Главная / Архив публикаций / Оценочная деятельность в москве в контексте концепции управления собственностью и процессов приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)
Оценочная деятельность в москве в контексте концепции управления собственностью и процессов приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Ю. А. Цыпкин, член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, заведующий кафедрой маркетинга ГУЗ
ГЛАВА 4. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В МОСКВЕ В КОНТЕКСТЕ КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ СОБСТВЕННОСТЬЮ И ПРОЦЕССОВ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ МОСКВЫ
4.1. УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ МОСКВЫ
Развитие оценочной деятельности в значительной степени зависит от факторов среды. Концепция управления собственностью и процессы приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы оказывают существенное влияние на деятельность профессиональных оценщиков, применяемые методы оценки недвижимости, саму стратегию оценочной деятельности.
Разработанная на период до 2005 года Концепция управления собственностью Москвы [8] призвана объявить приоритеты в области управления городской собственностью, пути совершенствования нормативной базы и на этой основе гарантировать всем участникам экономических отношений равные условия для коммерческой деятельности.
Концепция определяет основные подходы органов власти города в управлении собственностью в городе Москве на период до 2005 года и предусматривает:
- цели и задачи управления собственностью города, логику перехода к задачам территориальных и отраслевых органов и отдельных предприятий;
- методы и механизмы управления, систему учета в целом и по отдельным составляющим.
При формулировании целей и критериев обеспечивается привязка к временной шкале.
Концепция разработана с учетом финансово-экономической ситуации в стране и городе и базируется на основных нормативно-правовых актах Российской Федерации и Москвы.
В пределах срока действия Концепции:
- районы города муниципальной собственностью до проведения сплошной инвентаризации и разграничения собственности не наделяются, им делегируются только права по управлению;
- земельные участки не подлежат продаже, за исключением территорий, на которых проводится эксперимент по продаже;
- созданные после утверждения Концепции унитарные предприятия приватизации не подлежат.
Объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая объекты незавершенного строительства, не имеющие государственной регистрации, не могут быть объектами сделок.
Вопросы управления собственностью города увязываются с бюджетным процессом.
Принятие Концепции предусматривает последующую разработку Плана мероприятий по ее реализации.
Основными задачами управления собственностью в городе Москве до 2005 года являются:
1. Проведение инвентаризации всех объектов собственности города.
2. Паспортизация всех объектов собственности города.
3. Формирование казны города
4. Формирование единого информационного пространства города.
Предпосылками для разработки Концепции явились:
- необходимость государственного участия в регулировании рыночных отношений, в решении социально-экономических задач города, в удовлетворении потребностей населения в товарах и услугах;
- возникновение и развитие хозяйствующих субъектов различных форм собственности;
- противоречия между участниками рыночных отношений;
- дефицит бюджетных средств, необходимость поиска дополнительных источников дохода городского бюджета и методов экономии ресурсов;
- необходимость создания благоприятного инвестиционного климата с целью привлечения отечественного и иностранного капитала в экономику города;
- разработка протекционистской политики по отношению к отечественному производителю для производства конкурентоспособной продукции;
- практическое отсутствие сформулированных и закрепленных в нормативно-правовой форме интересов города в сфере управления собственностью;
- общее неблагополучное экономическое и финансовое положение в стране;
- необходимость завершения работ по разграничению собственности между Российской Федерацией и Москвой.
Собственность города и управление ею являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города.
В рамках Концепции собственность рассматривается в двух ракурсах:
- как объект (материальные и нематериальные активы - экономический аспект управления);
- как отношение субъекта (владельца) к объекту (юридический аспект управления), порождающее правомочия владения, пользования, распоряжения.
Основные схемы управления объектами собственности:
- обладание объектом как ресурсом;
- получение дивидендов, доходов, гарантий, арендных платежей и т.п. );
- использование объекта.
Управление отношениями собственности - управление правами владения, пользования и распоряжения (приватизация, аренда, безвозмездное пользование, найм, хозяйственное ведение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.д.).
Управление собственностью со стороны города осуществляется в отношении:
- объекта собственности;
- субъекта управления (управляющего), которому переданы полномочия по управлению объектом собственности.
