Фонд системного анализаФонд системного анализа
Архив новостей
Архив публикаций
Законы, постановления
Проекты законов
Координаты

 Главная / Архив публикаций / Оценочная деятельность в москве в контексте концепции управления собственностью и процессов приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)


Оценочная деятельность в москве в контексте концепции управления собственностью и процессов приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)

С.В.Орлов депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Ю. А. Цыпкин, член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, заведующий кафедрой маркетинга ГУЗ

ГЛАВА 4.
ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В МОСКВЕ В КОНТЕКСТЕ КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ И ПРОЦЕССОВ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ

4.1. УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ МОСКВЫ

Развитие оценочной деятельности в значительной степени зависит от факторов среды. Концепция управления собственностью и процессы приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы оказывают существенное влияние на деятельность профессиональных оценщиков, применяемые методы оценки недвижимости, саму стратегию оценочной деятельности.
Разработанная на период до 2005 года Концепция управления собственностью Москвы [8] призвана объявить приоритеты в области управления городской собственностью, пути совершенствования нормативной базы и на этой основе гарантировать всем участникам экономических отношений равные условия для коммерческой деятельности.
Концепция определяет основные подходы органов власти города в управлении собственностью в городе Москве на период до 2005 года и предусматривает:
- цели и задачи управления собственностью города, логику перехода к задачам территориальных и отраслевых органов и отдельных предприятий;
- методы и механизмы управления, систему учета в целом и по отдельным составляющим.
При формулировании целей и критериев обеспечивается привязка к временной шкале.
Концепция разработана с учетом финансово-экономической ситуации в стране и городе и базируется на основных нормативно-правовых актах Российской Федерации и Москвы.
В пределах срока действия Концепции:
- районы города муниципальной собственностью до проведения сплошной инвентаризации и разграничения собственности не наделяются, им делегируются только права по управлению;
- земельные участки не подлежат продаже, за исключением территорий, на которых проводится эксперимент по продаже;
- созданные после утверждения Концепции унитарные предприятия приватизации не подлежат.
Объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая объекты незавершенного строительства, не имеющие государственной регистрации, не могут быть объектами сделок.
Вопросы управления собственностью города увязываются с бюджетным процессом.
Принятие Концепции предусматривает последующую разработку Плана мероприятий по ее реализации.
Основными задачами управления собственностью в городе Москве до 2005 года являются:
1. Проведение инвентаризации всех объектов собственности города.
2. Паспортизация всех объектов собственности города.
3. Формирование казны города
4. Формирование единого информационного пространства города.
Предпосылками для разработки Концепции явились:
- необходимость государственного участия в регулировании рыночных отношений, в решении социально-экономических задач города, в удовлетворении потребностей населения в товарах и услугах;
- возникновение и развитие хозяйствующих субъектов различных форм собственности;
- противоречия между участниками рыночных отношений;
- дефицит бюджетных средств, необходимость поиска дополнительных источников дохода городского бюджета и методов экономии ресурсов;
- необходимость создания благоприятного инвестиционного климата с целью привлечения отечественного и иностранного капитала в экономику города;
- разработка протекционистской политики по отношению к отечественному производителю для производства конкурентоспособной продукции;
- практическое отсутствие сформулированных и закрепленных в нормативно-правовой форме интересов города в сфере управления собственностью;
- общее неблагополучное экономическое и финансовое положение в стране;
- необходимость завершения работ по разграничению собственности между Российской Федерацией и Москвой.
Собственность города и управление ею являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города.
В рамках Концепции собственность рассматривается в двух ракурсах:
- как объект (материальные и нематериальные активы - экономический аспект управления);
- как отношение субъекта (владельца) к объекту (юридический аспект управления), порождающее правомочия владения, пользования, распоряжения.
Основные схемы управления объектами собственности:
- обладание объектом как ресурсом;
- получение дивидендов, доходов, гарантий, арендных платежей и т.п. );
- использование объекта.
Управление отношениями собственности - управление правами владения, пользования и распоряжения (приватизация, аренда, безвозмездное пользование, найм, хозяйственное ведение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.д.).
Управление собственностью со стороны города осуществляется в отношении:
- объекта собственности;
- субъекта управления (управляющего), которому переданы полномочия по управлению объектом собственности.
Управление собственностью включает:
- нормативные методы - на основе отчетных (в том числе статистических) данных о состоянии объекта управления;
- сравнительные и прогностические методы, применительно к задачам управления в существующей политической, социальной и экономической ситуации.
Управление собственностью города представляет собой комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
Проблема управления собственностью в городе Москве рассматривается как совокупность двух задач:
1) обеспечение и развитие гражданского оборота и связанных с ним структур;
2) формирование городского хозяйства.
На органах власти лежит двойная обязанность:
- управлять принадлежащей сообществу собственностью;
- регулировать отношения в сфере всех форм собственности.
Для всех видов объектов собственности устанавливаются (вводятся нормативные параметры функционирования объекта, проводится оценка полезности объекта для города и эффективности управления объектом.
Критерий эффективности устанавливается или рассчитывается, исходя из социально-экономической значимости объекта и его целевого назначения.
Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей (выполнения нормативных требований).
В качестве универсального критерия оценки и способа ранжирована однотипных объектов является принцип оптимального и наиболее эффективного использования при разрешенном функциональном назначении.
Оценка эффективности целесообразна как для единичного объекта управления (пакет акций, фабрика, завод, учреждение), так и для всей отрасли в целом, с учетом накладных расходов на управление ("стоимость" департаментов и ведомств относится на затратную часть).
На территории Москвы находятся объекты собственности, относящиеся к следующим видам:
- федеральной собственности;
- государственной собственности города Москвы и иных субъектов Российской Федерации;
- муниципальной собственности города Москвы и иных муниципальных образований Российской Федерации;
- собственности иностранных государств;
- частной собственности физических и юридических лиц;
- общественных организаций и иных форм.
Регулирование пользования объектами любых форм собственности, расположенных на территории Москвы, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, города Москвы и заключенными договорами (в отношении объектов, находящихся в собственности иностранных физических и юридических лиц и иных субъектов Российской Федерации).
Объектами собственности города Москвы как субъекта Российской Федерации и муниципального образования являются:
- государственные и муниципальные унитарные предприятия;
- государственные и муниципальные учреждения;
- казна.
Казна города включает:
- бюджет города;
- внебюджетные фонды, иные финансовые ресурсы города;
- государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за принадлежащими городу предприятиями и учреждениями;
- землю;
- иное нераспределенное имущество города;
- нематериальные активы, не учтенные (не закрепленные за государственными и/или муниципальными предприятиями и учреждениями), включая интеллектуальную собственность, права, доли.
