Главная / Архив публикаций / Вариант концептуального подхода к созданию системы кадастровой оценки земли города Москвы
Вариант концептуального подхода к созданию системы кадастровой оценки земли города Москвы
депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
И.Л. Цуканов, главный эксперт-оценщик Международного оценочного консорциума, профессор, научный руководитель курсов обучения оценщиков в Государственном университете по землеустройству,
Ю. А. Цыпкин, член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, заведующий кафедрой маркетинга ГУЗ
Д. А. Цветков, сотрудник кафедры маркетинга ГУЗ
1. В условиях реализации Концепции по управлению собственностью в городе Москве на первое место выдвигается задача создания эффективного управленческого механизма по использованию тех земельно-имущественных ресурсов, которыми располагает город. При этом основой технологического процесса управления становится оценка, рыночной стоимости городской собственности в реальном времени, так как объективные Данные могут быть получены лишь в процессе анализа динамики спроса и предложения. Проведение комплексных мероприятий в этой области является относительно новым направлением, имеющим большое значение для различных государственных и муниципальных организаций при подготовке и проведении конкурсов по приватизации, продаже прав аренды и в других случаях, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве". Важно это и для формирования системы налогообложения недвижимого имущества.
Совершенно очевидно, что при разработке достаточно эффективной в современных рыночных условиях оценочной стратегии в этой сфере необходимо использовать знания, опыт и профессионализм ведущих российских экспертов, занимающихся проблемами управления и оценки. Предлагаемый вниманию читателей вариант концепции методики массовой оценки городской земельной собственности разработан на кафедре маркетинга Государственного университета по землеустройству, который является признанным лидером в области обучения экспертов по оценке земли и недвижимости.
В мировой практике массовая, оценка недвижимости применяется на протяжении нескольких десятилетий и является составной частью кадастровой оценки. Прежде всего необходимо уточнить содержание самого термина "массовая оценка". Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка:
- характеристики земель участка, в том числе местоположение, баланс земель с данными по площади жилой и нежилой застройки (с указанием функционального назначения объектов нежилой застройки) и площади незастроенного участка, включая данные по площадям газонов, скверов, многолетних насаждений и кустарников, проездов, открытых автостоянок, тротуаров, детских и спортивных площадок и т.д.;
- качественные и количественные характеристики улучшений земель участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общую площадь, полезную площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;
- стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовую и восстановительную стоимости (с указанием даты оценки здания или сооружения);
- данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;
- количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяженности существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа по соответствующим видам инженерных коммуникаций и головных сооружений;
- стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупненным показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры изданий, строений и сооружений различного типа и этажности.
2. На втором этапе на основе существующего кадастрового деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. Для этого генеральная совокупность сначала подразделяется на более однородные группы: производится выделение участков с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, по каждому параметру выделяется интервал, в который попало наибольшее количество участков, производится суммарный подсчет типовых характеристик каждого участка по всем интервальным рядам. Основа процесса выделения типового земельного участка может быть представлена в виде схемы:
Процесс выделения типового земельного участка
Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Выделение типовых земельных участков необходимо для генерализации информации, используемой для последующей рыночной оценки, поскольку массовая оценка рыночной стоимости всех объектов генеральной совокупности на основе традиционных методов невозможна даже при наличии современных информационно-вычислительных технологий.
3. На третьем этапе проводится оценка рыночной стоимости типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) "классическими" методами: остатка для земли, доходным, соотнесения (переноса), сравнения аналогов и другими. Выбор методики оценки здесь в большей степени определяется динамикой спроса и предложения, при этом значением рыночной стоимости объекта чаще всего является усредненный показатель, полученный при проведении оценки несколькими методами.
4. Четвертый этап включает в себя построение постоянных регрессионных моделей зависимости стоимости земельных участков своей функциональной группы от рыночной стоимости типовых земельных участков. Современные статистические программные пакеты позволяют строить модели как линейной, так и нелинейной регрессии. Но методы построения линейных моделей существенно проще и надежнее. Они предъявляют менее жесткие требования к количеству исходной информации и лучше приспособлены для учета возможных зависимостей между параметрами.
5. На последнем, пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее регрессионных моделей на все остальные земельные участки в рамках соответствующих группировок.
