Главная / Архив публикаций / Проблемы правового регулирования риэлтерских, сервейинговых и девелоперских отношений в Российской Федерации
Проблемы правового регулирования риэлтерских, сервейинговых и девелоперских отношений в Российской Федерации
Президент Фонда системного анализа
и социально-экономического проектирования,
заместитель председателя комиссии МГД по экономической политике
И. Королева
Юрист Фонда системного анализа
и социально-экономического проектирования
В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности как одного из секторов гражданско-правового характера, относится к ведению федеральных органов государственной власти. Субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, определяющие порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества. Правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг устанавливают главным образом Гражданский кодекс РФ в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др. и Закон РФ "О защите прав потребителей". Специальных законов, посвященных исключительно риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности в настоящий момент не принято. Данная ситуация порождает массу проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, сопровождающимся снижением уровня правовой культуры ее участников.
Проблемы законодательного регулирования сервейинга и девелопмента обусловлены главным образом недостаточной изученностью их специфики. Так, одни специалисты в области сервейинговых отношений связывают их с профессиональным управлением недвижимым имуществом на всех этапах его жизненного цикла. Другие, напротив, делают акцент на деятельности по проведению экономических, юридических, технических, организационных и иных экспертиз. Неоднозначное понимание ключевых моментов (целей, способов их достижения) добавляет неопределенность в практической плоскости.
Риэлтерская деятельность характеризуется проблемами иного характера. Отход государства от политики лицензирования как своеобразного способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риэлтерские услуги, значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риэлтерской деятельности и защиту ее субъектов. Механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно. Саморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности, пока не получили законодательного закрепления. Не определен их статус, основные направления деятельности, порядок приема в свой состав, способы регулирования предпринимательских отношений и многое другое.
Иначе говоря, существует острая необходимость принятия серии нормативно-правовых актов, способных определить порядок организации риэлтерской (сервейинговой, девелоперской) деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем построении концепции крупномасштабного реформирования экономики.
В настоящее время специалистами Фонда системного анализа и социально-экономического проектирования разрабатывается проект закона "О защите прав физических и юридических лиц при осуществлении в городе Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности". Основным назначением проекта выступает предоставление участникам рынка недвижимости дополнительных гарантий защиты имущественных прав. С этой целью в закон вводится категория квалифицированных компаний. Это компании, прошедшие в установленном порядке процедуру аккредитации и получившие соответствующий знак качества, подтверждающий профессионализм лиц, осуществляющих риэлтерскую, сервейинговую или девелоперскую деятельность. Ввиду предъявления к квалифицированным компаниям специальных требований (определенный персональный состав, обязательное прохождение процедуры страхования профессиональной ответственности и т.д.), они обладают большей привлекательностью на рынке недвижимого имущества для потребителей их услуг, а также усиливают предпринимательские позиции, расширяя круг возможностей для своей деятельности. В частности, квалифицированные компании обладают приоритетом в конкурсах, объявляемых органами государственной власти города Москвы на заключение договоров, объектом которых выступает недвижимое имущество, находящееся в собственности или на ином вещном праве города Москвы.
Таким образом, власти города Москвы, несмотря на законодательное ограничение регулирования гражданских вопросов, способны восполнить некоторые правовые пробелы в правовом обеспечении предпринимательской деятельности на рынке недвижимого имущества. Хочется надеяться, что проект закона города Москвы "О защите прав физических и юридических лиц при осуществлении в Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности" найдет свое место в системе московского законодательства и поможет решить некоторые из проблем, возникающих при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности.