В зависимости от целей и задач управления объекты собственности могут классифицироваться различными способами. Выделяются следующие основные группы объектов:
а) физические объекты
- земля (специфическое правовое регулирование) - как общий ресурс города и в качестве земельного участка - объект недвижимости;
- недвижимость, не являющаяся земельным участком, в т. ч. "искусственная" (здания, постройки, сооружения - дороги, мосты, коммуникаций подземные сооружения, коллекторы...), "естественная" (насаждения, природные объекты ...), "подвижная";
- движимое имущество;
б) имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности;
в) имущественные комплексы, закрепленные за органами власти, правоохранительными и надзорными органами и службами безопасности (пожарные, санитарные, ветеринарные, экологические,) (проблема согласования федеральных структур и нормативов с потребностями города);
г) ценные бумаги, как:
- объект управления - спекулятивные - используемые для получения доходов;
- средство управления - право на участие в органах управления.
д) нематериальные активы. Интеллектуальная собственность;
е) финансовые ресурсы города (бюджет, внебюджетные фонды, привлеченные средства и пр.).
Субъектами собственности на территории Москвы выступают:
- городское сообщество - жители Москвы в своей совокупности - в отношении государственной и муниципальной собственности города Москвы;
- Российская Федерация - в отношении федеральной собственности;
- иные субъекты Российской Федерации, муниципальные образования Российской Федерации; иностранные государства, общественные организации, физические и юридические лица - в отношении соответствующих форм собственности.
Задачи управления собственностью города Москвы:
- создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;
- совершенствование экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства;
- финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов посредством предоставления ресурсов города и различных льгот;
- создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг; стимулирование прозрачности капиталов;
- привлечение инвестиций, в том числе иностранных;
- координация деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками;
- согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя с требованиями рынка и финансовыми возможностями города;
- управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов;
- стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;
- использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективное средство управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;
- оптимизация структуры собственности города.
Объекты недвижимости независимо от формы собственности на территории Москвы должны быть учтены и снабжены паспортом. Информация по объекту должна соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.
Первичная инвентаризация собственности на территории города проводится с документальной привязкой к данным городского учета. Сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает:
- соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и участками и географическими (местными) координатами;
- определение субъектов права для всех объектов недвижимости;
- оценку инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.
Учет ведется соответственно в:
- органе по управлению государственной и муниципальной собственности Москвы;
- органе по регулированию земельных отношений;
- городской казне.
Территориальные органы городской администрации ведут учет собственности, находящейся на закрепленной территории.
Отраслевые органы управления ведут учет имущества, переданного в управление подведомственным учреждениям и предприятиям.
Контрольные органы городской администрации периодически сопоставляют результаты учета по территориям, отраслям с данными органов по управлению собственностью и регулированию земельных отношений.
Права собственности на имущество Российской Федерации, иных субъектов Федерации и муниципальных образований, иных стран на территории Москвы регулируются законодательством Российской Федерации и Москвы, международным правом и договорами с соответствующими субъектами по принадлежности.
До настоящего времени полный перечень федеральной собственности в Москве не составлен.
Среди первоочередных мер в области земельных отношений необходимо размежевание государственной федеральной собственности и собственности города, что приведет к созданию многоукладной собственности на землю, создаст предпосылки для введения частной собственности.
При передаче имущества в процессе разграничения собственности необходимо предусматривать:
- детальную инвентаризацию передаваемого имущества;
- ответственность органов за сохранность и эксплуатацию имущества до и после передачи;
- форму и обязательное содержание актов приема-передачи имущества;
- условия разрешения возникающих конфликтов;
- механизмы передачи неиспользуемых объектов, принадлежащих другим субъектам управления.
Концепция предполагает введение механизмов оценки полезности всех объектов собственности города, их создания, сделок с ними путем определения бюджетной и иной эффективности, введения нормативов эффективности (по собственности в целом, отраслям и группам объектов).
Бюджетная эффективность. Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего городу Москве.
Бюджетные и иные финансовые поступления классифицируются следующим образом: налоговые поступления (отдельно относимые на себестоимость, отдельно на финансовые результаты), арендные и прочие обязательные платежи, выплаты дивидендов, прочие перечисления, включая спонсорские поступления. Отдельно должны быть учтены предоставляемые льготы.
Должны быть разработаны нормативы бюджетной эффективности для различных видов объектов собственности.
Социальная эффективность. Критерий "социальной эффективности" требует своей разработки. На начальном этапе используется метод сравнительной оценки со средними значениями по отрасли (группе социально схожих объектов), территории.
Важнейшими задачами в этой области являются следующие:
- разработка методик оценки имущества для целей инвентаризации, сделок с объектами городской собственности и их налогообложения;
- разработка системы учета имущества (на территории города, и за его пределами);
- разработка городских нормативов затрат на содержание имущества.
Одним из способов управления собственностью выступает реорганизация предприятий и учреждений и/или реструктуризация их имущественных комплексов.
Основой для реорганизации могут быть:
- выполнение задач, для решения которых создавалось предприятие (учреждение);
- несоответствие уставных целей, видов выпускаемой продукции (оказываемых услуг) и/или технологических процессов изменившимся социально-экономическим условиями и/или экологическим требованиям;
- снижение эффективности функционирования организации;
- изменение приоритетов в социально-экономическом развитии города и т.п.
Реорганизация может осуществляться
- путем изменения внешних характеристик организации - изменение организационно-правовой формы (преобразование предприятия в учреждение и наоборот, приватизация, выделение дочерних предприятий, слияние, разделение и т.п.);
- путем внутренней реструктуризации имущественного комплекса и/или организационной структуры предприятий (учреждения);
- путем совмещения указанных способов.
Одним из критериев внутренней реструктуризации имущественного комплекса выступает необходимость оптимизации состава имущества в отношении выполняемых предприятием (учреждением) функций.
Важнейшей составляющей Концепции является стратегия управления земельными ресурсами.
Земельные ресурсы г. Москвы - все земли в установленных границах города.
В Москве применяются виды прав на землю, установленные законодательством Российской Федерации.
Городские земли описываются:
- в целом (в пределах городской черты) - как пространство, на котором осуществляется жизнедеятельность городского сообщества;
- как обособленные участки - объекты недвижимости, имеющие различное целевое назначение.
Основная цель управления земельными ресурсами - рациональное и эффективное использование земельных ресурсов, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав города Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных ресурсов в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает:
- формирование объекта недвижимости - наличие сформированного объекта - земельного участка, его правового статуса со всеми сервитутами (ограничениями и обременениями) и целевым назначением;
- возможность оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;
- наличие земельно-информационной системы, основанной на данных Государственного земельного кадастра;
- наличие инфраструктуры земельного рынка, риэлтеров, института кадастровой и независимой оценки и др.
Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, должно предусматривать учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.
