 |
 Некоторые проблемы законодательства о недвижимости Российской Федерации
Кислякова М.А.
Генеральный директор
юридической компании "Сфера права"
Законодательство о недвижимости состоит, прежде всего из Гражданского кодекса Российской Федерации, как документа, регулирующего имущественные отношения в целом, а также Земельного кодекса, Жилищного кодекса, Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального закона "Об ипотеке "залоге недвижимости", "О товариществах собственников жилья".
В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) дано следующее определение недвижимости: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Как видно из данного определения, основным объектом недвижимости признается все-таки земля. Вместе с тем, из положений о купле-продаже недвижимости, содержащихся в ГК РФ можно сделать противоположный вывод - что основной вещью в совокупности земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, признается именно указанная иная недвижимость, а земельный участок является принадлежностью. Принятый же в 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) прямо устанавливает подход, при котором основной вещью признается земельный участок, а принадлежностью - иная расположенная на нем недвижимость.
Налицо правовая коллизия, которая может породить неясности в обороте земли и иной недвижимости. С целью устранения указанной коллизии следует выработать единый подход, согласно которому основной вещью признавался бы земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость - принадлежностью (указанный подход применяется практически во всех развитых странах).
В настоящее время особо остро стоит такая проблема, как разграничение гражданского, земельного и жилищного законодательства. В соответствии с Конституцией Российской Федерации (статьи 71 и 72) гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а земельное и жилищное - в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Целесообразно было бы установить точное разграничение предметов ведения указанных областей законодательства. Представляется наиболее разумным все имущественные отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулировать Гражданским кодексом и принятыми в соответствии с ним гражданско-правовыми законами. К сфере земельного законодательства в таком случае следует относить только вопросы охраны земли, территориальное зонирование, кадастровый учет. К сфере жилищного - основания предоставления жилых помещений по договору социального найма, вопросы поддержания сохранности жилищного фонда. Вместе с тем, в настоящий момент ситуация совсем иная, так как очень часто положения, которые относятся по своей сути к гражданскому законодательству, содержатся в земельном и жилищном законодательстве.
В пункте 1 статьи 3 ЗК РФ указано, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации. В пункте 3 этой же статьи указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Вместе с тем, в ЗК РФ содержится значительное количество норм, посвященных регулированию именно имущественных отношений по использованию земельных участков. Так, глава III ЗК РФ называется "собственность на землю", что подразумевает гражданско-правовой ее характер. Глава IV ЗК РФ "Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками" также посвящена именно имущественным отношениям, которые должны являться предметом регулирования Гражданского кодекса РФ. Многие положения ЗК РФ дублируют ГК РФ и Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" например, статья 22 "аренда земельных участков", статья 26 "документы о правах на земельные участки", пункт 2 статьи 37 "особенности купли-продажи земельных участков". Что касается ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в нем можно отметить аналогичные рассмотренным выше проблемы, а также противоречие отдельных положений этого закона как ГК РФ, так и общим принципам гражданского законодательства и рыночной экономики. Так, положения этого закона о продаже доли иные, нежели установленные в ГК РФ. Требование об обязательном предложении продаваемой доли или земельного участка органу местного самоуправления, и только после его отказа - иным лицам, антирыночно и ставит собственника в затруднительное положение.
Теперь следует остановиться на рассмотрении жилищного законодательства. ГК РФ содержит целую главу, регулирующую отношения по найму жилых помещений. Особенности купли продажи- жилых помещений установлены, например, в статьях 292, 558. Однако Жилищный кодекс РФ частично дублирует положения ГК РФ, частично - регулирует те же отношения, что и ГК РФ, но только несколько иначе.
По сути, ряд положений, содержащихся в ЖК РФ, относятся к гражданскому законодательству. Также в целом следует отметить чрезвычайную отсталость норм ЖК РФ, т.к. он был принят еще в 1983 г, в 1991, 1995 г.г. в него вносились правки, призванные хоть как-то привести положения указанного кодекса в соответствие с требованием времени, но в целом ЖК РФ - один из наиболее устаревших нормативно-правовых актов, действующих в Российской Федерации. Разработка и принятие нового жилищного законодательства должна стать одной из первостепенных задач законодательной власти.
