Фонд системного анализаФонд системного анализа
Архив новостей
Архив публикаций
Законы, постановления
Проекты законов
Координаты

 Главная / Архив публикаций / Практика применения методов оценки земли и недвижимости (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)


Практика применения методов оценки земли и недвижимости (извлечения из книги ``Рыночная оценка имущества города``)

С.В.Орлов> депутат Московской городской Думы, заместитель председателя комиссии по экономической политике, координатор направления "оценочная деятельность"
Ю. А. Цыпкин, член комиссии МГД и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, заведующий кафедрой маркетинга ГУЗ

ГЛАВА 6.
ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. ТЕХНИКА ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

В качестве практической работы взят объект: нежилое помещение отделения Сбербанка, которое представляет собой объединенные четыре квартиры первого этажа девятиэтажного панельного жилого дома.
Оценка объекта, недвижимости произведена с помощью затратного подхода.
Оцениваемый объект представляет собой нежилое встроенное помещение со следующими характеристиками:
- год постройки - 1994;
- этажность - 1;
- группа капитальности - 1;
- площадь застройки - 297.5 кв. м;
- общая площадь - 232.3 кв. м;
- высота здания - 2.85 м;
- строительный объем - 848 куб. м.
Технические параметры объекта представлены в табл. 6.1.

Таблица 6.1

Технические параметры объекта
Наименование конструктивных элементовОписание элементов, материала, конструкций или систем, отделки и прочее
1ФундаментСборный железобетонный
2СтеныТрехслойные панели, утепленные
3ПерегородкиЖелезобетонные
4Перекрытие, покрытиеЖелезобетонные многопустотные
5КровляМягкая рулонная
6ПолыКерамическая плитка и линолеум
7ПроемыОкна - двойные, деревянные, двери - филенчатые, отделанные шпоном
8Отделочные работыСтены - снаружи отсутствует, внутри - обои и покраска, потолок побелен
9Внутренние санитарно- и электротехнические устройства (СЭУ)Центральное отопление, водоснабжение горячее и холодное, вентиляция, канализация, газоснабжение, электроснабжение, телевидение и телефон

Краткий обзор рынка нежилых помещений

Рынок нежилых помещений области в целом развит достаточно слабо. Официальных данных об общей площади нежилых помещений на территории Московской области в открытых источниках пока не опубликовано. Ежегодный ввод нежилых помещений незначительный.
С 1 января 2001 года установлена базовая ставка арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений государственной собственности 300 рублей в год.
На основе информации, полученной от риэлтерских и оценочных фирм, работающих на рынке недвижимости области и проведенного анализа предложений по продаже нежилой недвижимости можно сделать следующий вывод:
- рынок коммерческой недвижимости в области недостаточно развит;
- объекты, предлагаемые к продаже, являются специализированными, либо обладают исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка.
Результаты проведенного анализа объекта оценки показывают следующее:
1) местоположение объекта оценивается как благоприятное;
2) состояние объекта хорошее;
3) степень ликвидности - высокая.
В данном примере земельный участок не оценивался. В соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже здания, покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для его использования. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занятая недвижимостью, но и необходима для ее использования (например о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода прохода к нему).
В связи с вышеизложенным, было принято допущение: оценку земельного участка и анализ НЭИ земельного участка как свободного (находящегося в пользовании и являющегося государственной собственностью) - не проводить.
Анализ НЭИ собственности, как улучшенной, показал, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения будет сдача его в аренду под офисное помещение с учетом проведения реконструкции.
Оценка с применением затратного подхода включает следующие этапы:
1) оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования;
2) определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки);
3) определение предпринимательской прибыли;
4) оценка восстановительной (замещающей) стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 2 + п. 3);
5) определение общего накопленного износа зданий и сооружений;
6) оценка стоимости улучшений с учетом износа (п. 4 - п. 5);
7) оценка стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 6).
В данном примере оценивалась собственность без земельного участка. Таким образом, при выполнении оценочной работы были приняты следующие ограничения: пункты 1 и 7 не применялись, расчеты по ним не производились, Для определения стоимости оцениваемого имущества с применением затратного подхода рассчитывалась его восстановительная стоимость с учетом общего накопленного износа.

Определение восстановительной стоимости объекта

В практике оценки стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, структура затрат и издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

СНС = ПИ + КИ + ППР

где
СНС - стоимость нового строительства;
ПИ - прямые издержки;
КИ - косвенные издержки;
ППР - прибыль предпринимателя.
Значения косвенных видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. В расчетах принята величина косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, в размере 5 %, как наиболее характерная для данного типа недвижимости, а также учтены:
- затраты по добровольному страхованию (в размере 1 % от объема реализуемой продукции (работ, услуг) в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.05.2000 г. № 420)%;
- затраты по оплате дорожного налога - 1 % от выручки, полученной от реализации продукции (работ, услуг) согласно Федеральному закону РФ от 12.03.01 № 33-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О введении в действие части второй налогового кодекса РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ о налогах";
- прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) - требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика. Процент предпринимательской прибыли сопоставим со ставкой дисконтирования (отдачей на вложенный капитал), поскольку и то, и другое отражает отдачу инвестора на вложенный капитал и определяется, исходя из альтернативных вложений с учетом рисков, свойственных той или иной отрасли.
В практике оценки применяют следующие методы определения стоимости нового строительства:
- метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
- метод укрупненных элементных показателей стоимости;
- метод единичных расценок.
При расчете стоимости оцениваемого имущества использовался метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %).
Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб. м строительного объема) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения).
Учитывая, что прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью зданий, основная формула расчета имеет следующий вид:

