Главная / Архив публикаций / Проблемы законодательного регулирования отношений на московском рынке недвижимости
Проблемы законодательного регулирования отношений на московском рынке недвижимости
Президент Фонда системного анализа
и социально-экономического проектирования,
заместитель председателя комиссии МГД по экономической политике
И. Королева
Юрист Фонда системного анализа
и социально-экономического проектирования
Как известно, одним из приоритетных направлений государственной политики, ориентированной на качественное преобразование, упорядочение и улучшение социально-экономической действительности, выступает оптимизация предпринимательских отношений на московском рынке недвижимого имущества и поддержание конкурентоспособности субъектов, задействованных в осуществлении управленческих процессов в обозначенной сфере. Реализация государственной политики представляет собой сложный и многогранный процесс последовательного согласования и приведения в соответствие с адекватными рыночными реалиями новаторских тенденций и предложений по эффективному управлению недвижимым имуществом и максимизации прибыли от его использования. Сервейинг, девелопмент и риэлтерская деятельность предстают в контексте вышеизложенного триадой ключевых и наиболее распространенных моментов играющих доминирующую роль в системе многовариантных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество и права на него. Их грамотное осуществление во многом повлияет на построение дальнейшей модели долгосрочного государственного развития не только московского региона, но и всей федерации, существенно затронув интересы каждого отдельного индивида, живущего в России.
Проблема упорядочения, правового регулирования и правового обеспечения отношений на московском рынке недвижимого имущества не нова. Уже на протяжении нескольких десятилетий подряд власти Москвы непрестанно работают над ее решением, регулярно расширяя орбиту вопросов, требующих государственного вмешательства или поддержки. Сейчас в поле зрения российских ученых и практиков попали вопросы законодательного регулирования риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности. Причин тому несколько.
Одна из них обусловлена всевозрастающей ролью недвижимого имущества как одного из наиболее эффективных и перспективных объектов долгосрочных капитальных вложений и надежной защиты финансовых интересов физических и юридических лиц. Отсутствие надлежащей правовой базы не только тормозит развитие рынка недвижимого имущества, но и пагубно сказывается на уже существующих моделях взаимоотношений властных структур и участников предпринимательского процесса, что незамедлительно сказывается как на качественном состоянии московской недвижимости, так и на имущественных интересах всех заинтересованных лиц.
Во-вторых, сравнительно недавнее внедрение в российскую среду новых алгоритмов максимизации прибыли от использования государственной и частной недвижимости требует разъяснения на законодательном уровне ряда понятий и категорий, еще не успевших укорениться в научно-практическом обороте и, в силу этого, вызывающих к жизни множество дискуссий и неоднозначных трактовок. Их четкая расшифровка и отражение в нормах права позволит добиться единообразия в понимании ключевых моментов, на которых следует остановить свое внимание при реформировании рынка недвижимости как важного сектора экономико-правового развития государства.
В частности, в уяснении сложившейся ситуации на московском рынке недвижимости большое значение имеет логически грамотное и недвусмысленное определение основополагающих категорий "риэлтерской деятельности", "сервейинга" и "девелопмента". Большинство исследователей обозначенной проблемы предлагают следующие их трактовки.
Риэлтерская деятельность - осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них, включая помощь в приобретении, продаже и обмене объектов недвижимости.
Сервейинговая деятельность - осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом профессиональная деятельность по оказанию за вознаграждение услуг по комплексному, системному управлению недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла, включая совокупность юридических, технических, экономических, организационных и иных экспертиз, конечной целью которых выступает получение максимального экономического эффекта от использования объекта недвижимости.
Девелоперская деятельность - осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом профессиональная управленческая деятельность, направленная на оказание за вознаграждение услуг по развитию объектов недвижимости, включая деятельность по работе над инвестиционными проектами и контрольно-надзорные мероприятия за ходом строительства объектов недвижимого имущества.
В то же время, предлагаемые понятия не являются идеальными, ввиду чего не всегда с одобрением принимаются лицами, использующими научную терминологию в целях ее практической реализации в повседневной жизни. Так, например, при определении сервейинговой деятельности некоторые исследователи акцент делают не на процессе профессионального управления недвижимым имуществом, а на деятельности по проведению комплексных экспертиз, целью которых является максимальное извлечение прибыли от использования недвижимого имущества. Другие же исследователи вовсе предлагают исключить из употребления категории сервейинга и девелопмента, заменив их привычным выражением "управление недвижимостью".
