Новая земельная политика в стране набирает обороты
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Уже более года прошло с момента принятия в России нового Земельного кодекса. За это время Правительство Российской Федерации проделало большую работу по реализации положений кодекса, разработке и принятию необходимых правовых актов, изменению и признанию утратившими силу актов, противоречащих положениям действующего Земельного кодекса. С этой целью были приняты постановления Правительства РФ от 11.11.2002 №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", от 19.11.2002 №833 "О государственном земельном контроле", от 28.11.2002 №846 "Об утверждении положения об осуществлении государственного мониторинга земель", от 23.12.2002 №919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства РФ, регулирующих земельные отношения" и т.д.
В результате совместной работы аппаратов Правительства и Минимущества России начался активный процесс разграничения государственной собственности на землю; определен порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю; определены нормы расходов продавца при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности; утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков; урегулирован порядок взаимодействия Минимущества и РФФИ при приватизации земельных участков; активизировался процесс рыночной оценки земель различных категорий, а также решены многие другие вопросы.
В организацию проведения земельной реформы включены все субъекты Российской Федерации. Для улучшения дисциплины собираемости арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, практически во всех субъектах Федерации созданы и работают региональные комиссии по контролю за поступлением арендной платы за землю в бюджеты всех уровней, на которых заслушиваются представители органов местного самоуправления, организующие непосредственную работу по управлению земельными ресурсами, крупные неплательщики арендной платы за земельные участки.
Вместе с явными положительными шагами в работе по управлению земельными ресурсами остаются нерешенными многие серьезные вопросы.
В большинстве субъектов Российской Федерации арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы местного самоуправления в силу п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Однако на сегодняшний день они испытывают значительные трудности с получением информации о поступлениях арендной платы за землю на счета бюджетов в органах федерального казначейства, а, следовательно, определением действительной суммы задолженности по арендной плате за землю. Приказом Министра финансов Российской Федерации №61 от 29.03.2002 данная информация ежедневно представляется органами федерального казначейства в территориальные органы Минимущества России. Однако, учитывая, что они не ведут лицевые счета плательщиков арендной платы за землю и зачастую не имеют электронной связи с органами местного самоуправления, установленный порядок передачи информации оказывается неэффективным. В то же время Министерство финансов РФ и Минимущество России уже в течении года отказывается рассмотреть вопрос о возможности передачи необходимой информации напрямую от органов федерального казначейства по имеющимся у них электронным каналам связи в каждый орган местного самоуправления, сдающий в аренду земельные участки.
Множество проблем связано с отсутствием в прежние годы внимания к надлежащему оформлению арендных отношений на землю. Ряд договоров аренды земельных участков, заключенных ранее, не предусматривает одностороннего изменения арендной платы в связи с изменением законодательства, регулирующего ее исчисление. Данные факты затрудняют работу по индексации размеров арендной платы за землю. Арендаторы в таких случаях редко идут на заключение дополнительных соглашений к договору, таким образом, арендная плата может быть изменена до конца действия договора аренды только в судебном порядке. А такой порядок требует временных и материальных затрат, во многих случаях перекрывающих выгоду, полученную от индексации арендной платы по данному договору.
Значительное количество земельных участков во многих регионах страны были предоставлены в свое время в аренду без заключения соответствующих договоров. Налоговые органы производили начисление арендной платы за землю по таким участкам на основании акта органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. В настоящее время очень проблематично взыскать накопленную задолженность по таким фактам, так как отсутствует договор аренды с пользователем участка. Для решения проблемы органам власти, уполномоченным на распоряжения земельными ресурсами, необходимо в срочном порядке провести полную инвентаризацию решений о предоставлении земельных участков на том или ином праве, привести их в соответствие с действующим земельным законодательством и надлежащим образом организовать ведение необходимых баз данных.
Большой проблемой для граждан и юридических лиц является отсутствие нормативного регулирования порядка возврата излишне уплаченных в бюджет сумм арендной платы за землю. В п.11 Положения о федеральном казначействе РФ сказано, что оно вправе осуществлять возврат сумм из бюджета только по представлению налоговых органов. На протяжении многих лет, когда налоговые органы учитывали платежи за аренду земельных участков, проблем с выпиской заключений на возврат излишне уплаченных сумм не было. В настоящее время с принятием части второй Налогового кодекса РФ органы МНС России прекратили ведение лицевых счетов плательщиков арендной платы за землю и не имеют информации о ее поступлениях в бюджет, а, следовательно, не имеют возможности выписывать заключения на возврат данных сумм из бюджета. По нашей информации в Минимущество России и Минфин поступали неоднократные обращения от их территориальных органов с предложениями по разрешению описанной, на первый взгляд искусственно создаваемой, бюрократической проблемы. Однако все обращения также не нашли ответа и реализации. В результате заложниками ситуации остаются в первую очередь граждане (во многих случаях пенсионеры), а также юридические лица, неправильно указавшие размер арендной платы за землю в результате технических ошибок при оформлении платежных документов. Описанную ситуацию необходимо незамедлительно решить на общефедеральном уровне принятием постановления Правительства России о порядке возврата из бюджета излишне (ошибочно) уплаченных сумм.
В городе Москве полномочия по управлению и распоряжению земельными участками переданы Московскому земельному комитету, который осуществляет государственную политику в области земельных отношений и использования земельных ресурсов на территории столицы; обеспечение экономико-правового регулирования землепользования в г.Москве и контроль за его реализацией; защиту прав субъектов земельных отношений; обеспечение фискальных функций; обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского недвижимого имущества, включая земельные участки; ведение Государственного земельного кадастра по г.Москве.
В случае необходимости Москомзем применяет штрафные санкции, предусмотренные за нарушение земельного законодательства и городских нормативных актов по вопросам землепользования; заключает договоры аренды земли, вносит в них изменения, продлевает действие договоров, расторгает их в установленном порядке.
Москомзем организует постоянный учет и контроль за поступлением арендной платы в бюджет города. В автоматизированном режиме ведется учет начисленной и перечисленной в бюджет арендной платы на землю по каждому арендатору в отдельности. Списки неплательщиков обрабатываются и с начисленными штрафными санкциями по недоимке передаются в Государственную земельную инспекцию, а затем в арбитражный суд с целью взыскания недоимок по арендной плате за землю.
Мэрия и Правительство столицы в настоящее время уделяют должное внимание разработке и реализации земельной политики, решению организационных проблем управления городскими землями. Благодаря этому органы Москомзема обеспечиваются для работы современными техническими средствами, столица дополнительно получает значительный объем инвестиций (достаточно назвать уже воплощенные в жизнь инвестиционные проекты: торговые мегамагазины "Метро", "Кэш энд Кэрри" и другие), а бюджет г.Москвы в 2002 году получил от арендной платы и продажи прав аренды городских земель более 9,4 млрд. рублей, кроме того, от взысканий за нарушение земельного законодательства более 45 млн. рублей.
Однако столичные власти полагают, что земельные ресурсы могли бы приносить в городскую казну значительно больший доход. Это может быть достигнуто только путем более рационального управления и распоряжения городскими землями, совершения сделок (аренды, купли-продажи, залога и т.д.) с ними по реальным рыночным ценам, определенным в результате проведения независимой оценки. Основные положения, повышающие рациональность земельной политики городских властей закреплены в нашумевшем проекте Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве".
