Фонд системного анализаФонд системного анализа
Архив новостей
Архив публикаций
Законы, постановления
Проекты законов
Координаты

 Главная / Архив публикаций / Актуальные проблемы управления земельным комплексом региона


Актуальные проблемы управления земельным комплексом региона

Ю.А.Цыпкин, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Государственного университета по землеустройству, член Комиссии Московской городской Думы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений
В.Е.Коптев-Дворников, депутат Государственной Думы ФС РФ, заместитель председателя Комитета Государственной Думы ФС РФ по собственности
С.В.Орлов депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Р.А.Камаев, начальник отдела департамента имущественных отношений администрации Костромской области, заместитель председателя экспертного совета по оценочной деятельности

Более года назад, в октябре 2001 года, был принят Земельный кодекс Российской Федерации, однако до реализации его положений в полном объеме еще далеко.
Земельный кодекс и изданные в соответствии с ним акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав;
2) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
3) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
4) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
5) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых природных территорий, согласно которому изъятие земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
6) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
7) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Принятие Земельного кодекса способствует активизации процессов земельного реформирования, которые в 1991-2001 гг. из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали медленно, а пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы.
Однако следует констатировать, что к 2002 г. рынок недвижимости в России до сих пор не создан. Можно говорить лишь о неравномерном и нестабильном развитии его отдельных секторов. Относительно быстро в настоящее время развивается рынок жилья, от него значительно отстает предложение коммерческой недвижимости, в зачаточном состоянии находится рыночный оборот промышленной недвижимости, практически отсутствует рынок земельных участков.
В современных условиях фрагментарность рынка недвижимости вызвана отсутствием у собственников недвижимости прав собственности на землю, а, следовательно, и отсутствием надежных правовых гарантий на недвижимость. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения.
Первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, не сформировался, в том числе из-за трудностей при выкупе земельных участков под предприятиями и строениями. Неполноценность имеющихся у владельцев прав на объекты недвижимости (без прав собственности на земельный участок) не позволяет финансировать их развитие посредством ипотечного кредитования, создает препятствия для инвесторов. Не получила развития практика использования конкурентных процедур приватизации земельных участков при предоставлении их под застройку, и участков вместе со строениями, которая могла бы формировать такой рынок.
Отсутствие разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идет крайне медленно.
Органы власти, обладая и фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии четких норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля над рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести полноценные рыночные механизмы эффективного использования недвижимости.
Оценка недвижимости для налогообложения в настоящее время не основана на ее рыночной стоимости. Сами рыночные цены недвижимости чаще всего недоступны для публичного ознакомления. Непомерно высокие государственные пошлины (нотариальные сборы) вынуждают участников рынка занижать реальные цены сделок.
Инженерная инфраструктура городов и поселений разрушается. Источники средств для ее поддержания и развития отсутствуют. При этом арендная плата и налоги на земельные участки не обеспечивают необходимых размеров поступлений в бюджет. В этих условиях оказываются безуспешными попытки региональных властей решить проблемы, как поддержания инфраструктуры, так и ее развития за счет дополнительных требований к инвесторам. Налог на недвижимость, который способен создать необходимые экономические регуляторы для эффективного управления недвижимостью на местном уровне, не вводится из-за несовершенства законодательства.
Все перечисленное предопределяет большие риски вложений и неоправданные затраты, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).
Государственный учет объектов недвижимости на законодательном уровне искусственно разделен на кадастровый учет участков, технический учет зданий и помещений и учет иных объектов недвижимости. От административных функций по государственному учету объектов недвижимости законодательно не отделена деятельность по землеустройству и измерению этих объектов, что затрудняет выявление ошибок и злоупотреблений, зафиксированных в государственном кадастре, чрезвычайно удорожает и затягивает процесс подготовки документов для государственной регистрации прав на недвижимость.
Содержание прав по использованию и развитию недвижимости регулируется административными решениями при отсутствии защищенных законом правовых гарантий. Не установлена обязательность предоставления земельных участков для коммерческого использования на конкурсной основе.
Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли и недвижимости:
- отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;
- процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
- наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;
- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;
- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;
- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;
- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.
Стратегической целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Основными результатами реализации государственной политики должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной зашиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Возможность выбора для граждан и инвесторов может быть обеспечена только при условии демонополизации рынка недвижимости, развития на нем конкуренции.
Для достижения стратегической цели государственная политика должна быть сфокусирована на следующих основных направлениях:
- реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость (разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости):
- стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их гражданского оборота;
- институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.
Главной целью проводимого в стране реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость является ликвидация государственной монополии на землю. Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении земли, обеспечившие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Такой подход обеспечит передачу подавляющего большинства объектов недвижимости в руки юридических и физических лиц и позволит с использованием рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование.
Разгосударствление земли направлено на увеличение предложения недвижимости, создание новых объектов и более эффективное использование существующих объектов благодаря их гражданскому обороту. Увеличение предложения недвижимости необходимо, чтобы обеспечить возможности для развития производства товаров и услуг, снизить цену для пользователей объектов, решить жилищную проблему.
Необходимо перейти к формированию полноценных, то есть юридически единых объектов недвижимости. Здание, строение могут считаться полноценными сформированными объектами недвижимости только в том случае, когда права собственности на них абсолютно ясны и не обременены проблемой юридической разобщенности земельного участка и здания, "разорванностью" прав на них.
Поскольку юридическая "разорванность" прав на участок и строение ущемляет права собственника строения, такой участок подлежит передаче ему в собственность по его заявлению с уплатой минимальной цены. Такая мера служит дооформлению уже существующих прав собственности на здание, сооружение, предприятие.
Стимулирование эффективного использования, гражданского оборота и создания объектов недвижимости должно осуществляться в интересах граждан, организаций, муниципальных образований и государства. Такое стимулирование должно предусматривать: меры налоговой политики, создающие благоприятный инвестиционный климат для привлечения средств в создание и улучшение объектов недвижимости (развитие недвижимости); снижение транзакционных издержек; осуществление правового зонирования и контроля за соблюдением установленных ограничений; распространение сферы действия государственных и местных программ приватизации на приватизацию земли и иной недвижимости.
Регулятором рынка, стимулом вовлечения в оборот и эффективного использования недвижимости будет выступать муниципальный налог на недвижимость. Посредством этого налога каждому собственнику устанавливается своего рода нижний предел "эффективности производства" или "имущественный ценз" (для объектов, не приносящих дохода). Если собственник или владелец не может обеспечить эту доходность и оплатить налог, он продает права на объект, который переходит к более эффективно использующему объект собственнику или владельцу.
Особой регламентации требует оценка недвижимости для целей налогообложения, которая не должна совмещаться с деятельностью по сбору налогов. Должно быть усовершенствовано законодательство о регистрации прав на недвижимость, обеспечено становление на местном уровне системы регистрации прав на недвижимость. Целесообразно создание муниципальных служб градостроительного планирования и правового зонирования территории для планирования и контроля за развитием недвижимости в соответствии с установленными видами использования.
Предприятия, получив права собственности на земельные участки, смогут эффективно управлять объектами недвижимости и получать средства на развитие своей деятельности за счет продажи незанятых частей земельных участков, продажи объектов недвижимости и переноса предприятий из центров городов на менее дорогие земельные участки в соответствии с условиями правового зонирования. Стабильность "правил игры" на рынке недвижимости позволит участникам рынка недвижимости планировать свою деятельность на перспективу. Введение единого налога на недвижимость даст возможность определить наиболее эффективный способ использования недвижимости, четко прогнозировать экономический эффект от своей деятельности.
Граждане получат твердые гарантии права собственности на недвижимость, включающую земельный участок, будь то квартира в многоквартирном доме, индивидуальный дом, дача или иной объект. Подтверждение законных прав собственности на них, завершение процесса приватизации жилья через передачу прав собственности на общее имущество в кондоминиумах и на занимаемые участки, будет встречено населением позитивно.