Управление собственностью включает:
- нормативные методы - на основе отчетных (в том числе статистических) данных о состоянии объекта управления;
- сравнительные и прогностические методы, применительно к задачам управления в существующей политической, социальной и экономической ситуации.
Управление собственностью города представляет собой комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
Проблема управления собственностью в городе Москве рассматривается как совокупность двух задач:
1) обеспечение и развитие гражданского оборота и связанных с ним структур;
2) формирование городского хозяйства.
На органах власти лежит двойная обязанность:
- управлять принадлежащей сообществу собственностью;
- регулировать отношения в сфере всех форм собственности.
Для всех видов объектов собственности устанавливаются (вводятся нормативные параметры функционирования объекта, проводится оценка полезности объекта для города и эффективности управления объектом.
Критерий эффективности устанавливается или рассчитывается, исходя из социально-экономической значимости объекта и его целевого назначения.
Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей (выполнения нормативных требований).
В качестве универсального критерия оценки и способа ранжирована однотипных объектов является принцип оптимального и наиболее эффективного использования при разрешенном функциональном назначении.
Оценка эффективности целесообразна как для единичного объекта управления (пакет акций, фабрика, завод, учреждение), так и для всей отрасли в целом, с учетом накладных расходов на управление ("стоимость" департаментов и ведомств относится на затратную часть).
На территории Москвы находятся объекты собственности, относящиеся к следующим видам:
- федеральной собственности;
- государственной собственности города Москвы и иных субъектов Российской Федерации;
- муниципальной собственности города Москвы и иных муниципальных образований Российской Федерации;
- собственности иностранных государств;
- частной собственности физических и юридических лиц;
- общественных организаций и иных форм.
Регулирование пользования объектами любых форм собственности, расположенных на территории Москвы, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, города Москвы и заключенными договорами (в отношении объектов, находящихся в собственности иностранных физических и юридических лиц и иных субъектов Российской Федерации).
Объектами собственности города Москвы как субъекта Российской Федерации и муниципального образования являются:
- государственные и муниципальные унитарные предприятия;
- государственные и муниципальные учреждения;
- казна.
Казна города включает:
- бюджет города;
- внебюджетные фонды, иные финансовые ресурсы города;
- государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за принадлежащими городу предприятиями и учреждениями;
- землю;
- иное нераспределенное имущество города;
- нематериальные активы, не учтенные (не закрепленные за государственными и/или муниципальными предприятиями и учреждениями), включая интеллектуальную собственность, права, доли.
В зависимости от целей и задач управления объекты собственности могут классифицироваться различными способами. Выделяются следующие основные группы объектов:
а) физические объекты
- земля (специфическое правовое регулирование) - как общий ресурс города и в качестве земельного участка - объект недвижимости;
- недвижимость, не являющаяся земельным участком, в т. ч. "искусственная" (здания, постройки, сооружения - дороги, мосты, коммуникаций подземные сооружения, коллекторы...), "естественная" (насаждения, природные объекты ...), "подвижная";
- движимое имущество;
б) имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности;
в) имущественные комплексы, закрепленные за органами власти, правоохранительными и надзорными органами и службами безопасности (пожарные, санитарные, ветеринарные, экологические,) (проблема согласования федеральных структур и нормативов с потребностями города);
г) ценные бумаги, как:
- объект управления - спекулятивные - используемые для получения доходов;
- средство управления - право на участие в органах управления.
е) финансовые ресурсы города (бюджет, внебюджетные фонды, привлеченные средства и пр.).
Субъектами собственности на территории Москвы выступают:
- городское сообщество - жители Москвы в своей совокупности - в отношении государственной и муниципальной собственности города Москвы;
- Российская Федерация - в отношении федеральной собственности;
- иные субъекты Российской Федерации, муниципальные образования Российской Федерации; иностранные государства, общественные организации, физические и юридические лица - в отношении соответствующих форм собственности.