Особенности оборота земельных участков и/или прав на них заключается в том, что город как субъект Федерации и муниципальное образование выступает:
- властной структурой в рамках административного права;
- регулятором земельных отношений, включая установление ставок, государственный учет, межевание, установление границ, разрешенного или целевого пользования и т.п.;
- организатором кадастровой и рыночной оценки земель;
- контрольным органом по охране и использованию земель;
- хозяйствующим субъектом, являющимся крупнейшим собственником, предоставляющим свою собственность иным лицам на правах срочного или постоянного пользования, являющимся потенциальным продавцом земельных участков, как заказчик при размещении государственных заказов (реализации городских и муниципальных заказов).
Иные лица в земельные правоотношения вступают в рамках гражданского оборота.
Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует решения ряда проблем:
- создание рыночной системы (инфраструктуры) оборота земельных участков (прав на земельные участки);
- определение порядка ценообразования на земельные участки (и/или ценообразования на права на земельные участки), передаваемые в гражданский оборот;
- определение нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и др.);
- введение многообразных форм аренды земельных участков - земля в комплексе с другим имуществом/объектами, земля на праве застройки и других формах.
Реализация стратегии управления земельными ресурсами предусматривает проведение следующих мероприятий:
- разграничение земель города на федеральные, государственные земли Москвы и муниципальные земли;
- разработка процедур оформления прав на земли, находящиеся в федеральной собственности;
- разработка механизма компенсации потерь городского бюджета, связанных с безвозмездным и льготным предоставлением и использованием земельных участков на основании решений федеральных органов власти;
- разработка и проведение комплекса экономических и организационно-правовых мероприятий в соответствии с Генпланом развития города по перебазированию промышленных предприятий, их перепрофилированию, вовлечению освобождаемых земель в хозяйственный оборот;
- проведение эксперимента по продаже земельных участков в собственность в г. Зеленограде и по его результатам разработка механизмов передачи земель в частную собственность, порядка их отчуждения и других вопросов для поэтапного введения в г. Москве частной собственности на землю;
- разработка порядка учета земель за пределами г. Москвы, приобретенных для городских нужд;
- инвентаризация земельных участков, в том числе за границами города;
- установление границ всех земельных участков;
- ведение Реестра временно неиспользуемых земельных участков при систематическом выявлении неиспользуемых и нерационально используемых земель для последующего их перераспределения;
- определение методики выделения земельного участка для вновь образуемых организаций;
- обязательность включения геоподосновы в документацию по всем вновь выделяемым участкам при их госрегистрации, и включение обременении в процессе инвентаризации участков;
- совершенствование положения о поощрении (компенсации) пользователей земельных участков, передающих часть участка в распоряжение города на постоянной или временной основе;
- совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- совершенствование порядка залога прав пользования земельными участками - до формирования спектра частных собственников земельных участков;
- введение договоров аренды земельных участков под застройку с детализацией механизмов взаимодействия арендатора и города и определением способа использования построенного объекта по завершению договора аренды;
- разработка нормативных правовых документов:
1) по определению площадей и установлению границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования;
2) регламентирующих единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления г. Москвы;
3) поэтапного перехода к обороту прав на здания, сооружения (их части) одновременно с неразрывно связанными с ними правами на землю;
4) согласованного оформления правоудостоверяющих документов;
5) порядка проведения торгов по продаже объектов недвижимости;
6) порядка учета обременении и ограничений при реализации объектов недвижимости.
Целесообразно подробнее остановиться на особенностях управления объектами недвижимого имущества (в частности, жилыми помещениями и домами), находящимися в собственности города.
Размеры собственности (жилищного фонда), а также специфика самого собственника - города, практически исключают правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав собственника. Владение и пользование осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на основании договоров найма, в том числе с правом выкупа, аренды, в том числе с правом выкупа, купли-продажи с рассрочкой платежа и иных договоров.
Возможны два варианта управления государственным и муниципальным жилищными фондами;
1) непосредственно собственником;
2) управляющей организацией или компанией через систему договоров по соглашению с собственником.
Комитет муниципального жилья через систему своих подразделений в административных округах на основании ежегодно утверждаемой программы реализации жилья осуществляет распределение и предоставление жилой площади очередникам по месту жительства и организациям. В этом процессе ключевую роль играют такие элементы управления, как принятие решения по постановке гражданина на учет и предоставление ему жилого помещения, основанное на существующей системе законодательных и нормативных актов, контроль за соблюдением очередности и реализацией имеющихся у граждан льгот, выпуск распорядительных документов органа исполнительной власти, осуществление строго их учета и контроля за поступившей и реализованной площадью и др.
Весь комплекс управленческой деятельности по заключению, оформлению, сопровождению, учету, регистрации и контролю за исполнением договоров по использованию жилой площади должен быть сосредоточен в том органе, который осуществляет предоставление и распоряжение этой площадью, т.е. в Комитете муниципального жилья.
Договоры социального, коммерческого найма и аренды совмещают в себе фактически два договора - по пользованию жилым помещением и его техническому обслуживанию. В другом блоке договоров, таких как аренда с правом выкупа, купля-продажа жилых помещений, предоставленных по договору коммерческого найма, иные виды купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, стороной по договору от лица собственника уже выступает не ДЕЗ (Департамент единого заказчика), а Комитет муниципального жилья или уполномоченные Правительством Москвы организации.
В зависимости от вида договора, по которому предоставлено жилое помещение, функции по управлению разделились между Комитетом муниципального жилья и ДЕЗ. При этом функции осуществления технического обслуживания, содержания, ремонта и эксплуатации жилищного фонда по всем договорам остались за ДЕЗ.
Арендные платежи, плата за найм, оплата жилья и плата за техническое обслуживание по всем видам договоров поступают в ДЕЗ и используются им на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными организациями, что также подлежит корректировке, так как арендная плата является доходной статьей бюджета города и должна направляться в бюджет.
В условиях совершенствования системы управления жилищным фондом ДЕЗ необходимо рассматривать как альтернативу управляющей структуры, которая, вместо осуществления только контроля за подрядными организациями, финансирования работ подрядных организаций, выполняющих ремонт и техническое обслуживание, а также осуществления сбора платежей, должна:
- обеспечить обязательства города по текущему и частично, либо полностью, по капитальному ремонту и обслуживанию жилищного фонда;
- уметь организовать работу собственными силами;
- обеспечить максимальную эффективность использования жилищного фонда, инженерного оборудования, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения, уборки и ремонта внутриквартальных проездов и тротуаров;
- обеспечить максимальную эффективность использования жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, ДТП, водокачек, тепловых вводов и водостока, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения;
- обеспечить уборку и ремонт внутриквартальных проездов и тротуаров, обслуживание и ремонт внутренних и наружных систем освещения, лифтового хозяйства;
- обеспечить арендаторов и нанимателей, владельцев и собственников жилых помещений коммунальными и прочими услугами.
