Главная / Архив публикаций / К проблеме перехода отношений землепользования в городе Москве на рыночную основу
К проблеме перехода отношений землепользования в городе Москве на рыночную основу
, депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Р.А.Камаев, начальник отдела департамента имущественных отношений администрации Костромской области, заместитель председателя экспертного совета по оценочной деятельности
Как известно земля является основополагающим ресурсом для любого вида деятельности человека. Согласно положений экономической теории этот ресурс должен приносить доход его собственнику. На сегодняшний день подавляющее большинство земельных ресурсов находится в собственности государства. Доходы от использования земель распределяются между федеральным бюджетом, бюджетами субъектов Федерации и муниципальных образований в процентном соотношении, определяемом федеральным законом.
Основная цель управления земельными ресурсами в городе Москве - рациональное и эффективное их использование, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных ресурсов в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает:
формирование единого объекта недвижимости - наличие сформированного объекта - земельного участка с имеющимися на нем улучшениями, его правового статуса со всеми сервитутами (ограничениями и обременениями) и целевым назначением;
возможность оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;
наличие земельно-информационной системы, базирующейся на данных Государственного земельного кадастра;
наличие инфраструктуры земельного рынка (риэлтеров, института кадастровой и независимой оценки и др.).
В свете принятого в 2001 году Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" из всей совокупности земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности, выделяются земельные участки, которые должны быть отнесены к федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.
После проведения разграничения государственной собственности на землю доходы от использования земель уже не будут распределяться между бюджетами, а начнут поступать в полном объеме в бюджет соответствующего уровня.
По оценкам специалистов к собственности города Москвы будет отнесено около 50% территории столицы. Остальная земля отойдет к собственности Российской Федерации и других собственников.
Необходимо также отметить, что земельное законодательство Конституцией РФ отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Таким образом, Москва вправе на своей территории самостоятельно регулировать земельные правоотношения, не урегулированные федеральным законодательством.
В связи с тем, что в настоящий момент земельные отношения в Москве регулируются Законом города Москвы от 16.07.1997г. №34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", а также многочисленными нормативными актами Мэра и Правительства Москвы, принятие блока федеральных законов, регулирующих земельные отношения потребовало пересмотра законодательства Москвы на предмет его соответствия действующему федеральному законодательству.
Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует решения ряда проблем, а именно:
создания рыночной системы (инфраструктуры) оборота земельных участков (прав на земельные участки);
определения порядка ценообразования на земельные участки (и/или ценообразования на права на земельные участки), передаваемые в гражданский оборот;
установления нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и др.);
введения многообразных форм аренды земельных участков - земля в комплексе с другим имуществом/объектами, земля на праве застройки и т.д.
По данным Мэрии столицы в 2001 году в Москве доходы от сдачи в аренду земельных участков и продажи прав аренды на землю достигли 5,5 млрд. рублей. Для сравнения: данные поступления в остальных субъектах Федерации вместе взятых составили 3,7 млрд. рублей. Всего же за счет использования городского имущества и земли бюджет Москвы смог получить 14,3 млрд. рублей (около 15% всех доходов городского бюджета столицы).
Однако, Правительство Москвы считает, что доходы от использования земельных ресурсов в ближайшие годы могут быть существенно увеличены.
Земля, как и любой другой ресурс, требует рационального использования. В связи с этим концепцией управления государственным и муниципальным имуществом определено одно из приоритетных направлений - инвентаризация объектов, принадлежащих государству, в том числе, конечно же, и земельных участков. На территории столицы активно проводятся работы по межеванию земельных участков, постановке их на кадастровый учет.
Объекты недвижимости на территории Москвы должны быть учтены и снабжены паспортом, а информация по объекту - соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.
Первичная инвентаризация собственности на территории города проводится с документальной привязкой к данным городского учета. Сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает:
соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и географическими (местными) координатами;
определение субъектов права для всех объектов недвижимости;
оценку инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.
Важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков. По нашему мнению в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость, так как любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как дифференцировать налогообложение земельных участков с учетом их индивидуальных характеристик. Кроме того, определение рыночной стоимости земельных участков необходимо при отчуждении земельного участка на рынке, сдаче в аренду земельного участка и любом другом вовлечении земельного участка в сделку, так как Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию.
Полагаем одним из главных направлений в указанном законопроекте должно быть формирование земельных участков с точки зрения реальных объектов гражданского оборота - придание им статуса товара с указанием свойственных земельному участку особенностей, а также социальная направленность политики в использовании земельных ресурсов города - установление принципов рационального землепользования и ответственности соразмерно нанесенному ущербу, что должно сделать земельный оборот основным фактором экономического роста в столице.
Таким образом, обсуждаемый законопроект должен быть принят как закон, тесно коррелирующий с разработанной в настоящее время концепцией закона города Москвы "О проведении инвентаризации собственности на территории города Москвы", в соответствии с которой создается единая система учета имущества города Москвы. Поэтому Закон "О землепользовании и застройке в городе Москве" может стать правовой основой создания блока единого информационного пространства и достоверной информации о составе и рыночной стоимости имущества города, в данном случае земельного фонда, на любой момент времени. Такая информация необходима для эффективного осуществления органами государственной власти и местного самоуправления полномочий в сфере городского землепользования и принятия адекватных управленческих решений в интересах развития города Москвы.
Один из важнейших вопросов в законе "О землепользовании и застройке в городе Москве" - вопрос о контроле, и более того вопрос о принятии мер к пользователям и к собственникам земельных участков, не выполняющим условия, на которых земельные участки были им переданы.
Уже в течение 2001 года Государственной земельной инспекцией города Москвы проведено 18705 проверок. Выявлено 7269 нарушителей, в том числе 680 арендаторов, уклонявшихся от своевременного внесения арендной платы за земельные участки. С нарушителей взысканы штрафы на сумму более 38 млн. рублей. В результате принятых Госземинспекцией мер арендаторами погашена задолженность по арендной плате за землю на сумму свыше 100 млн. рублей.
Возможная ответственность землепользователей за нерациональное использование и эксплуатацию земель, принадлежащих городу Москве, предусмотренная проектом закона, поможет предотвратить случаи, когда рыночная стоимость земель снижалась в результате нерационального землепользования. При работе над проектом закона нами предложено размер ущерба и ответственность землепользователей устанавливать соразмерно убыткам (вреду), нанесенному в результате нерационального использования земельного участка, и как следствие вызвавшего снижение его рыночной стоимости. Для определения суммы ответственности необходимо привлекать независимых оценщиков, чтобы минимизировать субъективизм и опосредованность в определении ущерба, причем расходы на проведение оценки впоследствии возлагать на нарушителя.
Проект закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" должен учитывать в рассматриваемых правовых конструкциях реальную рыночную цену земельных участков. Это существенно увеличит прозрачность инвестиционных проектов города в сфере недвижимости, будет в значительной мере способствовать развитию ипотечного кредитования, увеличит привлекательность земли как ликвидного объекта хозяйственного оборота - таким образом, увеличится общая капитализация имущественного комплекса столицы.
От принятия Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" ожидается не только социальный, но и значительный экономический эффект для московского бюджета: улучшение собираемости земельных платежей, более жесткая ответственность за нарушения земельного законодательства и установление платежей за землю, основанных на ее рыночной стоимости.
Таким образом, будущий закон города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" должен быть основным актом, формирующим принципы землепользования в Москве, образующим вместе с другими законами экономического блока основу для эффективного управления столицей и ее динамичного развития.
Кроме того, для регулирования вопросов землепользования в городе Москве необходимо также разработать нормативно-правовые документы:
1) по определению площадей и установлению границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования;
2) регламентирующие единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления г. Москвы;
3) по согласованному оформлению правоудостоверяющих документов;
4) устанавливающие порядок проведения торгов по продаже объектов недвижимости;
5) по учету обременений и ограничений при реализации объектов недвижимости.
Опубликовано: Журнал "Недвижимость и инвестиции: правовое регулирование", №4 (декабря 2002 г).