ВС = О х УС69 х И69-84 х И84-2001 х КНТП + ППР + НДС,

где
О - строительный объем в куб. м (для расчетов рассматривался по конструктивным элементам);
УС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (данные из УПВС для каждого объекта принимаются индивидуально). Показатели удельной стоимости строительства (УС69) учитывают стоимость воспроизводства объектов строительства, включая накладные расходы плановые накопления и внеобъемные затраты. Также сюда входят временные здания и сооружения, очистка территории, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальная система оплаты труда, удорожание стоимости электроэнергии и транспортировки привозных материалов, организованный набор рабочей силы, компенсации по заработной плате в связи с изменением тарифных ставок, проектно-изыскательские работы и авторский надзор, содержание дирекции, непредвиденные расходы. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили "Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов" (УПВС);
И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов".
И84-2001 - индексы удорожания стоимости строительства, дифференцированные по видам работ, на дату оценки к ценам 1984 года. Пересчет в уровень текущих цен 2001 г. был проведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ. Они рассчитываются Лицензионным Экспертным Управлением (ЛЭУ) Администрации области. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1984 г.
КНТП - коэффициент научно-технического прогресса, т.е. поправка к стоимости строительства. В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчетах базисного периода (01.01.1969 г.), то восстановительная стоимость базисного периода должна быть приведена (скорректирована) к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обуславливается влиянием НТП на стоимость строительства. НТП ведёт к совершенствованию технологии, повышению эффективности строительства, что вызывает сокращение издержек в расчете на единицу строительной продукции. Однако, в то же время, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными средствами связи, коммуникаций, обслуживания и т.п.) В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов" рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят равным 2 % в год.
ППР - прибыль предпринимателя (прибыль девелопера).
Размер предпринимательской прибыли рассчитывается по следующей формуле:

ППР = СНС х КПР,

где
КПР - коэффициент предпринимательской прибыли.
Реализация строительных проектов в области в настоящий момент не является высокорентабельным бизнесом. Ставка предпринимательской прибыли составляет в регионе 20-30 %. Для дальнейших расчетов она принята равной ставке рефинансирования ЦБ - 25 % (КПР = 0.25). В денежном эквиваленте величина предпринимательской прибыли определена для каждого объекта индивидуально и отражена в приложении № 2.
НДС - налог на добавленную стоимость.
Аналог объекта оценки подбирался в сборниках УПВС в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивных и объемно-планировочных решений. При необходимости, стоимость 1 м3 объекта аналога корректировалась с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки.

Оценка накопленного износа

На сегодняшний день невозможно производить эффективно какие-либо операции с имуществом без исчерпывающей информации о техническом состоянии объекта как в целом, так и об отдельных конструктивных элементах и инженерных системах.
Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.
При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.
Нами рассматривались три вида износа:
1) физическое ухудшение (физический износ), связанный с физическим устареванием объекта;
2) функциональное устаревание (функциональный износ), проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и стандартам;
3) экономическое устаревание (внешний износ), возникающий в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту оценки.
Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.
Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ, иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

S = 1 - (1 - ФИ) х (1 - ФуИ) х (1 - ЭИ)

Под устранимым физическим износом (отложенным ремонтом) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты, Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Расчет стоимости отложенного ремонта выполнялся в соответствии с методикой, изложенной в ведомственном нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимались степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленных в результате технического освидетельствования.
Неустранимый физический износ вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа) пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с момента ввода здания в эксплуатацию или с момента проведения последнего ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
Расчет величины неустранимого физического износа короткоживущих элементов приведен в Приложении № 1 "Расчетная часть" в таблице № 6
Признаки функционального и экономического износов у оцениваемых объектов отсутствуют (ФуИ и ЭИ =0), поэтому при расчете накопленного износа учитывался только общий физический износ, т.е.

S = 1 - (1 - ФИ).

В рыночных условиях экономического развития и хозяйствования в России используется три общепринятых подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.
В настоящее время наиболее используемым в России для определения стоимости объекта является затратный подход. Именно он многие годы служил основой для экономической оценки недвижимости, являющейся в подавляющемся большинстве государственной монополией. Несмотря на постепенный переход экономики на рыночные отношения, влияние государства, особенно в вопросах недвижимого имущества, очень велико.
Оценочная деятельность по определению стоимости основных фондов организаций, для выкупа государственной собственности, назначения арендных ставок и для прочих операций с недвижимостью в основном была ориентирована на затратный метод. В настоящее время только по затратному методу можно собрать официальные и наиболее надежные данные, а их количество позволяет применить статистические методы расчета.
Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
1) оценка новых или недавно построенных объектов;
2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
3) технико-экономическое обоснование нового строительства;
4) оценка объектов незавершенного строительства;
5) оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
6) оценка в целях страхования;
7) переоценка основных фондов.
Однако существуют серьёзные ограничения, связанные с применением метода:
Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
Большие трудности и неопределенности связаны с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
В том случае, когда существует рынок недвижимости достаточного объема (например, квартиры или индивидуальные жилые дома), т.е. часто происходит смена владельцев и можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, применяется сравнительный подход к оценке.
Если недвижимость используется для целей инвестирования, то необходимо в расчетах использовать доходный подход к оценке, который гласит, сто типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод.
В условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Объект: нежилое встроенное помещение (Сбербанк)
Краткая техническая характеристика оцениваемого объекта:
Дата ввода - 1994 год
Группа капитальности - 1
Территориальный пояс - 1
Климатический район - 1
Общая площадь объекта (по наружному обмеру), кв. м (S) - 297.5
Высота объекта, м (Н) - 2,85
Строительный объем объекта, куб. м (О) - 848

Расчет произведен с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Сравнительные характеристики подобранного объекта-аналога и оцениваемого объекта, а также расчет удельных весов по видам работ приведены в табл. 6.2.