При всем многообразии существующих позиций определение и единообразное понимание смысловой нагрузки выражений с неизбежностью используемых в результате осуществления предпринимательской деятельности на рынке недвижимого имущества представляется не только целесообразным, но и необходимым. Закрепление на законодательном уровне базисного понятийно-категориального аппарата, несомненно, положительно отразиться на ходе качественного развития сервейинга, девелопмента и риэлтерской деятельности, а также на повышении уровня правовой культуры профессиональных участников рынка недвижимого имущества.
Не менее важным следует признать и выбор соответствующей стратегии правовой организации предпринимательского процесса, включающей в себя типовые схемы взаимодействия лиц, оказывающих риэлтерские, сервейинговые и девелоперские услуги, между собой, а также во взаимоотношениях с государственными органами власти и уполномоченными организациями.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, основы организации риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности как формы коммерческого функционирования на рынке недвижимости относится к ведению федеральных органов государственной власти. Более того, регулирование обозначенных вопросов (в рамках предпринимательской деятельности) связывается исключительно с гражданским законодательством, состоящим из Гражданского кодекса РФ и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов.
Гражданский кодекс РФ устанавливает общие основы договорных отношений при оказании субъектами предпринимательства разнообразных возмездных услуг. Оказание услуг по профессиональному управлению объектами недвижимого имущества, включая работу по привлечению инвестиций и проведению технико-экономических, юридических, статистических и иных экспертиз регламентируется Гражданским кодексом в рамках договоров аренды, доверительного управления недвижимым имуществом, поручения, агентирования, совместной деятельности и некоторых других форм.
К сожалению, попытки обнаружить нормы о порядке и способах осуществления риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности в других правовых актах оказываются тщетными. В результате в регулировании предпринимательской деятельности на рынке недвижимого имущества формируются правовые пробелы, вызывающие массу неопределенностей и тормозящие, в конечном счете, развитие новых концепций по реформированию основ российского бизнеса.
Отход властей от традиционной модели лицензирования риэлтерской деятельности как своеобразного способа государственного контроля за ее осуществлением, существенным образом сократил вариативность гарантий, направленных на обеспечение правовой защиты потребителей риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг. Параллельно отмена лицензирования облегчила выход на экономическую арену индивидуальных предпринимателей и организаций, не вполне подготовленных к такому роду деятельности. В итоге, неминуемым результатом организационно-преобразовательных мероприятий явилась череда правонарушений, посягающих на имущественные интересы физических и юридических лиц, а также самого государства.
В целях преодоления негативных прогрессий и ликвидации правового вакуума, в концепции реформирования правоотношений на рынке недвижимого имущества была поставлена задача поиска новых схем взаимоотношений государства и коммерческих субъектов. Ее реализация нашла отражение в тенденции ослабления государственного контроля над осуществлением предпринимательской деятельности, параллельно сопровождающейся передачей отдельных организаторских полномочий органов власти саморегулируемым организациям.
Делегирование саморегулируемым организациям государственных полномочий по регулированию риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности - достаточно сложный вопрос, который вызывает неоднозначную оценку со стороны ученых и практиков. С одной стороны, саморегулируемые организации, являясь интегральным звеном участников рынка недвижимости, способны более гибко регламентировать коллизионные моменты в сервейинге, девелопменте и риэлтерской деятельности. С другой - институт саморегулируемых организаций в силу своей новизны и недостаточной правовой регламентации еще не готов в полной мере взять на себя ответственность за состояние той или иной сферы предпринимательства.
Саморегулируемая организация - это добровольное некоммерческое объединение лиц, осуществляющих однородный вид предпринимательской деятельности, созданное в целях саморегулирования. Иначе говоря, саморегулируемая организация представляет собой промежуточное звено в многосторонней цепочке взаимодействия государственных органов управления и лиц, образующих ее состав, созданное для регулирования взаимоотношений субъектов предпринимательства между собой и осуществления контрольно-надзорных мероприятий за соблюдением законодательства и порядка осуществления ими соответствующих видов деятельности.
