Главная / Архив публикаций / Проблемы учета в стоимости земельных ресурсов мегаполиса их экологического состояния
Проблемы учета в стоимости земельных ресурсов мегаполиса их экологического состояния
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Понятие ценности земельных ресурсов мегаполиса должно основываться на их редкости, ограниченности и незаменимости. Экономическую оценку земельных ресурсов следует проводить с учетом экологического состояния, не только современной, но и будущей их полезности.
В современных условиях возникает настоятельная необходимость ввести стоимостную оценку экологического состояния земельных ресурсов как элементов природно-ресурсного потенциала мегаполиса. Стоимостная оценка предполагает создание экономических стимулов рационального использования природных ресурсов и их охраны, обеспечение равных экономических условий хозяйствования и оценки результатов деятельности предприятий, осуществление перехода к прямым рентным платежам и введению налога за использование природно-ресурсного потенциала.
Изучение экологических проблем г. Москвы дает основание считать, что неблагоприятная экологическая обстановка продолжает сохраняться как следствие, с одной стороны, неразумного экономического хозяйствования, слабой социальной защищенности населения и примитивного потребительского отношения к природным ресурсам. С другой стороны, сложившееся эколого-экономическое неблагополучие во многом обусловлено отсутствием комплексного рассмотрения и оценки факторов эффективности природопользования как на государственном, так и на уровне мегаполиса. Продолжающийся спад производства не повлек аналогичного снижения загрязнений, поскольку в кризисных условиях предприятия города стали экономить и на природоохранительных затратах. Интенсивно загрязняется природная среда мегаполиса газообразными, жидкими и твердыми отходами производства и потребления. Экономическая ситуация г. Москвы продолжает усугублять экологическую. Исследования показывают, что только комплексный подход к проблемам окружающей среды может способствовать более эффективной охране и рациональному использованию экосистем, обеспечению безопасного будущего, гармонизации отношений человека и природы.
Среди экологических факторов, оказывающих влияние на социально-экономическую сферу мегаполиса, выделяются следующие:
сокращение возможностей экономического развития мегаполисов как из-за разрушения пространственного базиса для размещения производительных сил, так и в связи с исчерпанием их экологической емкости;
увеличение ущерба народному хозяйству из-за разрушения и порчи средств производства, сооружений и техники, вызванных экологическими причинами;
ухудшение здоровья населения, связанным с неблагоприятными изменениями как самой среды обитания, так и потребляемых продуктов, особенно воды и пищи;
отвлечение материально-финансовых средств и производительного труда людей на ликвидацию негативных экологических последствий хозяйственной деятельности.
В ходе радикальных преобразований г. Москва столкнулась с новыми процессами, связанными с дестабилизацией финансовой системы, неплатежеспособностью предприятий, ростом инфляции, которые в значительной мере обусловили спад производства и инвестиционной активности. Это, в свою очередь, оказало негативное влияние на осуществление природоохранной деятельности, на рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов.
К негативным факторам воздействия на эколого-экономическую ситуацию следует отнести отсутствие также нового организационно-экономического механизма природопользования, особенно на уровне мегаполисов. В них пока слабо поставлены учет и оценка природных ресурсов, практически не ведутся их комплексные кадастры. В недостаточной степени осуществляется координация работ по изучению и воспроизводству ресурсов, не обеспечивается экономическое регулирование использования ряда видов природных ресурсов, а главное - не осуществляется комплексное управление природопользованием. Усугубляет ситуацию непрекращающаяся перестройка государственных структур управления, в том числе по использованию природных ресурсов. Нерешенность вопросов разграничения собственности на природные ресурсы между Федерацией и ее субъектами нередко приводит к неэффективному использованию природных ресурсов, деградации природных комплексов.
Целевые установки мегаполиса должны иметь принципиальный социальный характер и не могут быть сведены к производственным показателям. Важнейшая цель развития мегаполиса состоит в обеспечении экологически безопасного, устойчивого и динамичного развития производительных сил и на этой основе - повышение благосостояния, которое определяется имеющимися в нем природными, материальными, социальными и экологическими условиями.
В современных условиях актуализируются вопросы учета экологического состояния при оценке земельной недвижимости мегаполиса.
Земельная недвижимость мегаполиса в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие рыночному обороту) и объектов, включённых в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов необходима информация об их стоимости с учётом сложившейся специфики землепользования мегаполиса и земельного рынка, а также особенностей его нормативно-правового регулирования.
Проблема получения обоснованных данных об экологическом состоянии и учете его в стоимости земель мегаполиса стоит сегодня не только перед отдельными лицами, но и перед органами власти. От ее экономически обоснованного решения зависит возможность принятия оптимальных управленческих концепций по постепенному превращению земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий реальную отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю, созданию справедливой системы платного землепользования.