С точки зрения дальнейшего развития жилищно-коммунальной реформы в городе, собственник должен иметь возможность выбора тех управляющих, которые более эффективно, с наименьшими затратами могут управлять переданным ему городским имуществом, комплексно решать поставленные перед ними задачи без ухудшения качества технического обслуживания жилищного фонда.
Управление государственным и муниципальным жилищными фондами должно быть переориентировано с передачи функции управления по содержанию, обслуживанию и ремонту только государственными организациями на конкурсный отбор управляющей организации, которой передается функция по управлению в части содержания, ремонта и обслуживания.
В случае формирования товариществ собственников жилья в качестве домовладения, как недвижимости в жилищной сфере, выступает соответствующий кондоминиум.
Домовладения, образованные на базе имущественных комплексов товариществ собственников жилья, молодежных жилых комплексов, строительных, жилищных или иных форм кооперации в жилищной сфере могут управляться этими товариществами и соответствующими объединениями и кооперативами.
При формировании домовладения, как объекта управления, определяется схема и источники финансирования расходов на эксплуатацию и управление домовладением, возможность коммерческого использования части имущества из недвижимости в жилищной сфере для финансирования ремонта и эксплуатации.
Эксплуатация жилищного фонда может реализовываться организацией любой организационно-правовой формы.
Учитывая необходимость придания нового импульса процессу реализации жилищно-коммунальной реформы на основе изыскания дополнительных источников ее финансирования за счет деятельности товариществ собственников жилья, МЖК, ЖСК или иных форм кооперации в жилищной сфере и интенсификации использования недвижимого имущества, целесообразно отнести вопросы управления и эксплуатации жилого фонда, принадлежащего г. Москве на праве собственности, к ведению Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям.
В 2001 году общий объем поступлений от Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства составил 14819.6 млн. рублей (115.7 % к плану). При этом всеми подразделениями Комплекса обеспечено стабильное выполнение заданий по полугодиям и году в целом [Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 года № 68-ПП "Об итогах работы Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2001 году по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комплекса на 2002 год"].
Общий объем поступлений от Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы за 2001 год составил 7527.1 млн. рублей (106.1 % к плану). В результате активизации работы с долями и пакетами акций, принадлежащими городу, в 2001 году в бюджет города поступило более 310 млн. рублей дивидендов.
Московский земельный комитет в полном объеме выполнил плановое задание года и обеспечил общий объем поступлений в объеме 6147.5 млн. рублей (128.5 % к плану).
Выполнено задание года Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы. Общий объем поступлений составил 1105.4 млн. рублей (119.0 % к плану).
Наряду с выполнением финансовых заданий, подразделения Комплекса участвовали в реализации программы Правительства Москвы на 2001 год, в выполнении поручений Мэра и Правительства Москвы.
Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы обеспечивает планомерную регистрацию прав собственности города на объекты нежилого фонда. В Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2001 г. зарегистрировано право собственности города Москвы на 2288 объектов, подано заявок на регистрацию права собственности города на 1764 объекта.
Московским земельным комитетом проведены работы по государственной кадастровой оценке земель г. Москвы. В соответствии с актом государственной комиссии введена в эксплуатацию система Государственного земельного кадастра (ГЗК) г. Москвы. Информационные ресурсы и автоматизированные средства системы ГЗК г. Москвы зарегистрированы в Реестре городских информационных ресурсов.
В течение года Государственной земельной инспекцией проведено 18705 проверок. Выявлено 7269 нарушителей, в том числе 680 арендаторов, уклонявшихся от своевременного внесения арендной платы за земельные участки. С нарушителей взысканы штрафы на сумму более 38 млн. рублей. В результате принятых Госземинспекцией мер арендаторами погашена задолженность по арендной плате за землю на сумму свыше 100 млн. рублей.
Основные задачи в деятельности Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2002 году следующие:
1. Мобилизация финансовых ресурсов в соответствии с Законом города Москвы от 23.11.2001 № 60 "О бюджете города Москвы на 2002 год" и заданиями Правительства Москвы.
2. Модернизация, актуализация и корректировка совмещенных баз данных объектов нежилого фонда Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы и Московского городского бюро технической инвентаризации, включая:
- разработку технологии сопряжения баз данных Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы "Недвижимость", автоматизированной информационной системы (АИС) "Имущество" и базы данных Московского городского бюро технической инвентаризации, Московского земельного комитета, Мосгоргеотреста с обеспечением прав пользования базой данных префектурам административных округов, департаментам, комитетам и управлениям Правительства Москвы;
- формирование и ведение реестра собственности города в части объектов недвижимости;
- разработку прикладного программного продукта по описанию и формированию макроэкономической модели управления собственностью города Москвы на основе имитационных алгоритмов управления государственной собственностью города;
- поэтапную отработку макроэкономической модели управления недвижимостью и землей в городе.
3. Разработка форм отчетности организаций-балансодержателей по фактически занимаемым нежилым помещениям организациями-пользователями указанных помещений.
4. Разработка предложений по уточнению порядка управления нежилым фондом (включая его ремонт и содержание), находящимся в собственности города Москвы, в том числе предусматривающих запрещение сдачи в субаренду нежилых помещений арендатором без согласования с собственником этих помещений.
5. Повышение эффективности деятельности хозяйственных обществ с долей города, направленной на увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города, получение доходов от городских долей (пакетов акций) в хозяйственных обществах.
6. Продолжение работы по выводу московских предприятий на фондовый рынок, повышению инвестиционной привлекательности московского региона и активности населения, развитию инфраструктуры рынка ценных бумаг, приобретению руководителями акционерных обществ профессиональных навыков при операциях на рынке ценных бумаг.
7. Проведение мероприятий по развитию рынка ценных бумаг хозяйственных обществ с долей города, достижению мер по упорядочению системы учета, отчетности и анализа финансово-экономического положения хозяйственных обществ через институт представителей города.
8. Продолжение работы по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
9. Продолжение совместно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации работы по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, незавершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы.
10. Составление совместно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности.
11. Регистрация сведений о земельных участках, на которые возникает право собственности города Москвы, в Государственном земельном кадастре.
12. Продолжение работы по передаче районным Управам в целях формирования финансовых основ функционирования органов местного самоуправления полномочий по управлению объектами государственной собственности города Москвы.
13. Внедрение Межведомственной автоматизированной системы контрольной и аналитической информации об объектах собственности г. Москвы (МАИС), разработка порядка актуализации и пользования МАИС отраслевыми органами исполнительной власти города, префектурами административных округов и органами местного самоуправления.
14. Разработка и внесение на утверждение локальных отчетных и прогнозных балансов всех видов государственного и муниципального имущества города Москвы и разработка программного обеспечения их составления.