Вовлечение саморегулируемых организаций в процесс управления индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами в настоящее время получает широкое распространение, подкрепляясь конституционными положениями о свободе экономической деятельности и государственной поддержке развития конкуренции. Категория саморегулируемых организаций уже введена в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", по которому на арбитражных управляющих возлагается обязанность вступления в одну из соответствующих организаций, в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и некоторые другие акты. Активно обсуждается проект поправок в ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На федеральном уровне планируется принятие отдельного закона "О саморегулируемых организациях в Российской Федерации", определяющего правовой статус этих организаций, порядок их организации, функции и место в системе общественных отношений. Вместе с тем, пока соответствующий закон не принят, можно говорить практически о полном отсутствии специального контроля за осуществлением риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности.
Установление механизмов контроля, однако, тоже не претендует на решающую роль в регулировании отношений на рынке недвижимого имущества. Более важным следует признать разработку реально действующих гарантий защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг, а также непосредственных исполнителей по договору. В связи с этим, Фондом системного анализа и социально-экономического проектирования в настоящее время разрабатывается проект закона "О защите прав физических и юридических лиц при осуществлении в Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности".
Особенностью настоящего проекта является то, что в нем, наряду с определением понятийного аппарата и введением категории саморегулируемых организаций лиц, осуществляющих риэлтерскую, сервейинговую и девелоперскую деятельность, устанавливается категория квалифицированных риэлтерских (сервейинговых, девелоперских) компаний, которые, ввиду предъявляемых к ним особых требований, получают дополнительную поддержку со стороны московских органов государственной власти. Согласно проекту закона, под квалифицированными риэлтерскими, сервейинговыми и девелоперскими компаниями понимаются компании, прошедшие в установленном законом порядке процедуру аккредитации и получившие документ, гарантирующий качество оказываемых риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг. Для присвоения юридическому лицу статуса квалифицированной риэлтерской, (сервейинговой, девелоперской) компании, оно должно соответствовать определенным требованиям. В числе их:
- наличие в штате юридического лица определенного числа работников, прошедших специальное обучение и получивших документ, подтверждающий уровень профессиональной подготовки для осуществления риэлтерской, сервейинговой или девелоперской деятельности;
- наличие у руководителей юридического лица документа, подтверждающего уровень профессиональной подготовки для осуществления риэлтерской (сервейинговой, девелоперской) деятельности и стажа работы на рынке недвижимости не менее 5 лет;
- наличие у риэлтерской, сервейинговой или девелоперской компании документа, подтверждающего страхование профессиональной ответственности.
Лица, обладающие статусом квалифицированной риэлтерской, сервейинговой или девелоперской компании, обладают большей привлекательностью для потребителей их услуг, предоставляя дополнительные гарантии защиты имущественных прав граждан и организаций. При этом, указанные гарантии обеспечиваются не только самими исполнителями по договору, но и структурами, осуществляющими присвоение соответствующего статуса и выдачу знака качества риэлтерской, сервейинговой или девелоперской компании.
Проектом закона о защите прав физических и юридических лиц предусматривается также дисквалификация квалифицированных риэлтерских, сервейинговых и девелоперских компаний в случае неоднократного и грубого нарушения ими законодательства, регулирующего риэлтерскую, сервейинговую и девелоперскую деятельность, повлекшего причинение имущественного вреда. Кроме того, проект устанавливает положение о компенсационных фондах, которые предприниматели и юридические лица вправе создавать на добровольной основе в целях обеспечения прав и законных интересов потребителей риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг. Таким образом, проект закона устанавливает целую систему гарантий так называемого ненарушения прав заказчиков риэлтерских, сервейинговых, девелоперских услуг и иных лиц, задействованных в предпринимательской деятельности.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующий вывод.
В целях формирования в Российской Федерации совершенного рынка недвижимости и повышения культуры осуществления предпринимательского процесса, необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности, а также способы реализации и охраны прав и законных интересов лиц, участвующих в осуществлении гражданского оборота недвижимого имущества. Разработка проекта закона "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении в Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности" позволяет сделать шаг вперед на пути преодоления правовых пробелов в сфере законодательного регулирования отношений на московском рынке недвижимого имущества.
Безусловно, принятие указанного акта не решит всех проблем. Однако даже этот закон может существенным образом изменить ситуацию на рынке недвижимости, причем в лучшую сторону.