Задачи управления собственностью города Москвы:
- создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;
- совершенствование экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства;
- финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов посредством предоставления ресурсов города и различных льгот;
- создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг; стимулирование прозрачности капиталов;
- привлечение инвестиций, в том числе иностранных;
- координация деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками;
- согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя с требованиями рынка и финансовыми возможностями города;
- управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов;
- стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;
- использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективное средство управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;
- оптимизация структуры собственности города.
Объекты недвижимости независимо от формы собственности на территории Москвы должны быть учтены и снабжены паспортом. Информация по объекту должна соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.
Первичная инвентаризация собственности на территории города проводится с документальной привязкой к данным городского учета. Сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает:
- соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и участками и географическими (местными) координатами;
- определение субъектов права для всех объектов недвижимости;
- оценку инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.
Учет ведется соответственно в:
- органе по управлению государственной и муниципальной собственности Москвы;
- органе по регулированию земельных отношений;
- городской казне.
Территориальные органы городской администрации ведут учет собственности, находящейся на закрепленной территории.
Отраслевые органы управления ведут учет имущества, переданного в управление подведомственным учреждениям и предприятиям.
Контрольные органы городской администрации периодически сопоставляют результаты учета по территориям, отраслям с данными органов по управлению собственностью и регулированию земельных отношений.
Права собственности на имущество Российской Федерации, иных субъектов Федерации и муниципальных образований, иных стран на территории Москвы регулируются законодательством Российской Федерации и Москвы, международным правом и договорами с соответствующими субъектами по принадлежности.
До настоящего времени полный перечень федеральной собственности в Москве не составлен.
Среди первоочередных мер в области земельных отношений необходимо размежевание государственной федеральной собственности и собственности города, что приведет к созданию многоукладной собственности на землю, создаст предпосылки для введения частной собственности.
При передаче имущества в процессе разграничения собственности необходимо предусматривать:
- ответственность органов за сохранность и эксплуатацию имущества до и после передачи;
- форму и обязательное содержание актов приема-передачи имущества;
- условия разрешения возникающих конфликтов;
- механизмы передачи неиспользуемых объектов, принадлежащих другим субъектам управления.
Концепция предполагает введение механизмов оценки полезности всех объектов собственности города, их создания, сделок с ними путем определения бюджетной и иной эффективности, введения нормативов эффективности (по собственности в целом, отраслям и группам объектов).
Бюджетная эффективность. Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего городу Москве.
Бюджетные и иные финансовые поступления классифицируются следующим образом: налоговые поступления (отдельно относимые на себестоимость, отдельно на финансовые результаты), арендные и прочие обязательные платежи, выплаты дивидендов, прочие перечисления, включая спонсорские поступления. Отдельно должны быть учтены предоставляемые льготы.
Должны быть разработаны нормативы бюджетной эффективности для различных видов объектов собственности.
Социальная эффективность.
Критерий "социальной эффективности" требует своей разработки. На начальном этапе используется метод сравнительной оценки со средними значениями по отрасли (группе социально схожих объектов), территории.
Важнейшими задачами в этой области являются следующие:
- разработка методик оценки имущества для целей инвентаризации, сделок с объектами городской собственности и их налогообложения;
- разработка системы учета имущества (на территории города, и за его пределами);
- разработка городских нормативов затрат на содержание имущества.
Одним из способов управления собственностью выступает реорганизация предприятий и учреждений и/или реструктуризация их имущественных комплексов.
Основой для реорганизации могут быть:
- выполнение задач, для решения которых создавалось предприятие (учреждение);
- несоответствие уставных целей, видов выпускаемой продукции (оказываемых услуг) и/или технологических процессов изменившимся социально-экономическим условиями и/или экологическим требованиям;
- снижение эффективности функционирования организации;
- изменение приоритетов в социально-экономическом развитии города и т.п.
Реорганизация может осуществляться
- путем изменения внешних характеристик организации - изменение организационно-правовой формы (преобразование предприятия в учреждение и наоборот, приватизация, выделение дочерних предприятий, слияние, разделение и т.п.);
- путем внутренней реструктуризации имущественного комплекса и/или организационной структуры предприятий (учреждения);
- путем совмещения указанных способов.