Таблица 6.2

№ п.п.Наименование конструктивных элементов объектаУдельные веса укру- пненных конструк- тивных элементов по сб. № 287Удельные веса каждого элемента по ТБ Прил.2 ВСН53-86(р)Расчет-ный уд. вес эл-та, %Технические характе- ристики конструк- тивных элементов объекта- аналога (УПВС №28, табл. 60 п1г, стр. 49Технические характеристики конструктивных элементов (укрупненных видов работ) оцениваемогоКоэф- фициент отличия
1Фундаменты4-4Железобетонные сборныеЖелезобетонные сборные-
2Стены, в т.ч.:35-
Наружные стены7325,55Трехслойные панели, утепленные минватойТрехслойные панели, утепленные минватой-
Перегородки279,45ГипсобетонныеГипсобетонные-
3Перекрытия1212ЖелезобетонныеЖелезобетонные-
4Крыши44Мягкая рулоннаяМягкая рулонная-
5Полы12-12ЛинолеумЛинолеум, керамическая плитка-
6Проемы, в т.ч.:5-
Окна:482,40Деревянные двойныеДеревянные двойные-
Двери:522,60Деревянные глухиеДеревянные глухие-
7Отделочные работы55Штукатурка покраскаПокраска, побелка, обои-
8Внутренние сантехнические и электро-технические устройства17Расчет в таблице № 2
в том числе:
Центральное отопление
4,254,25имеетсяимеется-
Вентиляция0,340,34имеетсяимеется-
Водопровод1,701,70имеетсяимеется-
Горячее водоснабжение2,042,04имеетсяимеется-
Канализация2,382,38имеетсяимеется-
Газоснабжение1,191,19имеетсяимеется-
Электроснабжение3,743,74имеетсяимеется-
Радио0,340,34имеетсяимеется-
Телефон0,680,68имеетсяимеется-
Телевидение0,340,34имеетсяимеется-
9Прочие работы66ОтмосткаОтмостка-
Итого100100
10Группа капитальности1 группа1 группа
11Строительный объем, куб. м.45000848
12Этажность11
13Наличие подвалаОтсутствуетОтсутствует

Расчет удельных весов внутренних санитарно- и электротехнических устройств представлен в табл. 6.3.

Таблица 6.3

Расчет удельных весов внутренних санитарно- и электротехнических устройств
№ п.п.Наименование укрупненного вида работУдельный вес по "Разъяснению…" стр. 16Приведенный удельный весРасчетный удельный вес
1Центральное отопление250,254,25
2Вентиляция0,020,34
3Водопровод100,101,70
4Горячее водоснабжение120,121,70
5Канализация140,142,38
6Газоснабжение70,071,19
7Электроснабжение220,223,74
8Радио20,020,34
9Телефон40,040,68
10Телевидение20,020,34
ИТОГО:1001,0017,00

1. Определяем восстановительную стоимость строительной единицы объекта в ценах 1969 г: УПВС № 28 стр. 49, табл. 60, п.1г:

С = 28,8 руб./куб. м

Определяем учет влияния научно-технического прогресса (2% в год):

КНТП = (1 + 0,02)25 = 1,64 (показатель степени 1984-1969 = 25).

Рассчитываем скорректированную стоимость строительной единицы:

С = 47,25 руб./куб. м

2. Определяем восстановительную стоимость строительной единицы в ценах 1984 г.:

С*= С х И = 47,25 х 1,20 = 55,75 (руб./куб. м.),

где:
И - индекс удорожания стоимости в городском строительстве (крупнопанельном) в ценах 1984 года по сравнению с ценами, действовавшими в 1969 году (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных расчетов строек").

3. Рассчитываем восстановительную стоимость объекта в ценах 1984 года:

С84= С* х О = 55,75 х 848 = 47280 (руб.)

4. Определяем восстановительную стоимость объекта в текущих ценах (индексы удорожания стоимости строительства в ценах июня 2001 года по сравнению с ценами 1984 года взяты по "Расчетным индексам пересчета стоимости строительно-монтажных работ для Московской области на май 2001 года к ценам 1984 года", выпуск 07/2001, Лицензионно-Экспертное Управление Правительства М.О.) (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Определение восстановительной стоимости объекта в текущих ценах
№ п.п.Наименование конструктивных элементов объектаУдельные вес констру- ктивных элементов (УПВС)Скорректи- рованный удельный весСтоимость в ценах 1984 годаИндекс ЛЭУ 1984-2001Номер индекса ЛЭУВосстано- вительная стоимость констру- ктивного элемента в те-кущих ценах
1Фундаменты44,00189123,30п.3.544065
2Стены, в т.ч.:3500
Наружные стены25,551208022,00П.9.3265759
Перегородки9,45446825,05П.14.11111922
3Перекрытия1212,00567428,07П.7.3159257
4Крыши44,0198132,82П.12.562069
5Полы1212,00567422,98П.15.15130378
6Проемы, в т.ч.:5
Окна:2,40113530,35П.10.234439
Двери:2,60122928,56П.11.235108
7Отделочные работы55236426,53П.16.1862717
8Внутренние сантехнические и электро-технические устройства1700
в том числе:
Центральное отопление
4,25200936,99П.18.274327
Вентиляция0,3416146,70П.18.37507
Водопровод1,7080446,06П.18.437021
Горячее водоснабжение2,0496532,91П.32.91П.23.1
Канализация2,38112538,27П.18.5.143064
Газоснабжение1,1956327,05П.18.715219
Электроснабжение3,74176827,12П.19.547955
Радио0,3416135,19П.19.65657
Телефон0,6832235,19П.19.611314
Телевидение0,3416135,19П.19.65657
9Прочие работы66283721,64П.17.361388
Итого100,00100,00472801246563

Определяем НДС = 1246563 х 20 / 100 = 249313 (руб.)

5. Определяем восстановительную стоимость объекта с учетом НДС:

1246563 + 249313 = 1495876 (руб.)

6. Определяем стоимость нового строительства (табл. 6.5).

Таблица 6.5

Определение стоимости нового строительства
ПоказателиСумма, руб.
Косвенные издержки, не учтенные в сводном сметном расчете (КИ):
(5%)74793
Дорожный налог (1%)15707
Страховые строительные риски (1%)15864
Итого: прямые и косвенные издержки (ПИ + КИ)1602240
Прибыль предпринимателя (25 %)400560
Стоимость нового строительства2002800

7. В табл. 6.6 приведены данные для определения степени устранимого износа конструктивных элементов оцениваемого объекта (в соответствии с ВСН 53-86(р) Гражданстрой, Москва, 1990 год).

