изменение обязательных экономических нормативов деятельности банков, осуществляющих операции по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию, а также нормативов отчислений в фонд обязательного резервирования по привлеченным средствам в части средств, направляемых на кредитование под залог недвижимости;
- отказ от взимания налога на добавленную стоимость при реализации предмета залога при обращении на него взыскания;
- снижение пошлин при нотариальном заверении договоров ипотеки;
- стимулирование спроса на ипотечные кредиты для приобретения жилья гражданами путем снижения на срок выплаты кредита налогооблагаемой базы на сумму выплат по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.
2) Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Реализация задач, предусмотренных "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" по созданию условий для развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, предусматривает:
- совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке;
- совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования;
- создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования;
- организацию условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов.
5. Снижение трансакционных издержек при сделках с недвижимостью.
В настоящее время при операциях с недвижимостью покупатели и продавцы вынуждены нести большие затраты на их оформление. Такое положение является серьезным препятствием для их оборота, снижает эффективность вложений в недвижимость. Необходимо устранить препятствия, мешающие свободному обороту недвижимости, который обеспечивает ее эффективное использование.
Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- снижение размера сбора за нотариальные услуги при сделках с недвижимостью. Принятие поправок к Федеральному закону "О государственной пошлине" для снижения размера сбора за нотариальные услуги при сделках с недвижимостью путем перехода от процентного сбора к фиксированному;
- снижение налогов на операции с жилой недвижимостью. Для того чтобы стимулировать процесс улучшения гражданами своих жилищных условий путем продажи старой квартиры и приобретения новой, необходимо обеспечить снижение налогов на доходы физических лиц от операций с недвижимостью, в т.ч. полное исключение из налогооблагаемой базы дохода от продажи недвижимости при реинвестировании в недвижимость в течение двух лет.