Одним из критериев внутренней реструктуризации имущественного комплекса выступает необходимость оптимизации состава имущества в отношении выполняемых предприятием (учреждением) функций.
Важнейшей составляющей Концепции является стратегия управления земельными ресурсами.
Земельные ресурсы г. Москвы - все земли в установленных границах города.
В Москве применяются виды прав на землю, установленные законодательством Российской Федерации.
Городские земли описываются:
- в целом (в пределах городской черты) - как пространство, на котором осуществляется жизнедеятельность городского сообщества;
- как обособленные участки - объекты недвижимости, имеющие различное целевое назначение.
Основная цель управления земельными ресурсами - рациональное и эффективное использование земельных ресурсов, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав города Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных ресурсов в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает:
- формирование объекта недвижимости - наличие сформированного объекта - земельного участка, его правового статуса со всеми сервитутами (ограничениями и обременениями) и целевым назначением;
- возможность оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;
- наличие земельно-информационной системы, основанной на данных Государственного земельного кадастра;
- наличие инфраструктуры земельного рынка, риэлтеров, института кадастровой и независимой оценки и др.
Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, должно предусматривать учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.
Особенности оборота земельных участков и/или прав на них заключается в том, что город как субъект Федерации и муниципальное образование выступает:
- властной структурой в рамках административного права;
- регулятором земельных отношений, включая установление ставок, государственный учет, межевание, установление границ, разрешенного или целевого пользования и т.п.;
- организатором кадастровой и рыночной оценки земель;
- контрольным органом по охране и использованию земель;
- хозяйствующим субъектом, являющимся крупнейшим собственником, предоставляющим свою собственность иным лицам на правах срочного или постоянного пользования, являющимся потенциальным продавцом земельных участков, как заказчик при размещении государственных заказов (реализации городских и муниципальных заказов).
Иные лица в земельные правоотношения вступают в рамках гражданского оборота.
Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует решения ряда проблем:
- создание рыночной системы (инфраструктуры) оборота земельных участков (прав на земельные участки);
- определение порядка ценообразования на земельные участки (и/или ценообразования на права на земельные участки), передаваемые в гражданский оборот;
- определение нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и др.);
- введение многообразных форм аренды земельных участков - земля в комплексе с другим имуществом/объектами, земля на праве застройки и других формах.
Реализация стратегии управления земельными ресурсами предусматривает проведение следующих мероприятий:
- разграничение земель города на федеральные, государственные земли Москвы и муниципальные земли;
- разработка процедур оформления прав на земли, находящиеся в федеральной собственности;
- разработка механизма компенсации потерь городского бюджета, связанных с безвозмездным и льготным предоставлением и использованием земельных участков на основании решений федеральных органов власти;
- разработка и проведение комплекса экономических и организационно-правовых мероприятий в соответствии с Генпланом развития города по перебазированию промышленных предприятий, их перепрофилированию, вовлечению освобождаемых земель в хозяйственный оборот;
- проведение эксперимента по продаже земельных участков в собственность в г. Зеленограде и по его результатам разработка механизмов передачи земель в частную собственность, порядка их отчуждения и других вопросов для поэтапного введения в г. Москве частной собственности на землю;
- разработка порядка учета земель за пределами г. Москвы, приобретенных для городских нужд;
- инвентаризация земельных участков, в том числе за границами города;
- установление границ всех земельных участков;
- ведение Реестра временно неиспользуемых земельных участков при систематическом выявлении неиспользуемых и нерационально используемых земель для последующего их перераспределения;
- определение методики выделения земельного участка для вновь образуемых организаций;
- обязательность включения геоподосновы в документацию по всем вновь выделяемым участкам при их госрегистрации, и включение обременении в процессе инвентаризации участков;
- совершенствование положения о поощрении (компенсации) пользователей земельных участков, передающих часть участка в распоряжение города на постоянной или временной основе;
- совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- совершенствование порядка залога прав пользования земельными участками - до формирования спектра частных собственников земельных участков;
- введение договоров аренды земельных участков под застройку с детализацией механизмов взаимодействия арендатора и города и определением способа использования построенного объекта по завершению договора аренды;
- разработка нормативных правовых документов:
1) по определению площадей и установлению границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования;
2) регламентирующих единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления г. Москвы;
3) поэтапного перехода к обороту прав на здания, сооружения (их части) одновременно с неразрывно связанными с ними правами на землю;
5) порядка проведения торгов по продаже объектов недвижимости;
6) порядка учета обременении и ограничений при реализации объектов недвижимости.