Таблица 6.6

Определение степени устранимого износа конструктивных элементов оцениваемого объекта
№ пп.Наименование конструктивных элементовТехническое состояние конструктивного элементаНомер таблицы ВСН 53-86(р)Физи-ческий износ по ВСН 53-86(р), %Примерный состав работСтепень устранимого износа, принятая в расчетах, %
1ФундаментыМелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен40-20Затирка трещин10
2Наружные стеныНезначительные повреждения отдельных панелей, усадочные трещины , выбоины140-20Заделка трещин15
3ПерегородкиМелкие трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы240-20Уплотнение и заделка примыканий10
4ПерекрытияТрещины в местах примыкания к стенам310-20Заделка трещин15
5КровляОдиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям410-20Ремонт кровли, желобов местами20
6ПолыОтставание материала в стыках и вздувание местами, мелкие повреждения плинтусов530-20Подклейка материала, ремонт плинтусов с добавлением нового материала20
7Оконные проемыМелкие паовреждения в местах сопряжения коробок со стенами, истертости или щели в притворах550-20Конопатка сопряжений коробок со стенками. Восстановление отсутствующих штапиков, стекол15
8Дверные проемы.:Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, стертость дверных полотен, щели в притворах570-20Уплотнение сопряжений, постановка дополнительных накладок с острожкой15
9Отделочные работыОтставания и повреждение кромок610-20Подклейка отдельных кромок15
10Центральное отоплениеОслабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков660-20Замена прокладок, набивка сальников15
11ВентиляцияОтдельные трещины и выбоины поверхностей вент. коробов. Износ упл. прокладок--Заделка трещин и выбоин, замена уплотнительных прокладок15
12ВодопроводОслабление сальниковых набивок из прокладок кранов и запорной арматуры. Повреждение трубопроводов в отдельных местах670-20Набивка сальников, смена прокладок в запорной арматуре15
13Горячее водоснабжениеОслабление сальниковых набивок из прокладок кранов и запорной арматуры650-20Набивка сальников, смена прокладок в запорной арматуреП.32.91
14КанализацияОслабление мест присоединения приборов, повреждения эмалир. покрытия моек, раковин на площади до 10%6821-40Заделка мест присоединения приборов, замена отдельных приборов15
15ЭлектроснабжениеНеисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов690-20Установка недостающих приборов, крепление их15
16Прочие работы (отмостка)Отдельные трещины и выбоины690-20Затирка трещин, ремонт перил15

7. Производим расчет устранимого физического износа (отложенного ремонта) (табл. 6.7).

Таблица 6.7

Расчет устранимого физического износа
№ п.п.Наименование конструктивных элемента (укрупненного вида работ)Восстановительная стоимость, руб.Восстано- вительная стоимость с учетом НДС, руб.Степень износа, %Величина износа, руб.Остаточная восстано- вительная стоимость, руб.
1Фундаменты440655287810528847591
2Стены, перегородки в т.ч.:0
Наружные стены2657593189111547837271074
Перегородки1119221343061013431120875
3Перекрытия1592571911081528666162442
4Крыши6206974483151117263310
5Полы1303781564542031291125163
6Проемы, в т.ч.:
Окна:344394132615 619935127
Двери:351087526015631935810
7Отделочные работы6271775260151128963971
8Внутренние сантехнические и электротехнические устройства0
В том числе:
Центральное отопление
7432789193151337975814
Вентиляция750790081513517657
Водопровод370214442515666437761
Горячее водоснабжение317423809015571432377
Канализация430645167615775143925
Газоснабжение152191826315273915523
Электроснабжение479555754615863248914
Радио565767881510185770
Телефон113141357615203611540
Телевидение565767881510185770
9Прочие работы6138873666151105062616
Итого:12465631495876472802228451273031

8. Производим расчет неустранимого физического износа в короткоживущих элементах (нормативные сроки эксплуатации отдельных видов конструктивных элементов - укрупненных видов работ взяты по "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике № 17-139 от 26.12.1997 года / ГУП Академия коммунального хозяйства им К. Д. Памфилова, 1998 год).

Таблица 6.8

Расчет неустранимого физического износа
№ пп.Наименование конструктивных элемента (укрупненного вида работ)Остаточная восстанови- тельная стоимость с учетом НДС, руб.Фактический срок эксплуатации, летНормати- вный срок эксплу- атации, летСтепень износа, %Неустра- нимый физический износ, руб.
1Кровля633107107044317
2Полы1251637107087614
3Проемы, в т.ч.:
Окна:
730238196
Двери:35810730238356
4Отделочные работы63971236742647
8Внутренние сантехнические и электротехнические устройства
В том числе:
Центральное отопление
758147252821228
Вентиляция7657720352680
Водопровод377617203513216
Горячее водоснабжение323777107022664
Канализация439257302310249
Газоснабжение15523725284347
Электроснабжение489147203517120
Радио5770720352019
Телефон1154072035403911540
Телевидение5770720352019
9Прочие работы626167203521915
Итого:671049312628

9. Производим расчет неустранимого физического износа в долгоживущих элементах (табл. 6.9).

Таблица 6.9

Расчет неустранимого физического износа в долгоживущих элементах
ПоказателиСумма, руб.
Восстановительная стоимость1495876
Минус восстановительная стоимость устранимого физического износа:222845
Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом:671049
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом601982
Действительный возраст, лет7
Общая физическая жизнь, лет75
Степень неустранимого физического износа долгоживущих элементов, %9,33
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов:56185
ВСЕГО физический износ объекта591658

Процент для начисления накопленного износа - 30 %.

10. Производим расчет накопленного износа (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Расчет накопленного износа
ПоказателиИзнос, %
Физический износ30
Функциональный износ0
Внешний износ0
Накопленный износ30

11. Производим расчет стоимости объекта.

Таблица 6.11

Расчет стоимости объекта
ПоказателиСумма, руб.
Стоимость нового строительства объекта2002800
Накопленный износ по объекту591658
Стоимость объекта, определенная с применением затратного подхода1411142

Таким образом, стоимость объекта, определенная с применением затратного подхода составляет 1 млн. 411 тыс. 142 руб.