Профессионалы-оценщики, действующие на рынке земли и недвижимости Москвы в своей деятельности должны учитывать Постановление Правительства Москвы от 13 ноября 2001 года № 1023-ПП "О мерах по реализации на территории города Москвы Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым:
- изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации распорядительные акты Правительства и Мэра Москвы, регулирующие земельные отношения, применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 25. 10. 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- создана Объединенная комиссию по реализации на территории города Москвы Земельного кодекса Российской Федерации;
- Комплексом по имущественно-земельным отношениям, Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города вносятся в Объединенную комиссию предложения с проектами распорядительных документов о приведении законодательных и иных нормативных правовых актов города Москвы в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
Город обеспечивает надзор и контроль за эксплуатацией домовладений, целевым использованием жилищного фонда.
Собственник или уполномоченный им орган не должен вмешиваться в осуществление управляющей организацией ее прав и исполнения обязанности по выполнению функции управления в части содержания, эксплуатации и ремонта.
Управляющая организация независимо от формы собственности должна выступать от лица собственника государственного и муниципального жилищных фондов или уполномоченного им органа и действовать в пределах переданных ей по договору полномочий.
План мероприятий по реализации Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года представлен в приложении 1.
Эффективное управление собственностью в городе требует использования всех преимуществ применения современных информационных технологий, что включает в себя:
- поэтапную интеграцию раздробленных информационных ресурсов в Единую информационную систему, основанную на применении средств вычислительной техники, информатики и связи;
- оперативный анализ данных о состоянии городской собственности, эффективности ее использования, структуре действующих правоотношений, динамике поступления и использования денежных средств;
- перспективное планирование и прогнозирование развития экономики города и преобразования городской собственности;
- анализ последствий управленческих решений.
Для обеспечения функционирования системы необходимо:
- создание единого информационного пространства, обеспечивающего оперативный доступ к нормативно-справочной информации, распорядительным документам, консультационным и учебным системам, содержащим полную и достоверную информацию о структуре и функциях каждого предприятия и учреждения, входящего в состав органов власти и управления города;
- создание единого, структурированного массива данных об имущественном комплексе города, обеспечивающего оперативное получение достоверной и полной аналитической информации о его состоянии для принятия управленческих решений;
- создание единой технологии функционирования всех участников процесса управления имуществом города при обеспечении разделения информации на публичную и коммерческую и, соответственно, разделения возможностей доступа;
- переход на электронные системы документооборота внутри структур законодательной и исполнительной власти города.
Информация о городских и муниципальных учреждениях и предприятиях, а также о хозяйственных обществах, в которых имеется доля города, должна включать в себя официально принятую и установленную российским законодательством систему отчетности о финансово-хозяйственной деятельности.
Доступность, достоверность, полнота информации, связанной с управлением городской собственностью обеспечивается ежегодной публикацией в средствах массовой информации:
- отчета о составе и балансовой стоимости имущественного комплекса Москвы (включая земельные участки);
- отчета о составе городской казны;
- отчета о денежных поступлениях от использования городской собственности;
- оценки достаточности и эффективности организационного обеспечения процесса использования собственности Москвы.

4.2. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ

В рамках Концепции вопросы приватизации рассматриваются в контексте проблем управления собственностью города - в части реорганизации предприятий, формирования объекта приватизации и "изъятия" лишнего имущества, в вопросах управления материальными и нематериальными активами - долями и пакетами акций.
Переход к принятию решений о приватизации предприятий по индивидуальным схемам предусматривает перевод предприятий из "режима выживания" в "режим развития" путем:
- изменения формы собственности и организационно-правовой формы предприятий;
- отчуждения и приобретения городом имущественных объектов;
- реорганизации имущественных комплексов предприятий и модернизации производств;
- проведения предпродажной подготовки объектов приватизации;
- долгосрочного инвестирования предприятий;
- изменения размеров и закрепления пакетов акций в собственности города.
Решение о приватизации включает в себя четкое видение судьбы конкретного предприятия, его места в хозяйственной жизни города с учетом стратегии развития города, анализа финансово-экономического и фактического состояния объекта приватизации.
Закон "О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы" [9] разработан в соответствии с ранее действующим Федеральным Законом от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (далее Федеральный закон о приватизации). В апреле 2002 г. вступает в силу Федеральный Закон РФ № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (принятый Государственной Думой 30.11.2001 г. и одобренный Советом Федерации 5.12.2001 г.), который регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению этим имуществом. По вступлении в силу Федерального Закона РФ № 178-ФЗ Закон № 123-ФЗ утрачивает силу.
Основными средствами достижения целей приватизации являются:
а) стимулирование инвестиций, ориентированных на производство конкурентоспособных товаров и услуг;
б) поощрение конкуренции;
в) поддержка и защита производителей товаров и услуг, среднего и малого предпринимательства;
г) защита и укрепление гарантий соблюдения прав собственников, инвесторов и потребителей;
д) совершенствование правовой базы, как гарантии выполнения обязательств;
е) создание условий для развития фондового рынка и вторичного рынка недвижимости;
ж) индивидуальный подход к приватизируемым унитарным предприятиям;
з) реструктуризация унитарных предприятий с учетом единства технологического комплекса;
и) закрепление обременений и ограничений, связанных с объектом приватизации, в том числе и при вторичных сделках;
к) сохранение государственного контроля за производством отдельных видов продукции;
л) реализация прав Москвы - субъекта Российской Федерации, муниципального образования, как участника в коммерческих организациях;
м) обеспечение контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих унитарными предприятиями и представителей интересов города в хозяйственных обществах;
н) обеспечение контроля за использованием и сохранностью материальных и нематериальных активов унитарных предприятий.
Приоритетами в осуществлении приватизации являются:
а) вовлечение в гражданский оборот низкорентабельных объектов государственной и муниципальной собственности;
б) привлечение инвестиций, необходимых для производственного, технологического и социального развития и обновления приватизируемого унитарного предприятия;
в) экологическая реабилитация территорий города, промышленных зон и отдельных унитарных предприятий;
г) сохранение культурных ценностей при приватизации объектов государственной и муниципальной собственности;
д) развитие социально значимых видов деятельности (товаров, работ, услуг) и повышение их потребительских качеств;
е) оказание поддержки малому и среднему предпринимательству.
Классификация объектов приватизации осуществляется:
а) по формам собственности: федеральной государственной собственности; государственной собственности Москвы как субъекта Федерации; муниципальной собственности Москвы;
б) по возможности их приватизации: приватизируемые без ограничений; приватизируемые с ограничениями; запрещенные к приватизации на определенный срок; запрещенные к приватизации законодательством Российской Федерации и/или города Москвы;
в) по месту расположения: на территории Москвы; на территории Российской Федерации вне административных границ Москвы; вне территории Российской Федерации;
г) по способу приватизации.
