Главная / Архив публикаций / Принятие закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" сформирует дополнительный базис развития столицы
Принятие закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" сформирует дополнительный базис развития столицы
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
В настоящий момент земельные отношения в Москве регулируются Законом города Москвы от 16.07.1997г. №34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", а также многочисленными нормативными актами Мэра и московского правительства. Процесс правового оформления землепользования на федеральном уровне ускорил разработку соответствующего законодательства в столице.
На сегодняшний день большинство земельных ресурсов остается в собственности государства. Согласно Федеральному закону "О разграничении государственной собственности на землю" вся государственная земля должна быть отнесена по различным основаниям к соответствующим уровням собственности: федеральной, субъектов Федерации и муниципальных образований. Доходы от использования этих земель будут поступать в полном объеме в бюджет соответствующего уровня.
По оценкам специалистов к собственности столицы будет отнесено от одной трети до половины территории Москвы. Остальная земля отойдет к собственности Российской Федерации и других собственников.
Эффективное управление земельными ресурсами во многом зависит от того, какой правовой статус закреплен за землей. По нашему мнению, одним из главных направлений здесь, должно быть, во-первых, формирование земельных участков как реальных объектов гражданского оборота, во-вторых, придание земле статуса товара с указанием свойственных земельному участку особенностей. В третьих, социальная направленность политики в использовании земельных ресурсов города, а также установление принципов рационального землепользования и ответственности землепользователя в зависимости от причиненного ущерба. Все эти принципы должны сделать земельный оборот основным фактором экономического роста в столице.
Основными принципами, на базе которых должно осуществляться управление земельными ресурсами в Москве являются их рациональное и эффективное использование, а также повышение привлекательности вложений в данный вид недвижимости.
Вовлечение земельных ресурсов в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает формирование единого объекта недвижимости - земельного участка с имеющимися на нем улучшениями и установление его разрешенного использования. Помимо этого, при проведении сделок с земельными участками, необходим порядок оперативной государственной регистрации прав на землю, наличие земельно-информационной системы, базирующейся на данных Государственного земельного кадастра. Также одно из условий эффективного использования ресурсов города - наличие инфраструктуры земельного рынка, института кадастровой и независимой оценки, риэлтеров и др.
Необходимо отметить, что земельное законодательство Конституцией РФ отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Таким образом, Москва вправе на своей территории самостоятельно регулировать земельные правоотношения, не прописанные в федеральном законодательстве.
На основании вышесказанного, в рассматриваемом в настоящее время Мосгордумой проекте закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" было предложено определять размер ущерба и ответственность землепользователей, в соответствии с убытками (вредом), причиненным в результате нерационального использования земельного участка. В частности, повлекшим за собой снижение рыночной стоимости участка. При определении суммы ответственности необходимо привлекать независимых оценщиков, чтобы минимизировать субъективизм и опосредованность в определении ущерба, причем расходы на проведение оценки впоследствии предлагается возлагать на нарушителя земельного законодательства.
Для повышения эффективности управления земельными ресурсами города требуется решить ряд проблем. Таких как: создание инфраструктуры оборота земельных участков или прав на них; определение порядка ценообразования на земельные участки или ценообразования на права аренды земельных участков, которые передаются в гражданский оборот; установление нормативов землепользования, в соответствии с целевым назначением, например, под социальные объекты. А также, в рамках реализации городских заказов и программ, разработка правил использования участков сверх нормативной площади, передаваемых за дополнительную плату.
По данным Мэрии столицы в 2001 году в Москве доходы от сдачи в аренду земельных участков и продажи прав аренды на землю достигли 5,5 млрд. рублей. Для сравнения: данные поступления в остальных субъектах Федерации вместе взятых составили 3,7 млрд. рублей. Всего же за счет использования городского имущества и земли бюджет Москвы смог получить 14,3 млрд. рублей (около 15% всех доходов городского бюджета столицы).
Согласно расчетам городских властей доходы от использования земельных ресурсов в ближайшие годы могут быть существенно увеличены и принятие Московской городской Думой закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" станет первым шагом для достижения этой цели.
Для эффективного и рационального использования земельных ресурсов необходимо обладать наиболее полной информацией об их количественном и качественном составе. Учитывая, что в настоящий момент существует несколько информационных баз составленных различными ведомствами, а также неурегулированные вопросы в отношении права собственности на ряд объектов, назрела необходимость в создании единой информационной базы и инвентаризации объектов недвижимости, расположенных в Москве. В связи с этим Концепцией управления государственным и муниципальным имуществом было определено одно из приоритетных направлений - инвентаризация объектов недвижимости, принадлежащих государству, в том числе земельных участков. Недвижимость на территории Москвы должна быть учтена и снабжена паспортом, а информация по объекту - соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее. Также необходимо определить субъекты права для всех объектов недвижимости; провести независимую оценку их инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.
Важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков. По нашему мнению в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость. Обусловлено это в первую очередь тем, что Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию. Кроме того, любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как дифференцировать налогообложение земельных участков с учетом их индивидуальных характеристик.
Обсуждаемый законопроект должен быть принят как закон, взаимосвязанный с находящейся в настоящее время в стадии разработки, Концепцией закона г.Москвы "О проведении инвентаризации собственности на территории города Москвы". Концепция предусматривает создание единой информационной системы учета имущества. В свою очередь, Закон "О землепользовании и застройке в городе Москве" станет правовой основой для создания единой информационной базы, которая будет содержать сведения о составе и рыночной стоимости имущества города, в нашем случае земельного фонда.
Как было указано выше, одним из важнейших вопросов в законе "О землепользовании и застройке в городе Москве" является вопрос о санкциях применяемых в отношении пользователей и собственников земельных участков, не выполняющих условия, на которых земельные участки были им переданы. Уже в течение 2001 года Государственной земельной инспекцией города Москвы проведено 18705 проверок. Выявлено 7269 нарушителей, в том числе 680 арендаторов, уклонявшихся от своевременного внесения арендной платы за земельные участки. С нарушителей взысканы штрафы на сумму более 38 млн. рублей. В результате принятых Госземинспекцией мер арендаторами погашена задолженность по арендной плате за землю на сумму свыше 100 млн. рублей.
Предусмотренная проектом закона ответственность землепользователей за нарушения земельного законодательства поможет уменьшить вероятность снижения рыночной стоимости земель в результате нерационального землепользования и пополнит городской бюджет.
Проект закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" должен учитывать в рассматриваемых правовых конструкциях реальную рыночную цену земельных участков. Это существенно увеличит прозрачность инвестиционных проектов города в сфере недвижимости, будет в значительной мере способствовать развитию ипотечного кредитования, увеличит привлекательность земли как ликвидного объекта хозяйственного оборота.
Учитывая, что земля является одним из основополагающих ресурсов для функционирования и развития экономики, с принятием данного закона ожидается не только социальный, но и значительный экономический эффект для московского бюджета: улучшение собираемости земельных платежей, более жесткая ответственность за нарушения земельного законодательства, а также, установление платежей за землю, основанных на ее рыночной стоимости.