6.2. ПРАКТИЧЕСКИЙ ПРИМЕР ОЦЕНКИ ОФИСНОГО ЗДАНИЯ

Для проведения оценочных работ использованы следующие данные о состоянии нежилого помещения (офиса):
- общая площадь помещения - 609,00 кв. м,
- общая площадь первого этажа - 307,4 кв. м,
- общая площадь подвала - 301,6 кв. м,
- строительный объем - 1695 куб. м,
- высота потолка подвала - 2,78 м.
Описание объекта оценки произведено в табл. 6.12.

Таблица 6.12

Описание объекта оценки
Характеристики объектаОписание
Адрес объекта:Россия, г. Энск
Местоположение:Объект расположен в зоне жилой застройки (70-90 годов постройки) в 500 метрах от станций метро
Цель оценки:Определение рыночной стоимости
Оцениваемые права:Право частной собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.09.1998 года, реестровый номер объекта № 54:35:02:1240:06:-01-10)
Улучшения:Нежилое помещение (офис) общей площадью 609,0 кв. м. Помещение включает в себя: главный офис (кабинет директора и секритариат), офисы менеджеров и других работников, вспомогательные помещения (комната отдыха, сауна, тренажерный зал)
Год постройки:1991
Площадь помещения:609,0
Класс капитальности:I
Строительные характеристики:
ФундаментСвайный, железобетонные блоки
СтеныКирпичные (2,5 кирпича)
ПерекрытияЖелезобетонные плиты
ПерегородкиКирпичные
КровляМягкая, рулонная по железобетонным плитам
Наружная отделкаДекоративная плитка
Внутренняя отделкаЕВРО ремонт
Системы инженерного обеспечения:
водопроводЕсть
электросетиЕсть
канализационная сетьЕсть
система отопления и охлажденияЕсть
телефонЕсть
радиоЕсть
телевидениеЕсть
Сигнализация (охранная, пожарная)Есть
Внешнее благоустройство:
Стоянка для автомашинЕсть
Уличное освещениеЕсть
ТротуарыЕсть
Транспортная доступностьХорошая

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОФИСА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;
- расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);
- установление величины накопленного износа;
- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;
- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);
- определение предпринимательского дохода;
- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.
При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок.
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Расчет восстановительной стоимости улучшений
(встроенного помещения)

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).
Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.
Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

С2001 = С1991 х И1991/2001 х ИИЮНЬ/ОКТ ,

где:
С2001 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
С1991 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
И1991/2001 - индекс изменения цен на СМР за период с 1991 г. по 2001 г.;
ИИЮНЬ/ОКТ - индекс изменения цен на СМР за период с июня 2001 г. по октябрь 2001 г.;

Восстановительная стоимость встроенно-пристроенного помещения (1-го этажа) в ценах 1991 г. определяется умножением его площади на восстановительную стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта:

С11991 = С1 х Р1 = 1392 х 307,4 = 427900 руб.,

где:
С11991 - восстановительная стоимость встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
С1 - восстановительная стоимость 1 кв. м встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта в ценах 1991 г.;
Р1 - площадь встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта.
Восстановительная стоимость подвала в ценах 1991 г. определяется умножением его объема на восстановительную стоимость 1 куб. м общего объема оцениваемого здания:

С21991 = С2 х h х Р2 = 383 х 301,6 = 115513 руб.,

где:
С21991 - восстановительная стоимость подвала оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
С2 - восстановительная стоимость 1 куб. м подвала оцениваемого объекта в ценах 1991 г.;
h - внутренняя высота подвала оцениваемого объекта;
Р2 - площадь подвала оцениваемого объекта.

Так как оцениваемый объект состоит из подвала и встроенно-пристроенного помещения, то его общая восстановительная стоимость в ценах 1969 г. рассчитывается по следующей формуле:

С1991 = С11991 + С21991 = 427900 + 115513 = 543413 руб.,

где:
С1991 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
С11991 - восстановительная стоимость встроенно-пристроенного помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
С21991 - восстановительная стоимость подвала оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1991 г. в цены на 15 октября 2001 г.:

С2001 = С1991 х И1991/2001 х ИИЮНЬ/ОКТ = 543 413 х 5,38 х 1,32 = 3859102 руб.,

где:
С2001 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
С1991 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1991 г.;
И1991/2001 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969 г. по 1984 г.;
ИИЮНЬ/ОКТ - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998 г. по октябрь 1998 г.

Определение накопленного износа объекта оценки

Согласно справке БТИ Центрального района г. Энска от 05.10.2001 г. физический износ оцениваемого объекта составляет 10 %. Указанная величина была принята для проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

СВОССТ = С2001 х (1 - КИ) = 3 859 102 х (1 - 0,1) = 3473192 руб.,

где:
Свосст - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
С2001 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
КИ - коэффициент учета накопленного износа в размере 10 % от восстановительной стоимости объекта оценки.

Корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительные произведенные затраты на евроремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена (без НДС) проведения недорогого евроремонта, в зависимости от его сложности, колеблется в интервале от 2000 до 3500 руб. за 1 кв. м.
Отделка анализируемого помещения была оценена в 2500 руб. (без НДС) за 1 кв. м. В соответствии с этим затраты на евроремонт в текущих ценах составляют:

СРЕМ = С х Р = 609 х 2500 = 1522500 руб.,

где:
СРЕМ - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;
С - цена (без НДС) проведения евроремонта в расчете на 1 кв. м помещения;
Р - площадь отремонтированного помещения.

