 |
 Спор вокруг налога
Десятого июня Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении единого местного налога на жилье. В перспективе он должен заменить действующие сегодня налоги на имущество и на землю. Устанавливать ставки налога (от 0,1 до 1%), определять порядок его уплаты и перечень льгот будут местные думы и законодательные собрания. Муниципалитетам предложено начислять новый налог исходя из рыночной стоимости недвижимости. Средства же, собранные с владельцев квартир, домов и садовых домиков, предлагается направлять на развитие коммунальной инфраструктуры, а также на подготовку земельных площадок под строительство жилья.
Французский министр финансов Жан Кольбер однажды сказал: "Искусство налогообложения заключается в том, чтобы ощипать гуся так, чтобы получить максимальное количество перьев при минимально возможном его шипении". В случае с налогом на жилье такой номер, похоже, не пройдет. "Шипение" уже началось. Первыми налоговые инициативы властей раскритиковали профессиональные оценщики. Они считают, что законопроект требует серьезной доработки и торопиться с его введением не стоит. С оценщиками согласен бывший депутат Госдумы, а ныне председатель Национального совета по оценочной деятельности Иван Грачев. По его словам, никакой методической основы для введения налога на недвижимость ни правительство, ни депутаты пока не предложили - они просто пытаются компенсировать свои просчеты в межбюджетных отношениях, увеличивая налоговый пресс на собственников жилья. "В условиях неравномерного распределения налоговых поступлений, когда семьдесят процентов налогов направляется в федеральный центр, любой муниципалитет будет вынужден максимально повышать ставки местных налогов на недвижимость", - предупреждает г-н Грачев.
По сути, законопроект в его нынешнем виде беспрепятственно позволяет чиновникам вменять собственникам жилья свое абстрактное представление о рыночной стоимости недвижимости. Документ, в частности, устанавливает, что оценку имущества для целей налогообложения будет осуществлять уполномоченный на то орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки. "Но пока правительство не разработало методику массовой оценки, поэтому вводить налог преждевременно", - считают оценщики.
По мнению вице-президента Российского общества оценщиков (РОО) Евгения Неймана, попытка с колес отработать методологию оценки недвижимости ни к чему хорошему не приведет. "Вообще все, что предложено в законопроекте, - это некие абстрактные программные наработки. Попытки их внедрения чреваты для налогоплательщиков серьезными неприятностями", - говорит он. Бесспорно, налог на недвижимость нужен, но нельзя вводить его нахрапом, как сейчас. Как говорит г-н Нейман, сначала надо разработать серьезную методологическую основу, систему подготовки профессиональных кадров. Ведь даже если на федеральном уровне и будет разработана некая методика, в регионах попросту может не оказаться специалистов, способных ее использовать. "В результате будут рождаться уродливые информационные базы, люди будут получать необоснованные счета, начнутся скандалы", - считает вице-президент РОО.
Вице-президент "Российской оценки" Дмитрий Кувалдин обращает внимание на другую методическую проблему оценки жилья. "Прежде чем браться за реформирование налоговой системы, властям следовало бы разобраться с ценообразованием на рынке недвижимости", - считает он. Налоги являются производными от стоимости жилья. Значит, в первую очередь надо бороться с вздутыми ценами на недвижимость, расширять доступ компаний на строительный рынок, бороться с картельными соглашениями.
Кроме того, система массовой оценки будет адекватной только при наличии достоверных статистических данных о рыночной стоимости недвижимости. Пока же накопленной статистики явно недостаточно. Например, в Москве, по данным руководителя агентства недвижимости "Ла-урел" Ирины Радченко, в 86 случаях из 100 в договорах купли-продажи недвижимости указывается заниженная цена, не превышающая 1 млн рублей (обычно это оценка БТИ либо просто необлагаемый налогом минимум). И лишь в 14 случаях декларируется рыночная стоимость квартир. "Как правило, ее указывают продавцы, владеющие недвижимостью более пяти лет, - поясняет г-жа Радченко, - потому что они пользуются налоговыми преференциями".
Интересно, что законопроект предлагает мытарям устанавливать налоги на жилье на основании сведений, представляемых учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость. Речь идет в том числе и о ценах сделок купли-продажи, которые будут обрабатываться с целью определения средней рыночной стоимости квадратного метра. "Но при чем тут органы юстиции? - недоумевают оценщики. - Ведь регистрационные палаты данными о ценах сделок не располагают".
Немало нареканий у специалистов и к разбросу ставок налога, которые могут колебаться от 0,1 до 1% от стоимости имущества. По мнению г-на Кувалдина, это недопустимо, так как породит коррупцию. С ним согласен Александр Паперно, руководитель комитета по налоговой и фискальной политике общественной организации "Опора России". "Желательно на федеральном уровне жестко закреплять налоговые ставки, чтобы местные власти не могли ими манипулировать", - говорит он.
Все это, конечно, верная критика. И, безусловно, проект, как всегда, выпущен сырым и является, как теперь в Думе и правительстве принято, не более чем декларацией о намерениях "сделать все как у людей", но есть два соображения, позволяющих взглянуть на проблему несколько по-другому.
Во-первых, и на Западе с налогом на имущество не все гладко. Там есть отработанные методики оценки недвижимости, накоплена немаленькая статистическая база рыночных цен квадратных метров, и, несмотря на это, система работает со сбоями. "В США система налогообложения базируется на оценочной стоимости недвижимости с поправкой на всякого рода коэффициенты. Оценку производят местные органы самоуправления, но контролировать их практически невозможно, - говорит Камерон Сойер, президент американской девелоперской компании GVA Sawyer. - Владельцы двух одинаковых объектов, расположенных по соседству, могут платить совершенно разные налоги. Многие адвокаты специализируются исключительно на обжаловании оценки имущества, произведенной для целей налогообложения". То есть на идеальную систему оценки имущества, которая вызовет всеобщее доверие, рассчитывать не следует. Она невозможна.
И, во-вторых, мы же все так хотим гражданского общества, которое невозможно в том числе без усиления полномочий местных властей. Введение налога на имущество и передача его на локальный уровень - шаг в этом направлении. Сегодня ждать от федералов сооружения громоздкой машины исчисления правильного налога достаточно бессмысленно. Почему этого не могут сделать местные органы власти? Одни сделают лучше, и там будет меньше споров. Другие - хуже, и там граждане будут возмущаться и не переизберут в следующий раз мэра. Кстати сказать, в некоторых городах США гражданское общество заходит так далеко, что даже должность оценщика там выборная. А в некоторых местностях налог на недвижимость устанавливается по результатам референдума.
Журнал Эксперт №23 (21-27 июня 2004 года)
Версия для печати
|
 |