Важнейшим вопросом в настоящее время становится определение налогооблагаемой базы объектов собственности, первым шагом которого должна стать массовая экономическая оценка городских земель.
Массовая экономическая оценка объектов земельной недвижимости мегаполиса в мировой практике применяется на протяжении нескольких десятилетий и является составной частью земельного кадастра. Она представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определённой методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Современный уровень развития компьютерных технологий и программного обеспечения позволяет при массовой экономической оценке объектов земельной недвижимости мегаполиса использовать методики, применение которых 5-6 лет назад было просто технически невозможно из-за огромного количества расчетов, многомерности классификаций.
Нами разработано программное обеспечение для массовой экономической оценки объектов земельной недвижимости мегаполиса - система "Мегаполис-недвижимость", в которой реализованы методики кластерного и корреляционно-регрессионного анализа, методы парных сравнений и расстановки приоритетов, использован системный подход к формированию базы данных.
Кластерный анализ - это общее название множества вычислительных процедур, используемых при создании классификации. В результате работы с процедурами образуются "кластеры" или группы очень похожих объектов. Более точно, кластерный метод - это многомерная статистическая процедура, выполняющая сбор данных, содержащих информацию о выборке объектов, затем упорядочивающая объекты в сравнительно однородные группы.
Причиной повышенного интереса к кластеризации является то, что наука строится на классификациях, которые привносят порядок в исследования. Она содержит основные понятия, используемые наукой. Например, классификация химических элементов лежит в основе неорганической химии и атомной теории материи; классификация болезней является структурной основой медицины; классификация объектов недвижимости - основа массовой экономической оценки земельной недвижимости мегаполиса. Поскольку кластерные методы рассматриваются как объективные, легко воспроизводимые способы создания классификаций, то они пользуются широкой популярностью. Отметим, однако, что кластерный метод для оценки земельной недвижимости в российской земельно-оценочной науке реализован нами впервые.
Для объединения объектов недвижимости в кластеры нам было необходимо располагать мерой сходства между объектами. То, что некоторые вещи обнаруживают между собой сходство или различие, является весьма важным моментом для процесса классификации. Несмотря на кажущуюся простоту, понятие сходства и особенно процедуры, используемые при измерении сходства, не так просты.
В настоящее время нет одной общепринятой для использования меры сходства, поэтому в подсистеме кластерного анализа "Мегаполис-недвижимость" мы реализовали наиболее известные и подтвердившие свою состоятельность в экономических исследования меры:
коэффициенты корреляции;
меры расстояния;
коэффициенты ассоциативности;
вероятностные коэффициенты сходства.
Как показало проведенное исследование, на практике меры расстояния лучше бы называть мерами несходства; для большинства используемых коэффициентов сходства большие значения соответствуют большему сходству, в то время как для мер расстояния дело обстоит наоборот. Два объекта идентичны, если описывающие их показатели принимают одинаковые значения. В этом случае расстояние между ними равно нулю. Меры расстояния обычно не ограничены сверху и зависят от выбора шкалы (масштаба) измерений. Одним из наиболее известных расстояний является евклидово расстояние, определяемое как
, (1)
где dij - расстояние между объектами i и j;
xik - значение k-го показателя для i-го объекта.
Евклидово расстояние является самой популярной метрикой в кластерном анализе: оно отвечает интуитивным представлениям о близости и, кроме того, очень удачно вписывается своей квадратичной формой в традиционно статистические конструкции.
Можно определить и другие виды расстояния. Так, хорошо известной мерой является манхеттенское расстояние, или "расстояние городских кварталов", которое определяется следующим образом:
, (2)
Можно определить и другие метрики, но большинство из них являются частными формами специального класса метрических функций расстояния, известных как метрики Минковского, которые можно найти по формуле:
, (3)
На основании кластерного анализа с использованием весовых коэффициентов, полученных методами парных сравнений и расстановки приоритетов, нами были рассчитаны коэффициенты учета в стоимости земельных ресурсов мегаполиса их экологического состояния.
Использование разработанного программного обеспечения для массовой экономической оценки объектов земельной недвижимости мегаполиса - системы "Мегаполис-недвижимость", в которой реализованы методики кластерного и корреляционно-регрессионного анализа, методы парных сравнений и расстановки приоритетов, использован системный подход к формированию базы данных, показало впечатляющие результаты. Применение системы практиками-оценщиками позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, качество аналитической работы в данном направлении.
Опубликовано: Землеустроительная наука - российским реформам // Сост. С.Н. Волков, А.А. Варламов, О.М. Родионова - М.: ГУЗ, 2001
, (1)
, (2)
, (3)