Определение предпринимательского дохода

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм-девелоперов в размере 25 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле:

СЗАТ = (СВОССТ + СРЕМ) х КД х КНДС = (3473192 + 1522500) х 1,25 х 1,2 = 7493538 руб.,

где:
СЗАТ - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;
СВОССТ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
СРЕМ - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;
КД - коэффициент учета предпринимательского дохода;
КНДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОФИСА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
- изучен рынок спроса и предложений на продажу по объектам сопоставимым с оцениваемым объектом;
- собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту;
- проведен анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- осуществлена корректировка цены продажи;
- согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.
На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались и на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Признак сопоставимости основан, прежде всего, на совпадении функционального использования сравниваемых объектов. Сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективное использование которых заключается в организации торговых площадей. Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены на основе собственной базе данных и ряда агентств недвижимости.
В базе имеются три объекта аналога:
Объект 1. Расположен вблизи метро (ул. Вокзальная магистраль). Общее состояние - хорошее. Внутренняя отделка - ЕВРО ремонт. Площадь - 650 кв. м. Комната отдыха, сауна, тренажерный зал имеются. Продажа состоялась 3 месяца назад за 365000 долл. США.
Объект 2. Расположен на незначительном расстоянии от метро (ул. Революции). Общее состояние - среднее. Внутренняя отделка - ЕВРО ремонт. Площадь - 595 кв. м. Продажа состоялась 2 недели назад за 320000 долл. США.
Объект 3. Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Внутренняя отделка - ЕВРО ремонт. Площадь - 600 кв. м. Комната отдыха, сауна, тренажерный зал имеются. Продажа состоялась 1 месяц назад за долл. США.
В результате изучения рынка были сделаны следующие выводы для внесения необходимых поправок:
- офисные помещения, стоящие вблизи метро, в среднем, на 4 % дороже, чем находящиеся недалеко от него;
- разница между средним и хорошим состоянием составляет 9 % от продажной цены;
- разница в площади корректируется по норме 280 долл. за кв. м, если превышает 30 кв. м (если разница менее 30 кв. м, то ей следует пренебречь);
- корректировка на наличие комнаты отдыха, сауны, тренажерного зала составляет 29600 долл. США.
В течение последнего квартала недвижимость дорожала равномерно, и подорожание составило 3 %.
По всем полученным данным составляем таблицу корректировок (табл. 6.13).

Таблица 6.13

Таблица корректировок
ХарактеристикиОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3
Цена продажи365 000320 000370 000
Корректировка на время продажи3 месяца
+10 950
2 недели1 месяц
+3700
Местоположениеметрометрорядом метро
+6 400
метро
Площадь, кв. м609650595600
Общее состояниехорошеехорошеесреднее
+16 000
хорошее
Наличие вспомогательных помещенийестьестьнет
+ 29 600
есть
Сумма поправок+10950+52000+3700
Скорректированная цена373 880375 950372 000373 700

Определим рыночную стоимость офисного помещения (СРЫН.) с использованием сравнительного подхода:

СРЫН. = ССКОРР. х К$ = 373880 х 29,5 = 11029500 руб.,

где:
ССКОРР. - скорректированная стоимость офисного помещения;
К$ - курс доллара США (на 15 октября 2001 года равен 29,5 рублей).

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI / R,

где:
PV - текущая стоимость объекта оценки;
NOI - чистый операционный доход;
R - коэффициент капитализации.
Таким образом, доходный подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости следующие:
- анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;
- определение чистого операционного дохода;
- расчет стоимости объекта оценки.
Исходя из принципа замещения принято считать, что доход приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличии от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов в рамках доходного подхода. В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается как среднестатистическая величина, полученная как отношение размера чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов (R=NOI/PV) для нежилых торговых помещений.
Был произведен статистический анализ данного сегмента рынка (более 30 объектов) по состоянию на 8-15 октября, в результате которого было установлено, что коэффициент капитализации для офисного помещений лежит в интервале от 0,26 до 0,33 в зависимости от местоположения и состояния площадей. К расчету был принят коэффициент капитализации равный 0,28, полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

Определение чистого операционного дохода

При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
Расходы. Операционные расходы приняты в размере 20 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.
Анализ ставок аренды проведен в табл. 6.14.

Таблица 6.14

Анализ ставок аренды
Описание объектаСтавка аренды в год, долл. США / кв. мИсточник информации
Офис, ул. Вокзальная магистраль, площадь - 650 кв. м, евроремонт600Агентство недвижимости "РЦН"
Офис, ул. Революции, площадь - 650 кв. м, евроремонт550Агентство недвижимости "Афина Паллада"
Офис, Красный проспект, площадь - 650 кв. м, евроремонт630Агентство недвижимости "Левобережное"
Среднее значение595

Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 6.15.

Таблица 6.15

Расчет чистого операционного дохода
ПоказательРасчетная формулаИтого, долл. США
Потенциальный валовый доход (PGI)САРЕН х Р = = 595 х 609362355
Коэффициент недоиспользования0,20 (20 %)72471
Действительный валовый доход (EGI)362355 - 72471289884
Операционные расходы20 %57980
Чистый операционный доход (NOI)289884 - 57980231904

Произведем расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации. Используя рассмотренную выше формулу, рассчитаем стоимость объекта:

С = NOI / R = 231904 / 0,28 = 828230 долл. США или 24432785 руб.
по курсу ЦБ РФ на 15.10.01 г. (1 долл. США = 29 руб. 50 коп.)

СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:
- затратный метод - 7493538 руб.;
- метод сравнения продаж - 11029500 руб.;
- метод прямой капитализации - 24432785 руб.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:
- затратный метод - 0,2;
- метод сравнения продаж - 0,3;
- метод прямой капитализации - 0,5.
Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта (округленно) - 17024000 руб. или 580470 долл. США по курсу ЦБ РФ на 15 октября 2001 г. (1 долл. США = 29 руб. 50 коп.).
В расчете за 1 кв. м это составит 27954 руб. (или 950 долл. США).
На основании проведенных расчетов можно сделать следующее заключение: на основании проведенного анализа рынка офисных помещений, а также выполненных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта, включающего 1-й этаж и подвал жилого дома составляет на 15 октября 2001 г. 17024000 рублей или 580470 долларов США.
При оценке офисных зданий один из основных используемых методов - метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.
Задача оценщика состоит в том, чтобы определить чистый операционный доход и соответствующие ставки капитализации.
Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания. Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в российских условиях неотрегулированности законодательной базы и высоких ставок налога.
Каждый договор аренды является индивидуальным и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе не отраженных в договоре аренды. Прежде чем приступить к оценке офисного здания, оценщик должен внимательнейшим образом исследовать договоры аренды.
Однако необходимо отметить, что пренебрегать другими методами оценки нельзя, так как результаты, полученные при применении некоторых из них (в нашем примере - доходного метода), могут не соответствовать действительной стоимости офисных зданий на рынке недвижимости.