Целесообразно подробнее остановиться на особенностях управления объектами недвижимого имущества (в частности, жилыми помещениями и домами), находящимися в собственности города.
Размеры собственности (жилищного фонда), а также специфика самого собственника - города, практически исключают правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав собственника. Владение и пользование осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на основании договоров найма, в том числе с правом выкупа, аренды, в том числе с правом выкупа, купли-продажи с рассрочкой платежа и иных договоров.
Возможны два варианта управления государственным и муниципальным жилищными фондами;
1) непосредственно собственником;
2) управляющей организацией или компанией через систему договоров по соглашению с собственником.
Комитет муниципального жилья через систему своих подразделений в административных округах на основании ежегодно утверждаемой программы реализации жилья осуществляет распределение и предоставление жилой площади очередникам по месту жительства и организациям. В этом процессе ключевую роль играют такие элементы управления, как принятие решения по постановке гражданина на учет и предоставление ему жилого помещения, основанное на существующей системе законодательных и нормативных актов, контроль за соблюдением очередности и реализацией имеющихся у граждан льгот, выпуск распорядительных документов органа исполнительной власти, осуществление строго их учета и контроля за поступившей и реализованной площадью и др.
Весь комплекс управленческой деятельности по заключению, оформлению, сопровождению, учету, регистрации и контролю за исполнением договоров по использованию жилой площади должен быть сосредоточен в том органе, который осуществляет предоставление и распоряжение этой площадью, т.е. в Комитете муниципального жилья.
Договоры социального, коммерческого найма и аренды совмещают в себе фактически два договора - по пользованию жилым помещением и его техническому обслуживанию. В другом блоке договоров, таких как аренда с правом выкупа, купля-продажа жилых помещений, предоставленных по договору коммерческого найма, иные виды купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, стороной по договору от лица собственника уже выступает не ДЕЗ (Департамент единого заказчика), а Комитет муниципального жилья или уполномоченные Правительством Москвы организации.
В зависимости от вида договора, по которому предоставлено жилое помещение, функции по управлению разделились между Комитетом муниципального жилья и ДЕЗ. При этом функции осуществления технического обслуживания, содержания, ремонта и эксплуатации жилищного фонда по всем договорам остались за ДЕЗ.
Арендные платежи, плата за найм, оплата жилья и плата за техническое обслуживание по всем видам договоров поступают в ДЕЗ и используются им на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными организациями, что также подлежит корректировке, так как арендная плата является доходной статьей бюджета города и должна направляться в бюджет.
В условиях совершенствования системы управления жилищным фондом ДЕЗ необходимо рассматривать как альтернативу управляющей структуры, которая, вместо осуществления только контроля за подрядными организациями, финансирования работ подрядных организаций, выполняющих ремонт и техническое обслуживание, а также осуществления сбора платежей, должна:
- обеспечить обязательства города по текущему и частично, либо полностью, по капитальному ремонту и обслуживанию жилищного фонда;
- уметь организовать работу собственными силами;
- обеспечить максимальную эффективность использования жилищного фонда, инженерного оборудования, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения, уборки и ремонта внутриквартальных проездов и тротуаров;
- обеспечить максимальную эффективность использования жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, ДТП, водокачек, тепловых вводов и водостока, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения;
- обеспечить уборку и ремонт внутриквартальных проездов и тротуаров, обслуживание и ремонт внутренних и наружных систем освещения, лифтового хозяйства;
- обеспечить арендаторов и нанимателей, владельцев и собственников жилых помещений коммунальными и прочими услугами.