Приведенный выше алгоритм расчета рыночной стоимости земли в процессе ее массовой оценки, вероятно, обладает своими преимуществами и недостатками. К несомненным достоинствам данной методики относится возможность оперативного реагирования на изменение рыночной стоимости земельных участков в той или иной части города - для этого достаточно лишь провести переоценку стоимости тестовых земельных участков, а затем с помощью уже существующих регрессионных оценочных моделей распространить эту стоимость на все земельные участки в данной территориальной единице. Конечно же, сделать это во много раз проще, чем провести повторную переоценку всей совокупности земельных участков. К недостаткам здесь можно отнести относительно высокую трудоемкость начального этапа создания системы кадастровой оценки, а также возможность проведения всего комплекса расчетов начального этапа только высококвалифицированными специалистами по оценочной деятельности. Однако эти сложности могут быть частично преодолены за счет использования современных компьютерных технологий со специальным программным обеспечением, которое ориентировано на широкий круг пользователей. Кроме этого, относительно невысокая стоимость поддержания в рабочем состоянии такой системы, ее оперативность и высокая точность позволят в последующем многократно окупить первоначальные затраты на ее создание.
Таким образом, использование методики массовой оценки рыночной стоимости городской земельной собственности может в недалеком будущем решить проблему оценки для всех городских служб, а также определить обоснованные показатели рыночной стоимости практически для каждого земельного участка в пределах Москвы. Это многофункциональная задача для решения вопросов почти всего спектра проблем инфраструктуры крупных мегаполисов: экологический ущерб, налогообложение, доходность недвижимости, сервейинг городских территорий, обеспечение процесса гражданско-правовых сделок с землей и недвижимостью.
ПРИМЕР ФОРМИРОВАНИЯ ТИПОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 кв. м зданий. Необходимо выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду из числа участков выборочной совокупности (табл. 1).
В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:
h= (Ymax - Ymin) / K,
где h - шаг интервального ряда;
Ymax - максимальное значение в ряду данных;
Ymin - минимальное значение в ряду данных;
К - количество членов ряда.
Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:
интервальный ряд (значения в долл. США/м2)
частота попадания
210-227
1
228-245
0
246-263
2
264-281
1
282-300
1
Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 246 до 263 дол. США за кв. м. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках N 4 и 5.
По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены в табличной форме (табл. 2, 3).
Для выделения типового земельного участка необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. строку 6 табл. 2 и табл. 3). Окончательно типовым земельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объекты которого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае это участок N 4 (для жилого фонда) и участок N 8 (для нежилого фонда).
Вывод: В результате анализа выборочной совокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого и нежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки:
- для участков с жилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем 10-этажным зданием общей площадью 3640 кв. м со стоимостью строительства 250 дол. США/кв. м и средней рыночной стоимостью 1 кв. м 750 дол. США; - для участков с нежилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем 3-этажным зданием общей площадью 840 кв. м со стоимостью строительства 400 дол. США/ кв. м и средней рыночной стоимостью 1 кв. м 800 дол. США.
В целях большей наглядности применения алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объем используемой информации был кардинально сокращен, а сама модель существенно упрощена.
Таблица 2. Определение типичных параметров для объектов жилого фонда
Показатели
Номера участков выборочной совокупности
1
2
3
4
5
Этажность
-
типичная
типичная
-
-
Площадь застройки
-
типичная
типичная
типичная
типичная
Общая площадь
типичная
типичная
-
типичная
-
Стоимость строительства
-
-
-
типичная
типичная
Рыночная стоимость 1 м2
-
-
типичная
типичная
типичная
Количество объектов с типичными показателями
1
3
3
4
3
Таблица 3. Определение типичных параметров для объектов нежилого фонда
Показатели
Номера участков выборочной совокупности
6
7
8
9
Этажность
типичная
типичная
типичная
типичная
Площадь застройки
-
типичная
типичная
-
Общая площадь
типичная
-
типичная
-
Стоимость строительства
типичная
типичная
типичная
типичная
Количество объектов с типичными показателями
4
4
5
3
Опубликовано: "Городская собственность" - Ежемесячный информационно-аналитический журнал. М. 2000. № 10(38). С. 6-11.