6.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗЛИЧНЫМИ МЕТОДАМИ ОЦЕНКИ

В соответствии со статьей 3 Федерального Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятие рыночной стоимости определяется следующим образом: "…под рыночной стоимостью объекта гражданских прав понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо обстоятельства, то когда:
- продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобретать;
- стороны, участвующие в сделке, хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;
- объект гражданских прав представлен на открытом рынке;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к свершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме".
Это фактически совпадает с определением понятия рыночной стоимости по международным стандартам Оценки (МСО-1-4): "Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки, на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Безусловным для этого определения является оформление продажи в ограниченный срок и переход прав собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:
- стандартная мотивация продавца и покупателя;
- обе стороны сделки хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наибольшего удовлетворения собственных интересов;
- для совершения сделки выбрано оптимальное время;
- оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;
- цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке".
В данном разделе монографии перед нами стоит задача - определить рыночную стоимость объекта недвижимости, используя данные табл. 6.16.
Сроки проведения оценки - 23-27 апреля 2001 года
Дата оценки - 25 апреля 2001 года.
Курс доллара (ЦБРФ) - 29 руб. 40 коп.
Строительный объем - 10554 кв. м.
Форма отчета - письменная

Таблица 6.16

Описание объекта оценки
Характеристики объектаОписание
Адрес объектаРоссия, г. Энск
Тип объекта недвижимостинежилое здание под офис
Месторасположениецентр города
Цель оценкиопределение рыночной стоимости
Оцениваемые праваправо муниципальной собственности
Улучшение (здания)нежилое здание общей площадью 2648,3 кв. м, удобное под размещение офиса для значительно крупного предприятия в городе например, МУП ЭПО ЖКХ (Муниципальное унитарное предприятие Энское производственное объединение Жилищно-коммунального хозяйства)
Год постройки1986
Площадь помещения2648,3 кв. м
Класс капитальности1
Строительные характеристики
Фундаментысвайные, из сборных ж/б свай и монолитных ж/б ростверков
Стенысборные ж/б панели на металлическом каркасе, кирпич
Перекрытиясборные ж/б плиты
Перегородкикирпичные
Кровлярулонная по ж/б плитам
Наружная отделкаокраска фасадной краской КО-174
Окнастеклопакеты, стекло
Внутренняя отделкаЕВРО
Системы инженерного обеспечения
ВодопроводЕсть
ЭлектросетиЕсть
Канализационная сетьЕсть
Система отопленияЕсть
ТелефонЕсть
РадиоЕсть
ТелевидениеЕсть
Сигнализация (пожаро-охранная)Есть
Внешнее благоустройство
Стоянка для автотранспортаЕсть
Уличное освещениеЕсть
ТротуарыЕсть
Наличие коммунальных услугГородские коммуникации
Транспортная доступностьХорошая
РельефСпокойный
ЗатопляемостьНизкая

Оценочная работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Международными Стандартами Оценки МСО-1-4 (МКСОИ-TIAVSC)

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое нами, подразумевает выбор такого использования во всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:
- законодательная разреженность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством;
- физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;
- финансовая осуществимость - рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными;
- максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимально чистый доход и, соответственно, обеспечит текущую стоимость оцениваемого объекта.
Использование земельного участка под строительство административного здания является законодательно разрешенным.
В соответствии с проектом застройки планировка строения осуществлена под кабинеты и другие помещения, необходимые для эксплуатации здания, как административного. Таким образом, размещение работников аппарата администрации "Объединения Жилищно-коммунального хозяйства" является физически осуществимым.
Планируемое использование объекта недвижимости является финансово осуществимым и максимально эффективным в рамках указанных выше условий.