Важным моментом в рассмотрении взаимосвязи гражданского и жилищного законодательства является то, что ЖК РФ содержит нормы, регулирующие правовое положение жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности (глава 6 ЖК РФ). Очевидно, что в момент принятия указанных положений гражданского законодательства как такового не существовало, и отношения собственности на жилые помещения необходимо было как-то регулировать. Вместе с тем, в настоящий момент установленное в ЖК РФ регулирование является архаизмом.
Следует также установить четкие и ограниченные критерии, в соответствии с которыми жилые помещения предоставляются по договору социального найма. В настоящий момент ЖК РФ установлено, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются таким группам граждан, как имеющим обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого соответствующим субъектом федерации, проживающим в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений, проживающим длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно - строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади, и т.п. Как видно, нигде в перечисленных группах сделана ссылка на имущественное положение признаваемых нуждающимися в предоставлении жилого помещения граждан. Вместе с тем, в статье 40 Конституции РФ, указано, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Как видно, Конституция Российской Федерации особо подчеркивает, что жилье бесплатно предоставляется в основном малоимущим, в действующем же ЖК РФ дифференциации по имущественному положению очередников не проводится.
Также существует общая проблема для ГК РФ и ЖК РФ - придание жилым помещениям особого статуса и регулирование их оборота отдельно от остальной недвижимости. Так, отношения по передаче жилой недвижимости в пользование регулируется не главой ГК РФ "аренда", а главой "наем жилых помещений".
Нормы ГК РФ, посвященные регулированию оборота жилых помещений, вызывают следующие замечания.
Передача во владение и пользование (либо только пользование) всей прочей недвижимости, помимо жилой, регулируется главой ГК РФ "аренда". По каким причинам законодатель решил выделить отдельный вид договора - договор найма жилого помещения, исходя только лишь из его предмета - жилого помещения, неясно.
Вместе с тем, в связи с указанным обстоятельством, возникают следующие проблемы правового регулирования.
Договор найма, например, не требует государственной регистрации, в отличие от договора аренды. Это положение выглядит странным, исходя из того, что предметом обоих видов договоров является недвижимость.
В различных зарубежных правовых системах также существуют договоры найма и аренды (например, Германское гражданское уложение содержит два вида договора - аренды и найма, но различие между ними заключается в объеме прав, предоставляемых нанимателям и арендаторам, оба этих договора не требуют государственной регистрации, права по ним также не подлежат регистрации).
В ГК РФ предусмотрено два вида договора найма - социальный и коммерческий. Но при этом определение договора коммерческого найма отсутствует, положения ГК РФ относительного указанной разновидности договора найма настолько неконкретны и явно не достаточны для повсеместного использования этого вида договора.
В месте с тем, в отношении договора найма все-таки можно отметить особенности, препятствующие его применению на практике: возможность заключения договора на срок не более 5 лет, ограничения по вселяемым лицам (должна быть соблюдена норма жилой площади на человека). Следует также отметить, что в соответствии со статьей 687 ГК РФ договор найма, может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке. Основанием для расторжения договора является невнесение нанимателем платы в течение 6 месяцев; разрушение или порча жилого помещения нанимателем. При этом суд может дать нанимателю 1 год для устранения нарушений. Если в течение этого года наниматель не исправит нарушений, суд по повторному обращению наймодателя выносит решение о расторжении договора. Очевидно, что такие нормы ущемляют права наймодателя и не способствуют развитию легального рынка недвижимости.
Возникает также вопрос: возможно ли в отношении жилого помещения заключить договор аренды, будет ли такой договор действительным.
В ГК РФ также установлена особая процедура регистрации прав на жилые помещения при купле-продаже: регистрации подлежит не только переход права собственности, но и договор купли-продажи. Аналогичная процедура установлена только для сделок купли-продажи предприятия. Вместе с тем, установление подобных сложностей в отношении продажи жилых помещений представляется неоправданным и на практике выливается только в двойной размер сбора, подлежащий уплате покупателями жилой недвижимости.
В целом представляется целесообразным провести реформу жилищного и земельного законодательства с целью устранения несвойственных ему функций и оставить предметом земельного законодательства - охрану почв, а жилищного поддержание сохранности жилищного фонда, предоставление жилищно-коммунальных услуг, и обеспечение социальным жильем малоимущих граждан.
Версия для печати
|
 |