Выделяются группы объектов, приватизация которых регулируется нормативными актами, учитывающими их отраслевую или иную специфику:
а) памятник истории и культуры;
б) нежилой фонд;
в) нежилые помещения в жилых домах, в том числе домах МЖК, ЖСК, ТСЖ;
г) промышленный объект;
д) объект военно-промышленного комплекса;
е) научное учреждение;
ж) объект социального назначения;
з) объект инженерной инфраструктуры города;
и) объект, расположенный на особо охраняемых природных территориях;
к) сельскохозяйственный объект;
л) прочие, требующие учета особенностей в соответствии с нормативными актами Российской Федерации и города Москвы.
Необходимо отметить, что по новому Федеральному Закону РФ № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" выделяются уже не 5, а 10 способов приватизации (ст. 13).
собы приватизации, применяемые в соответствии с действующим законодательством, следующие:
1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных Федеральным законом РФ № 178-ФЗ, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Целесообразно подробнее остановиться на особенных нормах приватизации. Статья 45 Закона "О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы" рассматривает переход прав на земельные участки под объектами приватизации.
Собственник (правопреемник) приватизированного предприятия имеет первоочередное право на:
- долгосрочную аренду земельного участка, находящегося под приватизированным объектом или относящегося к нему;
- выкуп земельного участка, за исключением земель, входящих в состав ансамблей садово-паркового искусства и их зон охраны, и иных земель, не подлежащих отчуждению.
Перечень и порядок назначения сервитутов устанавливается федеральным законодательством и законами города Москвы.
Ограничения на использование земельного участка, которые существовали на момент приватизации предприятия или выкупа здания, сооружения, являются действующими.
Подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, представляются потенциальным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуры и градостроительства.
Реализация сервитутов, которая может нанести ущерб владельцу, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между владельцем и соответствующим государственным органом.
Споры о правомочности установления ограничений на использование земельного участка подлежат разрешению в судебном порядке.
Доступность, достоверность, полнота информации, связанной с процедурами приватизации, обеспечивается:
а) публикацией в специализированных изданиях не менее чем за 30 дней сведений о месте и времени проведения первичных продаж акций приватизированных унитарных предприятий;
б) ежеквартальной публикацией отчетов о ходе приватизации и аналитических обзоров, содержащих перечни (реестры), краткие характеристики, оценку унитарных предприятий, по которым принято решение о приватизации;
в) ежегодной публикацией в средствах массовой информации отчета о составе имущественно-земельного комплекса Москвы, поступлениях от приватизации и расходовании полученных средств;
г) размещением в электронных средствах массовой информации вышеперечисленных сведений и другой информации о приватизации в Москве.
Сведения о доле продукции (работ, услуг) приватизируемого унитарного предприятия на соответствующем товарном рынке публикуются по представлению органа по антимонопольной политике.
Средства массовой информации, получающие дотации из бюджета города Москвы, обязаны бесплатно публиковать информационные сообщения об объектах приватизации.
Бюджетом города Москвы предусматривается финансирование следующих работ:
а) проведение оценки начальной цены объектов приватизации;
б) разработка нормативно-правовых актов и методической документации для практического осуществления приватизации;
в) создание информационно-справочной службы по вопросам приватизации и публичной библиотеки для хранения копий уставов, планов приватизации и инвестиционных программ;
г) переподготовка и целевое обучение персонала, непосредственно участвующего в процессе создания и деятельности конкурсных комиссий и комиссий по приватизации, в проведении конкурсов и аукционов, в проведении оценки материальных и нематериальных активов преобразуемых унитарных предприятий.
Перечень работ и объемы финансирования для обеспечения процесса приватизации устанавливается законом города Москвы о бюджете на соответствующий год.
Сделки приватизации государственного или муниципального имущества могут быть признаны недействительными и расторгнуты по основаниям:
а) невыполнения покупателем или его правопреемниками условий договора купли-продажи;
б) невыполнения инвестиционных и/или социальных условий;
в) нарушения условий и обременений, определенных Планом приватизации и/или договором купли-продажи;
г) приобретения государственного или муниципального имущества лицом, не имеющим на это права;
д) использования при приватизации незаконных средств платежа;
е) наличия сговора между продавцом имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;
ж) предоставления покупателю не предусмотренных законодательством льгот и преимуществ перед другими покупателями;
з) иным, предусмотренным законодательством Российской Федерации и Москвы.
Договоры купли - продажи государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.
Орган по управлению собственностью и продавцы имущества обязаны в случае выявления указанных нарушений обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных Москве убытков.
Контроль за выполнением покупателем особых условий приватизации осуществляет орган по управлению собственностью, уполномоченные представители города Москвы и другие контролирующие органы.
Орган по управлению собственностью организует и проводит контрольные проверки по вопросам:
а) использования и сохранности имущества на унитарных предприятиях, по которым принято решение о приватизации;
б) соблюдения требований законодательства в процессе приобретения объектов приватизации по конкурсу;
в) выполнения планов приватизации и особых условий, ограничений и обременений, включенных в них, выполнения условий договоров купли-продажи;
г) сохранения профиля приватизированными предприятиями.
Уполномоченный орган по рынку ценных бумаг осуществляет контроль за соблюдением порядка заключения и выполнения договоров купли-продажи акций и объемов обращения ценных бумаг приватизированных предприятий.
Контроль за выполнением победителями коммерческих конкурсов с инвестиционными и/или социальными условиями осуществляют орган по управлению собственностью, финансовый орган и продавец.
Для осуществления контроля за выполнением особых условий договоров купли-продажи продавец вправе привлекать для проверки специализированные организации или органы государственного контроля.

4.3. СОЗДАНИЕ ЕДИНОГО РЕЕСТРА СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Постановление Правительства Москвы от 5 июня 2001 года № 502-ПП [10] "О создании Единого реестра собственности города Москвы" устанавливает порядок учета имущества, находящего в собственности субъекта Российской Федерации - города Москвы и ведения Единого реестра собственности города Москвы (далее - Единый реестр).
Объектами учета Единого реестра (далее - объекты учета), расположенными на территории города Москвы, на территории других субъектов Российской Федерации и за рубежом, являются:
- имущественные комплексы, переданные в хозяйственное ведение государственным и муниципальным унитарным предприятиям города Москвы;
- имущественные комплексы, переданные в оперативное управление государственным и муниципальным учреждениям города Москвы;
- находящиеся в собственности города Москвы акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ;
- находящиеся в собственности города Москвы объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, нежилые помещения, объекты инженерного и коммунального назначения).
Единый реестр представляет собой совокупность четырех составляющих:
- Реестра государственных и муниципальных унитарных предприятий города Москвы;
- Реестр государственных и муниципальных учреждений города Москвы;
- Реестр хозяйственных обществ, товариществ и некоммерческих организаций с участием города Москвы;
- Реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.
Единый реестр при необходимости может быть дополнен другими составляющими, определяющими порядок учета находящихся в собственности города Москвы земельных участков, объектов жилищного фонда, лесного хозяйствам др.