Повышение ликвидности недвижимости позволит использовать ее в качестве залога. Ипотечное кредитование может решить две большие проблемы: приобретение жилья семьями под залог приобретаемой квартиры или дома, а также финансирование строительства объектов недвижимости. Семьи смогут сначала получить жилье и только потом в течение достаточно долгого времени небольшими частями выплачивать кредит. Использование ипотеки в бизнесе станет со временем основным источником финансирования развития производства товаров и услуг.
Благодаря полноценной собственности на недвижимость, увеличится инвестиционная привлекательность российских предприятий, городов и территорий. Отток капитала за рубеж снизится, а затем появится тенденция притока иностранного капитала. Предприятия получат возможность брать долгосрочные кредиты под залог объектов недвижимости. Это, в первую очередь, приведет к сокращению неплатежей, а затем окажет позитивное влияние на расширение и модернизацию производства.
На сегодняшний день в органах местного самоуправления (а в некоторых субъектах Федерации - в органах исполнительной власти субъекта) формируется единство структуры управления и распоряжения земельными участками. Вопреки ранее действующей системе, когда проекты решений о предоставлении земельных участков и договоров аренды готовили комитеты по земельным ресурсам, платежи учитывали налоговые органы, а претензионно-исковой работой не занимался никто, сегодня эти функции приняли на себя администрации городов и районов. Эта централизация функций на территории несомненно оправдана и уже дала свои результаты: по данным Минимущества России за 10 месяцев 2002 года в бюджеты всех уровней поступило арендной платы только за земли городов и поселков в размере 18326 млн. рублей, в то время как за весь 2001 год данные поступления составили 17045 млн. рублей.
Для организации эффективной работы органов власти по управлению земельными ресурсами необходимо провести полную инвентаризацию документов на предоставление земельных участков, так как во всех муниципальных образованиях не редки случаи, когда договор аренды земельного участка при предоставлении не заключался, а начисления арендной платы проводились налоговыми органами на основании решения о предоставлении земельного участка в аренду. Эти факты естественно затрудняют ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за землю.
После инвентаризации документов предстоит провести большую работу по перезаключению договоров аренды не соответствующих действующему законодательству, где обязательно предусмотреть возможность одностороннего изменения размеров арендной платы при изменении законодательства регулирующего установление ставок арендной платы за земельные участки.
Для пополнения доходной части бюджетов необходимо направить все усилия на ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Общая задолженность по арендной плате за землю в Российской Федерации по состоянию на ноябрь 2002 года в бюджеты всех уровней составляет примерно 7565 млн. рублей. Основной долг сконцентрирован в г.Москве порядка 3188,7 млн.руб. и Московской области около 767 млн.руб.
В настоящее время, в соответствии с Федеральным законом "О федеральном бюджете" все средства от сдачи в аренду и продажи земельных участков поступают на счета органов федерального казначейства и далее распределяются по уровням бюджетной системы. В то же время арендодатели земельных участков, находящихся в государственной собственности (в большинстве случаев это органы местного самоуправления) не имеют возможности получать информацию о поступлениях денежных средств на счета казначейства по заключенным договорам аренды из-за неурегулированности данного вопроса на уровне Министерства финансов Российской Федерации. Это обстоятельство существенно затрудняет ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.
С момента вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации у юридических лиц (кроме федеральных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, органов государственной власти и органов местного самоуправления) не может возникать право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а ранее возникшие права подлежат переоформлению на аренду или собственность в срок до 01.01.2004г. В связи с этим, необходимо уже сейчас проанализировать на территории каждого административного образования, какие организации обязаны переоформить права на землю, составить соответствующие перечни, организовать работу по побуждению лиц к приведению прав на земельные участки в соответствие с Земельным кодексом РФ.
При практической реализации положений Земельного кодекса РФ у региональных властей возникает множество других вопросов толкования законодательства. Одной из таких проблем является, например, ситуация с передачей в аренду государственных земельных участков под зданиями и сооружениями, находящимися в собственности нескольких лиц (жилые дома со встроено-пристроенными помещениями). Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации говорит о необходимости заключения в этом случае договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако на практике процедура подписания договора всеми его участниками может занимать от нескольких месяцев до двух лет. Естественно в интересах государства как можно раньше оформить арендные отношения на земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Выходом из этой ситуации может служить заключение договора аренды земельного участка с одним или несколькими собственниками помещений в здании в соответствии с их долями в праве собственности на здание и предусмотреть возможность последующего вступления в договор остальных участников на стороне арендатора.