С точки зрения дальнейшего развития жилищно-коммунальной реформы в городе, собственник должен иметь возможность выбора тех управляющих, которые более эффективно, с наименьшими затратами могут управлять переданным ему городским имуществом, комплексно решать поставленные перед ними задачи без ухудшения качества технического обслуживания жилищного фонда.
Управление государственным и муниципальным жилищными фондами должно быть переориентировано с передачи функции управления по содержанию, обслуживанию и ремонту только государственными организациями на конкурсный отбор управляющей организации, которой передается функция по управлению в части содержания, ремонта и обслуживания.
В случае формирования товариществ собственников жилья в качестве домовладения, как недвижимости в жилищной сфере, выступает соответствующий кондоминиум.
Домовладения, образованные на базе имущественных комплексов товариществ собственников жилья, молодежных жилых комплексов, строительных, жилищных или иных форм кооперации в жилищной сфере могут управляться этими товариществами и соответствующими объединениями и кооперативами.
При формировании домовладения, как объекта управления, определяется схема и источники финансирования расходов на эксплуатацию и управление домовладением, возможность коммерческого использования части имущества из недвижимости в жилищной сфере для финансирования ремонта и эксплуатации.
Эксплуатация жилищного фонда может реализовываться организацией любой организационно-правовой формы.
Учитывая необходимость придания нового импульса процессу реализации жилищно-коммунальной реформы на основе изыскания дополнительных источников ее финансирования за счет деятельности товариществ собственников жилья, МЖК, ЖСК или иных форм кооперации в жилищной сфере и интенсификации использования недвижимого имущества, целесообразно отнести вопросы управления и эксплуатации жилого фонда, принадлежащего г. Москве на праве собственности, к ведению Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям.
В 2001 году общий объем поступлений от Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства составил 14819.6 млн. рублей (115.7 % к плану). При этом всеми подразделениями Комплекса обеспечено стабильное выполнение заданий по полугодиям и году в целом [Постановление Правительства Москвы от 22 января 2002 года № 68-ПП "Об итогах работы Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2001 году по привлечению ресурсов в бюджет города и задачах Комплекса на 2002 год"].
Общий объем поступлений от Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы за 2001 год составил 7527.1 млн. рублей (106.1 % к плану). В результате активизации работы с долями и пакетами акций, принадлежащими городу, в 2001 году в бюджет города поступило более 310 млн. рублей дивидендов.
Московский земельный комитет в полном объеме выполнил плановое задание года и обеспечил общий объем поступлений в объеме 6147.5 млн. рублей (128.5 % к плану).
Выполнено задание года Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы. Общий объем поступлений составил 1105.4 млн. рублей (119.0 % к плану).
Наряду с выполнением финансовых заданий, подразделения Комплекса участвовали в реализации программы Правительства Москвы на 2001 год, в выполнении поручений Мэра и Правительства Москвы.
Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы обеспечивает планомерную регистрацию прав собственности города на объекты нежилого фонда. В Московском городском комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2001 г. зарегистрировано право собственности города Москвы на 2288 объектов, подано заявок на регистрацию права собственности города на 1764 объекта.
Московским земельным комитетом проведены работы по государственной кадастровой оценке земель г. Москвы. В соответствии с актом государственной комиссии введена в эксплуатацию система Государственного земельного кадастра (ГЗК) г. Москвы. Информационные ресурсы и автоматизированные средства системы ГЗК г. Москвы зарегистрированы в Реестре городских информационных ресурсов.
В течение года Государственной земельной инспекцией проведено 18705 проверок. Выявлено 7269 нарушителей, в том числе 680 арендаторов, уклонявшихся от своевременного внесения арендной платы за земельные участки. С нарушителей взысканы штрафы на сумму более 38 млн. рублей. В результате принятых Госземинспекцией мер арендаторами погашена задолженность по арендной плате за землю на сумму свыше 100 млн. рублей.
Основные задачи в деятельности Комплекса по имущественно-земельным отношениям Правительства Москвы в 2002 году следующие:
1. Мобилизация финансовых ресурсов в соответствии с Законом города Москвы от 23.11.2001 № 60 "О бюджете города Москвы на 2002 год" и заданиями Правительства Москвы.