Собственником Единого реестра является город Москва. Право собственности от имени города Москвы в отношении Реестра осуществляет Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы.
Реестр государственных и муниципальных учреждений города Москвы создается с целью обеспечения полного учета вновь создаваемых, действующих и ликвидированных государственных и муниципальных учреждений города Москвы, мониторинга состояния закрепленного за ними имущества, хранения, актуализации и оперативного доступа к полной информации о субъектах реестра, использования вышеуказанной информации органами государственной власти и управления города Москвы.
Субъектами реестра являются государственные и муниципальные учреждения города Москвы.
Реестр включает в себя комплекты регистрационных и отчетных документов каждого субъекта реестра и автоматизированную информационно-справочную систему "Реестр государственных и муниципальных учреждений города Москвы" (далее - АИС "Реестр ГУ"), содержащую информацию о юридическом статусе принадлежащих городу учреждений и закрепленном за ними имуществе.
Регистрация субъектов реестра и хранение комплектов их регистрационных и отчетных документов осуществляется Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы.
Комплект регистрационных и отчетных документов каждого субъекта реестра хранится держателем реестра и включает в себя:
- свидетельство о государственной регистрации субъекта;
- распорядительный документ о создании субъекта;
- распорядительный документ органа городской администрации Москвы об утверждении устава субъекта;
- распорядительный документ Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы о закреплении имущества за субъектом;
- устав субъекта;
- свидетельства о государственной регистрации изменений к уставу субъекта (при наличии);
- распорядительные документы органа городской администрации об утверждении изменений к уставу субъекта (при наличии);
- изменения к уставу или новые редакции устава субъекта (при наличии);
- распорядительный документ о назначении руководителя субъекта;
- контракт с руководителем субъекта;
- договор о закреплении за субъектом государственного имущества на праве оперативного управления;
- свидетельство о государственной регистрации прав субъекта на недвижимое имущество;
- данные о включении субъектов реестра в Единый государственный регистр предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования (ЕГРПО) с присвоенными им кодами общероссийских классификаторов, предоставляемые ГИВЦ Госкомстата Российской Федерации и Мосгоркомстатом;
- данные постановки на налоговый учет субъекта реестра, предоставляемые Государственной налоговой инспекцией по г. Москве;
- банковские реквизиты субъекта реестра, предоставляемые банками Москвы и Российской Федерации;
- оттиски печатей субъекта реестра;
- дополнительную информацию.
Документы указанного комплекта обязан предоставлять держателю реестра руководитель субъекта.
АИС "Реестр ГУ" является элементом интегрированной информационной сети служб органов власти и управления, создаваемой в городе Москве. АИС "Реестр ГУ" взаимодействует с ЕГРПО, Московским регистрационным реестром, Реестром учреждений государственной налоговой инспекции по городу Москве и иными реестрами в порядке, определенном Положением [10].
Источником информации для формирования АИС "Реестр ГУ" являются комплекты регистрационных и отчетных документов, а также дополнительная информация о субъектах реестра.
Ввод и актуализацию данных о субъекте реестра, хранящихся в АИС "Реестр ГУ", осуществляет держатель реестра.
Информация реестра органам власти и управления Москвы, регионов и Российской Федерации, субъектам реестра, гражданам Российской Федерации и иностранным субъектам, именуемым далее "Пользователи", предоставляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами о порядке доступа к информации, принимаемыми органами власти и управления Москвы.
Держатель реестра - Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы:
- имеет право запрашивать и получать от держателей других официальных реестров информацию в пределах реквизитов АИС "Реестр ГУ";
- реализует в полном объеме функции администратора АИС "Реестр ГУ" (ввод информации, ее актуализация, обеспечение достоверности, сохранности, защиты коммерческой тайны, предоставления прав доступа);
- осуществляет создание и ведение архива официальных комплектов регистрационных и отчетных документов субъектов реестра;
- осуществляет информационно-справочное обслуживание пользователей реестра в соответствии с порядком, установленным нормативными актами;
- несет ответственность за достоверность информации в АИС "Реестр ГУ" на основании имеющихся в ее архиве официальных комплектов регистрационных и отчетных документов;
- несет ответственность за сохранность АИС "Реестр ГУ" и архива официальных комплектов регистрационных и отчетных документов, защиту информации о субъектах реестра от несанкционированного доступа, соблюдение прав доступа к данным реестра, устанавливаемых нормативными актами.
Пользователями реестра являются органы государственной власти и управления Российской Федерации и города Москвы, держатели других официальных реестров, органы государственной статистики (ГИВЦ Госкомстата Российской Федерации, Мосгоркомстат), Государственная налоговая инспекция по г. Москве, а также любые другие юридические или физические лица, в том числе иностранные. Держатель реестра осуществляют учет пользователей и их адресных реквизитов.
Взаимоотношения пользователей с держателем реестра, порядок доступа и использования пользователями информации реестра определяются настоящим Положением и двусторонними соглашениями.
Реестр хозяйственных обществ, товариществ и некоммерческих организаций с участием города Москвы создается с целью обеспечения полного учета вновь создаваемых, действующих и ликвидированных хозяйственных обществ, товариществ и некоммерческих организаций с участием города Москвы, хранения, актуализации и оперативного доступа к полной информации о субъектах реестра, использования вышеуказанной информации органами государственной власти и управления города Москвы.
Субъектами реестра являются хозяйственные общества, товарищества и некоммерческие организации с участием города Москвы.
Реестр включает в себя комплекты регистрационных и отчетных документов каждого субъекта реестра и автоматизированную информационно-справочную систему "Реестр хозяйственных обществ, товариществ и некоммерческих организаций с участием города Москвы" (далее - АИС "Реестр долей"), содержащую информацию об их юридическом статусе и финансово-экономическом состоянии.
Регистрация субъектов реестра и хранение их комплектов регистрационных и отчетных документов осуществляется Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (далее - держатель реестра).
Комплект регистрационных и отчетных документов каждого субъекта реестра установлен распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 18.02.99 № 122-РЗП "О мерах по совершенствованию учета пакетов акций, находящихся в собственности города Москвы", хранится держателем реестра и включает в себя:
- свидетельство о государственной регистрации субъекта;
- распорядительный документ об участии города Москвы в создании субъекта (о приобретении акций субъекта) или план приватизации с документами, подтверждающими его выполнение;
- распорядительный документ Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы о внесении вклада в уставный капитал субъекта или приобретении акций субъекта;
- устав субъекта;
- учредительный договор субъекта;
- сведения о государственной регистрации выпусков акций (для акционерных обществ);
- выписка из реестра акционеров;
- свидетельства о государственной регистрации изменений к уставу субъекта (при наличии);
- решения органов управления субъекта об утверждении изменений к уставу субъекта (при наличии);
- изменения к уставу или новые редакции устава субъекта (при наличии);
- распорядительный документ о назначении руководителя субъекта;
- выписка из протокола общего собрания акционеров об избрании совета директоров, членов ревизионной комиссии и назначении аудитора;
- свидетельство о государственной регистрации прав субъекта на недвижимое имущество;
- копии договоров аренды земельных участков;
- балансы общества с отметкой Государственной налоговой инспекции по г. Москве о приеме, заверенные печатью общества;
- отчеты руководителя субъекта (предоставляемые ежегодно);
- данные о включении субъектов реестра в Единый государственный регистр предприятий и организаций всех форм собственности и хозяйствования (ЕГРПО) с присвоенными им кодами общероссийских классификаторов, предоставляемые ГИВЦ Госкомстата Российской Федерации и Мосгоркомстатом;
- данные постановки на налоговый учет субъекта реестра, предоставляемые государственной налоговой инспекцией по г. Москве;
- банковские реквизиты субъекта реестра, предоставляемые банками Москвы и Российской Федерации;
- оттиски печатей субъекта реестра;
- дополнительную информацию.