В результате анализа отчетности органов местного самоуправления, представляемой в органы по управлению государственным имуществом, можно сделать вывод, что структуры по управлению земельными ресурсами на местах не владеют информацией о количестве заключенных договоров аренды земельных участков, размере начислений по договорам и уровне задолженности. Это свидетельствует о низком уровне внимания к управлению земельными ресурсами в первую очередь со стороны глав местного самоуправления, недостаточной проработанности подзаконных актов по управлению земельно-имущественным комплексом.
Основная цель управления земельными ресурсами в регионе - рациональное и эффективное их использование, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав субъекта Федерации или муниципального образования как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности.
Вовлечение земельных ресурсов в гражданский (хозяйственный) оборот предполагает:
  • формирование единого объекта недвижимости - наличие сформированного объекта - земельного участка с имеющимися на нем улучшениями, его правового статуса со всеми сервитутами (ограничениями и обременениями) и целевым назначением;
  • возможность оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;
  • наличие земельно-информационной системы, базирующейся на данных Государственного земельного кадастра;
  • наличие инфраструктуры земельного рынка (риэлтеров, института кадастровой и независимой оценки и др.).
    В свете принятого в 2001 году Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" из всей совокупности земельных ресурсов, находящихся в государственной собственности, выделяются земельные участки, которые должны быть отнесены к федеральной собственности, собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.
    После проведения разграничения государственной собственности на землю доходы от использования земель уже не будут распределяться между бюджетами, а начнут поступать в полном объеме в бюджет соответствующего уровня.
    Необходимо также отметить, что земельное законодательство Конституцией РФ отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Таким образом, субъекты Федерации вправе на своей территории самостоятельно регулировать земельные правоотношения, не урегулированные федеральным законодательством.
    Проведя анализ законодательства города Москвы мы видим, что в настоящий момент земельные отношения в столице регулируются Законом города Москвы от 16.07.1997г. №34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", а также многочисленными нормативными актами Мэра и Правительства Москвы. Принятие блока федеральных законов, регулирующих земельные отношения потребовало пересмотра законодательства Москвы на предмет его соответствия действующему федеральному законодательству.
    Повышение эффективности управления земельными ресурсами города требует решения ряда проблем, а именно:
  • создания рыночной системы (инфраструктуры) оборота земельных участков (прав на земельные участки);
  • определения порядка ценообразования на земельные участки (и/или ценообразования на права на земельные участки), передаваемые в гражданский оборот;
  • установления нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и др.);
  • введения многообразных форм аренды земельных участков - земля в комплексе с другим имуществом/объектами, земля на праве застройки и т.д.
    По данным Мэрии столицы в 2001 году в бюджет Москвы поступило 5,5 млрд. рублей доходов от сдачи в аренду земельных участков и продажи прав аренды на землю. Для сравнения: данные поступления в бюджеты остальных субъектов Федерации вместе взятых составили 3,7 млрд. рублей.
    Однако, Правительство Москвы считает, что доходы от использования земельных ресурсов в ближайшие годы могут быть существенно увеличены.
    Основным шагом к этому должно стать принятие рассматриваемого Московской городской Думой законопроекта "О землепользовании и застройке в городе Москве".
    Земля, как и любой другой ресурс, требует рационального использования. В связи с этим концепцией управления государственным и муниципальным имуществом определено одно из приоритетных направлений - инвентаризация объектов, принадлежащих государству, в том числе, конечно же, и земельных участков. На территории столицы активно проводятся работы по межеванию земельных участков, постановке их на кадастровый учет.
    Объекты недвижимости на территории Москвы должны быть учтены и снабжены паспортом, а информация по объекту - соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.