2. Модернизация, актуализация и корректировка совмещенных баз данных объектов нежилого фонда Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы и Московского городского бюро технической инвентаризации, включая:
- разработку технологии сопряжения баз данных Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы "Недвижимость", автоматизированной информационной системы (АИС) "Имущество" и базы данных Московского городского бюро технической инвентаризации, Московского земельного комитета, Мосгоргеотреста с обеспечением прав пользования базой данных префектурам административных округов, департаментам, комитетам и управлениям Правительства Москвы;
- формирование и ведение реестра собственности города в части объектов недвижимости;
- разработку прикладного программного продукта по описанию и формированию макроэкономической модели управления собственностью города Москвы на основе имитационных алгоритмов управления государственной собственностью города;
- поэтапную отработку макроэкономической модели управления недвижимостью и землей в городе.
3. Разработка форм отчетности организаций-балансодержателей по фактически занимаемым нежилым помещениям организациями-пользователями указанных помещений.
4. Разработка предложений по уточнению порядка управления нежилым фондом (включая его ремонт и содержание), находящимся в собственности города Москвы, в том числе предусматривающих запрещение сдачи в субаренду нежилых помещений арендатором без согласования с собственником этих помещений.
5. Повышение эффективности деятельности хозяйственных обществ с долей города, направленной на увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет города, получение доходов от городских долей (пакетов акций) в хозяйственных обществах.
6. Продолжение работы по выводу московских предприятий на фондовый рынок, повышению инвестиционной привлекательности московского региона и активности населения, развитию инфраструктуры рынка ценных бумаг, приобретению руководителями акционерных обществ профессиональных навыков при операциях на рынке ценных бумаг.
7. Проведение мероприятий по развитию рынка ценных бумаг хозяйственных обществ с долей города, достижению мер по упорядочению системы учета, отчетности и анализа финансово-экономического положения хозяйственных обществ через институт представителей города.
8. Продолжение работы по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
9. Продолжение совместно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации работы по вовлечению в хозяйственный оборот объектов, незавершенных строительством, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы.
10. Составление совместно с Министерством имущественных отношений Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности.
11. Регистрация сведений о земельных участках, на которые возникает право собственности города Москвы, в Государственном земельном кадастре.
12. Продолжение работы по передаче районным Управам в целях формирования финансовых основ функционирования органов местного самоуправления полномочий по управлению объектами государственной собственности города Москвы.
13. Внедрение Межведомственной автоматизированной системы контрольной и аналитической информации об объектах собственности г. Москвы (МАИС), разработка порядка актуализации и пользования МАИС отраслевыми органами исполнительной власти города, префектурами административных округов и органами местного самоуправления.
14. Разработка и внесение на утверждение локальных отчетных и прогнозных балансов всех видов государственного и муниципального имущества города Москвы и разработка программного обеспечения их составления.
Профессионалы-оценщики, действующие на рынке земли и недвижимости Москвы в своей деятельности должны учитывать Постановление Правительства Москвы от 13 ноября 2001 года № 1023-ПП "О мерах по реализации на территории города Москвы Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым:
- изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации распорядительные акты Правительства и Мэра Москвы, регулирующие земельные отношения, применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 25. 10. 2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- создана Объединенная комиссию по реализации на территории города Москвы Земельного кодекса Российской Федерации;
- Комплексом по имущественно-земельным отношениям, Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города вносятся в Объединенную комиссию предложения с проектами распорядительных документов о приведении законодательных и иных нормативных правовых актов города Москвы в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
Город обеспечивает надзор и контроль за эксплуатацией домовладений, целевым использованием жилищного фонда.
Собственник или уполномоченный им орган не должен вмешиваться в осуществление управляющей организацией ее прав и исполнения обязанности по выполнению функции управления в части содержания, эксплуатации и ремонта.
Управляющая организация независимо от формы собственности должна выступать от лица собственника государственного и муниципального жилищных фондов или уполномоченного им органа и действовать в пределах переданных ей по договору полномочий.
