 |
 Закон города Москвы ``О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой, девелоперской деятельности``: TO BE OR NOT TO BE
Обсудить в форуме >>>
Ирина Королева
Быть или не быть - вот в чем вопрос. Так по гамлетовски можно сформулировать дилемму, которая возникла в настоящее время в сфере законодательного регулирования оборота и управления недвижимым имуществом. Коротко ее суть сводится к следующему. Быстрое развитие рынка недвижимости в г. Москве с неизбежностью породило необходимость правового урегулирования отношений, связанных с осуществлением субъектами предпринимательства риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности. Участники рынка недвижимости активно стали принимать шаги по внедрению на российскую экономическую арену концептуально новых подходов к эффективному и рациональному использованию недвижимого имущества. Однако отсутствие должной правовой регламентации - как на федеральном, так и на региональном уровне - внесло неопределенность в ряд вопросов, сопряженных с осуществлением предпринимательской деятельности и защитой прав лиц, к ней причастных.
Одним из возможных вариантов решения проблем, связанных с необходимостью более детального законодательного регулирования правоотношений на московском рынке недвижимости, стало предложение ряда ведущих исследователей о возможности разработки на уровне Московского законодательства специального нормативно- правового акта, призванного защитить права и законные интересы граждан при осуществлении в Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности.
Известно, что в соответствии с Конституцией РФ и принимаемыми на основе нее федеральными законами, гражданское законодательство, а, следовательно, и регулирование риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности, относится к ведению Российской Федерации. Основополагающим законодательным актом, определяющим на федеральном уровне порядок осуществления риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности, а также права и законные интересы лиц, выступающих ее участниками, выступает Гражданский кодекс РФ. Данный документ содержит нормы, устанавливающие правила и порядок оказания услуг лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Соответственно, его положения полностью распространяются и на деятельность субъектов предпринимательства на рынке недвижимого имущества.
Регламентирование вопросов сервейинга, девелопмента и риэлтерства осуществляется на федеральном уровне в наиболее обобщенной форме и одинаково распространяется как на деятельность по управлению и использованию недвижимого имущества, так и на другие виды предпринимательства. В результате, в правоприменительной и реализационной плоскости наблюдается отсутствие должного понимания специфики риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности, что непременно негативно отражается на всем процессе развития рынка недвижимости. Ситуация осложняется тем, что категории сервейинга и девелопмента сравнительно недавно вошли в научно-практический оборот; и, если с риэлтерской деятельностью все более или менее ясно, то вопросы сервейинга и девелопмента в силу их недостаточной изученности и малопонятности нередко вызывают негативную реакцию среди участников рынка недвижимого имущества.
Не так давно в Санкт-Петербурге на рассмотрении находился закон "О риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге". Губернатором города было наложено вето на его принятие. Основным аргументом в обоснование невозможности принятия указанного закона на региональном уровне послужили нормы федерального законодательства, относящие предметы регулирования закона к ведению Российской Федерации. Вместе с тем, попытка создания подобного закона властями Санкт-Петербурга в очередной раз продемонстрировала важность и необходимость более детального регулирования риэлтерской деятельности.
Московскими исследователями проблем сервейинговой, девелоперской и риэлтерской деятельности был предложен несколько иной вариант возможного нормативного урегулирования ситуации - принятие закона о защите прав граждан при осуществлении соответствующих видов деятельности. Один из вариантов проекта закона назван следующим образом: "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении в городе Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности".
Следует отметить, что у данного проекта закона уже сейчас обнаружились сильные и слабые стороны, порождающие к жизни массу дискуссий. Так, например споры вызывает вопрос о том, на какие категории участников рынка недвижимого имущества будет в первую очередь ориентироваться закон. Бесспорным является необходимость правовой защиты граждан, выступающих потребителями риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг. Отсутствие в федеральном и региональном законодательстве специальных гарантий их защиты и реализации прав и законных интересов нередко оставляет физических лиц лишенными возможности отстаивать свои права при возникновении конфликтных ситуаций с предпринимателями, осуществляющими риэлтерскую, сервейинговую и девелоперскую деятельность. Однако вполне целесообразным является и предложение о возможной защите самих поставщиков соответствующих услуг (исполнителей по договору). Лишь в случае если закон будет предусматривать реальные механизмы защиты прав всех сторон договора, можно будет говорить об оптимальном и гармоничном развитии риэлтерских, сервейинговых и девелоперских отношений, направленных, в конечном счете, на максимальное извлечение прибыли от использования недвижимого имущества.
Обсуждения требует и вопрос об установлении в законе принципа презумпции невиновности лиц, осуществляющих риэлтерскую, сервейинговую и девелоперскую деятельность при условии, что в отношении их осуществляется постоянный контроль (надзор) со стороны уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы и организаций. Данная презумпция вытекает из принципа добросовестности участников гражданского оборота, закрепленного в Гражданском кодексе РФ, и поэтому является вполне обоснованной. Параллельно интересным представляется возможное включение в проект закона положений о добровольном страховании профессиональной деятельности и ответственности лиц, занимающихся оказанием риэлтерских, сервейинговых и девелоперских услуг.
В детальной проработке нуждается и вопрос о понятийно-категориальном аппарате. Проект закона "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении в городе Москве риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности" в силу своей специфики включает множество дискуссионных определений и формулировок. От того, насколько однозначными и четкими они будут - во многом зависит судьба будущего закона: будет ли он реально действующим, или его положения останутся чисто декларативными.
Иначе говоря, данному проекту закона предстоит пройти еще сложный путь научных обсуждений и интерпретаций.
В связи с этим, Фондом системного анализа и социально-экономического проектирования предлагается вынесение проекта закона города Москвы "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности" на обсуждение на форум.
Просим Вас, уважаемые посетители сайта, высказывать Ваше мнение и Ваши предложения по поводу этого важного и требующего решения вопроса.
С уважением,
юрист Фонда системного анализа
и социально-экономического проектирования,
Ирина Королева.
Обсудить в форуме >>>
Читайте также текст проекта Закона: Проекты Законов "О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве"
Версия для печати
|
 |