    Первичная инвентаризация собственности на территории города проводится с документальной привязкой к данным городского учета. Сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает:
  • соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и географическими (местными) координатами;
  • определение субъектов права для всех объектов недвижимости;
  • оценку инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.
    Важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков. По нашему мнению, в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость, так как любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как дифференцировать налогообложение земельных участков с учетом их индивидуальных характеристик. Кроме того, определение рыночной стоимости земельных участков необходимо при отчуждении земельного участка на рынке, сдаче в аренду земельного участка и любом другом вовлечении земельного участка в сделку, так как Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию.
    Полагаем одним из главных направлений в указанном законопроекте должно быть формирование земельных участков с точки зрения реальных объектов гражданского оборота - придание им статуса товара с указанием свойственных земельному участку особенностей, а также социальная направленность политики в использовании земельных ресурсов города - установление принципов рационального землепользования и ответственности соразмерно нанесенному ущербу, что должно сделать земельный оборот основным фактором экономического роста в столице.
    Таким образом, обсуждаемый законопроект должен быть принят как закон, тесно коррелирующий с разработанной в настоящее время концепцией закона города Москвы "О проведении инвентаризации собственности на территории города Москвы", в соответствии с которой создается единая система учета имущества города Москвы. Поэтому Закон "О землепользовании и застройке в городе Москве" может стать правовой основой создания блока единого информационного пространства и достоверной информации о составе и рыночной стоимости имущества города, в данном случае земельного фонда, на любой момент времени. Такая информация необходима для эффективного осуществления органами государственной власти и местного самоуправления полномочий в сфере городского землепользования и принятия адекватных управленческих решений в интересах развития города Москвы.
    Один из важнейших вопросов в законе "О землепользовании и застройке в городе Москве" - вопрос о контроле, и более того вопрос о принятии мер к пользователям и к собственникам земельных участков, не выполняющим условия, на которых земельные участки были им переданы.
    Уже в течение 2001 года Государственной земельной инспекцией города Москвы проведено 18705 проверок. Выявлено 7269 нарушителей, в том числе 680 арендаторов, уклонявшихся от своевременного внесения арендной платы за земельные участки. С нарушителей взысканы штрафы на сумму более 38 млн. рублей. В результате принятых Госземинспекцией мер арендаторами погашена задолженность по арендной плате за землю на сумму свыше 100 млн. рублей.
    Возможная ответственность землепользователей за нерациональное использование и эксплуатацию земель, принадлежащих городу Москве, предусмотренная проектом закона, поможет предотвратить случаи, когда рыночная стоимость земель снижалась в результате нерационального землепользования.
    Проект закона "О землепользовании и застройке в городе Москве" должен учитывать в рассматриваемых правовых конструкциях реальную рыночную цену земельных участков. Это существенно увеличит прозрачность инвестиционных проектов города в сфере недвижимости, будет в значительной мере способствовать развитию ипотечного кредитования, увеличит привлекательность земли как ликвидного объекта хозяйственного оборота - таким образом, увеличится общая капитализация имущественного комплекса столицы.
    От принятия Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" ожидается не только социальный, но и значительный экономический эффект для московского бюджета: улучшение собираемости земельных платежей, более жесткая ответственность за нарушения земельного законодательства и установление платежей за землю, основанных на ее рыночной стоимости.
    Кроме того, для регулирования вопросов землепользования в городе Москве необходимо также разработать нормативно-правовые документы:
    1) по определению площадей и установлению границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования;
    2) регламентирующие единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления города Москвы;
    3) по согласованному оформлению правоудостоверяющих документов;
    4) устанавливающие порядок проведения торгов по продаже объектов недвижимости;
    5) по учету обременений и ограничений при реализации объектов недвижимости.

    Опубликовано: Журнал "Недвижимость экономика управление" №5 г.-М.: "АСВ" 2003.

    Версия для печати

  • ВверхНа главнуюНаписать письмо

    Valnet.ru - Портал по оценке info@SystemFond.ru
    т/ф: 237-57-63
    на сайте Золи обручальные кольца на заказ спб. , , , ,