Документы указанного комплекта обязан предоставлять держателю реестра руководитель субъекта.
АИС "Реестр долей" является элементом интегрированной информационной сети служб органов власти и управления, создаваемой в городе Москве. АИС "Реестр долей" взаимодействует с ЕГРПО, Московским регистрационным реестром, Реестром учреждений государственной налоговой инспекции по городу Москве и иными реестрами в порядке, определенном Положением [10].
Источником информации для формирования АИС "Реестр долей" являются комплекты регистрационных и отчетных документов, а также дополнительная информация о субъектах реестра.
Ввод и актуализацию данных о субъекте реестра, хранящихся в АИС "Реестр долей", осуществляет держатель реестра.
Информация реестра органам власти и управления Москвы, регионов и Российской Федерации, субъектам реестра, гражданам Российской Федерации и иностранным субъектам, именуемым далее "Пользователи", предоставляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными актами о порядке доступа к информации, принимаемыми органами власти и управления Москвы.
Держатель реестра - Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы:
- имеет право запрашивать и получать от держателей других официальных реестров информацию в пределах реквизитов АИС "Реестр долей";
- реализует в полном объеме функции администратора АИС "Реестр долей" (ввод информации, ее актуализация, обеспечение достоверности, сохранности, защиты коммерческой тайны, предоставления прав доступа);
- осуществляет создание и ведение архива официальных комплектов регистрационных и отчетных документов субъектов реестра;
- осуществляет информационно-справочное обслуживание пользователей реестра в соответствии с порядком, установленным нормативными актами;
- несет ответственность за достоверность информации в АИС "Реестр долей" на основании имеющихся в ее архиве официальных комплектов регистрационных и отчетных документов;
- несет ответственность за сохранность АИС "Реестр долей" и архива официальных комплектов регистрационных и отчетных документов, защиту информации о субъектах реестра от несанкционированного доступа, соблюдение прав доступа к данным реестра, устанавливаемых нормативными актами.
Реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы создается с целью:
- обеспечения полного учета принадлежащих городу Москве на праве собственности существующих, вновь создаваемых, приобретаемых и передаваемых по различным основаниям объектах недвижимости;
- хранения, актуализации и оперативного доступа к полной информации об объектах реестра;
- обеспечения возможности использования информации об объектах реестра органами государственной власти и управления города Москвы.
Объектами реестра являются:
- здания, строения, сооружения, нежилые помещения;
- объекты инженерного и коммунального назначения.
Реестр включает в себя:
- архив реестровых дел объектов;
- автоматизированную информационно-справочную систему "Реестр объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы (далее - АИС "Реестр недвижимости"), содержащую информацию о принадлежащих городу Москве объектах недвижимости.
Реестровое дело каждого объекта содержит:
- комплект технических документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект реестра;
- комплект правоустанавливающих и финансово-бухгалтерских документов, подтверждающий право собственности города Москвы на данный объект реестра;
- свидетельство о государственной регистрации права города Москвы на объект реестра.
Перечень технических, правоустанавливающих и финансово-бухгалтерских документов определяется законодательными и нормативными актами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация объектов реестра и хранение реестровых дел осуществляется Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (далее - держатель реестра).
Держатель реестра - Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы:
- имеет право запрашивать и получать от держателей других официальных реестров информацию в пределах реквизитов, учитываемых в реестре;
- осуществляет ведение архива реестровых дел объектов;
- реализует в полном объеме функции администратора АИС "Реестр недвижимости" (ввод информации, ее актуализация, обеспечение достоверности, сохранности, защиты коммерческой тайны, предоставления прав доступа);
- несет ответственность за достоверность информации об объекте в АИС "Реестр недвижимости" и ее соответствии документам, содержащимся в соответствующем реестровом деле;
- осуществляет информационно-справочное обслуживание пользователей реестра в соответствии с порядком, установленным нормативными актами;
- несет ответственность за сохранность АИС "Реестр недвижимости" и архива реестровых дел, защиту информации об объектах реестра от несанкционированного доступа, соблюдение прав доступа к данным реестра, устанавливаемых нормативными актами.
Пользователями реестра являются органы государственной власти и управления Российской Федерации и города Москвы, держатели других официальных реестров, органы государственной статистики (ГИВЦ Госкомстата Российской Федерации, Мосгоркомстат), Государственная налоговая инспекция по г. Москве, а также любые другие юридические или физические лица, в том числе иностранные. Держатель реестра осуществляет учет пользователей и их адресных реквизитов.
Взаимоотношения пользователей с держателем реестра, порядок доступа и использования пользователями информации реестра определяются настоящими Положением и двусторонними соглашениями.
Информация пользователю реестра по его письменному запросу предоставляется в следующем виде:
- в форме выписки из реестра по конкретному объекту реестра;
- в объеме реквизитов Свидетельства о государственной регистрации собственности города Москвы на объект недвижимости;
- в виде перечня объектов, сгруппированных по какому-либо из реквизитов объекта реестра - в объеме сведений, обеспечивающих их однозначную идентификацию;
- в виде сводных таблиц - по согласованным формам.
Стратегия профессиональной оценочной деятельности в Москве должна разрабатываться с учетом Концепции управления собственностью и процессов приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы, базироваться на информации Единого реестра собственности города.
Профессиональный оценщик недвижимости должен знать законодательство, регулирующее оценочную деятельность, в своей деятельности использовать все доступные источники информации об объекте оценки, выстраивать стратегию своей деятельности с учетом среды прямого и косвенного воздействия. Это является необходимым условием выбора научно обоснованных подходов и методов оценки земли и недвижимости.

Далее: Практика применения методов оценки земли и недвижимости

Опубликовано: Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов // С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с

Версия для печати

ВверхНа главнуюНаписать письмо

Valnet.ru - Портал по оценке info@SystemFond.ru
т/ф: 237-57-63
, , , ,