Анализ рынка недвижимости

Происходящий в России кризис значительным образом преобразил рынок недвижимости. Если до августа 1998 г. спрос и предложение находились в видимом равновесии, а иногда спрос превышал предложение, то есть сейчас предложение значительно превышает спрос. Многие продавцы до сих пор не пересмотрели цены в долларовом эквиваленте. Таким образом цена предложения во многих случаях не соответствует реальной рыночной ситуации. Одним из способов привлечения клиентов стало объявление "внутрифирменного курса" валюты, который на 20-30 % может быть ниже курса ЦБ.
На рынке коммерческой недвижимости реальная цена сделок, по оценкам экспертов, снизилась в долларовом эквиваленте по ряду направлений до 40 %. Средний уровень снижения цен в долларовом эквиваленте, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 20-30 %.
Наиболее сильно кризис отразился на рынке аренды, здесь снижение цен реальных сделок составляет до 50 % при среднем уровне 25-35 %.
Для объектов, аналогичных оцениваемому, разброс цен продажи составляет от 500 до 750 долл. США за кв. м, а арендная плата составляет от 180 до 330 долл. США за кв. м в год. Столь значительный разброс цен объясняется тем, что рынок еще не пришел к равновесию и находится в состоянии стагнации.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.
При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него право устанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности, аренды, сервитута и иных вещных и обязательственных прав). В настоящем параграфе монографии оценка земельного участка не производилась в связи с отсутствием на него право устанавливающих документов.
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличить рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких не оформляемых прав землепользования производится через поправки на местоположение при сравнительном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).
Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией. На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.
Для расчета восстановительной стоимости основного строения лит. "Б" применен Сборник УПВС №28 Отдел II Таблица 92 п. 7
А) Расчет на V = 8000 куб. м.:
1 куб. м = 64 коп. 60 коп..;
с учетом К кл. р-н = 1,07; К св. ф.т. = 1,04 стоимость 1 куб. м. составляет
64,6 х 1,07 х 1,04 = 71 руб. 89 коп.
Восстановительная стоимость = 8000 х 71 руб. 89 коп. = 575120 руб. в ценах 1969 года.
Б) Расчет на V = 10 554 куб. м. - 8000 куб. м. = 2554 куб. м.:
1 куб. м. = 71 руб. 89 коп. х 0,98 = 70 руб. 45 коп.
где:
0,98 - поправка на объем.
Восстановительная стоимость = 2554 х 70 руб. 45 коп. = 179929 руб. в ценах 1969 года.
Восстановительная стоимость общего объема составит:
- в ценах 1969 года - 755049 руб. 00 коп.;
- в ценах 1984 года - 1015918 руб. 00 коп.
- в ценах 1991 года - 1584832 руб. 00 коп.
- по индексам переоценки на 01.01.2001 года - 21236749 руб.
Далее определяем восстановительную стоимости пристроя V = 37,0 куб. м., группа капитальности которого - 1. Для этого нами применен Сборник УПВС №28 отд. III п. 3, таблица 164 п. 7 а:
- восстановительная стоимость 1 куб. м. = 25 руб. 70 коп.;
- К кл. р-н = 1, 07; К гр. кап. = 1,35;
- восстановительная стоимость 1 куб. м. с учетом поправочных коэффициентов = 37 руб. 12 коп.;
- восстановительная стоимость пристроя:
в ценах 1969 года = 1373 руб.;
в ценах 1984 года - 2536 руб. 00 коп.
в ценах 1991 года - 3 391 руб. 00 коп.
по индексам переоценки на 01.01.2001 года - 45 439 руб. 00 коп.
Таким образом, общая восстановительная стоимость объекта оценки - 21282188 руб. 00 коп.
Все здания подвержены естественному физическому старению и постепенному разрушению, т.к. на них в условиях эксплуатации действуют внешние факторы: механические, климатические, биологические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные среды (ГОСТ 21964-76 "Внешние воздействующие факторы"). В результате чего в строительных элементах и конструкциях возникают напряжения и деформации, приводящие к возникновению трещин, сколов, отслоений, выбоин и других нарушений их целостности. К этому следует добавить, что под действием комплекса агрессивных атмосферных и эксплуатационных факторов в строительных материалах развиваются коррозионные процессы (выветривание, увлажнение, промерзание, выщелачивание, высолы, ржавчина, загнивание и др.), которые с течением времени также нарушают целостность конструкций и являются причиной их физического износа, старения и разрушения.
Физический износ на момент его оценки выражался соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Весьма интенсивно повреждаются и разрушаются те конструктивные элементы, которые испытывают значительные по величине и продолжительности агрессивные воздействия среды эксплуатации или подвержены большим механическим нагрузкам. Это прежде всего ограждающие конструкции зданий и сооружений: кровля, наружные стены, заполнение оконных и дверных проемов, а также элементы несущего каркаса - фундаменты, колонны, балки, фермы, элементы перекрытий и покрытий. Особенно быстро выходят из строя элементы запорной арматуры и трубопроводы внутренней разводки санитарно-технических устройств (водопровода, отопления, канализации) и элементы системы электроснабжения. В зависимости от функционального назначения и режима эксплуатации строительного объекта интенсивно могут изнашиваться покрытия его полов и внутренняя отделка.
Нередко причинами прогрессирующего физического износа могут быть ошибки, допущенные при выборе строительных материалов для конкретных условий работы элементов зданий и сооружений, отклонения качества применяемых материалов от требуемых по проекту, ошибки при проектировании строительного объекта и при выполнении рабочих чертежей, низкое качество строительно-монтажных работ и нарушения технологии строительного производства, отсутствие надлежащего контроля и др.
Источником информации о техническом состоянии зданий, отдельных строительных конструкций и инженерных систем в данной работе послужили материалы натурного обследования, выполненного экспертами с использованием визуальных и инструментальных методов исследований. Методика такого обследования подробно описана в "Руководстве по проведению натурных обследований промышленных зданий и сооружений" - 1975 г., в "Правилах оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86р) и в "Положении по техническому обследованию жилых зданий" (ВСН 57-88р).
В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). В некоторых случаях методика предусматривает вскрытие отдельных конструктивных элементов.
При проведении оценочной работы нами выявлялись и учитывались параметры, которые уменьшают полезность зданий, и оценивалось их влияние на стоимость объектов оценки.
Величину физического износа зданий определялась в процентах по формуле:

ФИ = ( ni=1qi x li) / 100 (%),

где:
qi - фактический износ i - го конструктивного элемента, % ;
li - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

Положительной стороной рассматриваемого метода оценки является возможность выявления и учета особенностей физического износа здания в конкретных условиях эксплуатации. Однако этот метод определения физического износа в оценке недвижимости имеет ограниченное применение. Так, среди недостатков, ограничивающих применение этого метода, можно выделить следующие:
- метод требует больших трудовых, временных и финансовых затрат;
- при определении износа допускаются субъективные ошибки в силу разного уровня квалификации и опыта экспертов, обследующих элементы здания;
- на основе полученных данных не представляется возможным отразить динамику физического износа конструкций и здания в целом на различных этапах их эксплуатации и др.
Поэтому в настоящем параграфе мы не ограничивались только одним методом оценки физического износа. Другим методом был выбран метод, основанный на принципе сравнения фактических и нормативных сроков службы конструктивных элементов здания, различающихся по своим функциям и подвергающихся в связи с этим износу в различной степени. Нормативный срок эксплуатации элементов здания определялся по таблице "Нормативные усредненные сроки службы общественных зданий, их конструктивных элементов и отделки", а фактический - по данным технического паспорта здания.
Величину физического износа отдельных конструктивных элементов здания определяли в процентах по формуле:

qi = (Тф / Тн) х 100 (%),

где:
Тф - фактический срок службы i-того элемента, лет;
Тн - нормативный срок службы i-того элемента, лет.

Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу (ГОСТ Р 41195.0.02-98).
Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации (ГОСТ Р 41195.0.02-98). Для общественных зданий он вызывается внешними факторами, например такими, как перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта. Экономическое устаревание можно назвать устареванием по местоположению или устареванием из-за окружающей среды.

Результаты оценки физического износа здания

Физический износ здания, определенный путем визуального обследования основных конструктивных элементов и всего здания в целом, приведен в табл. 6.17.

Таблица 6.17

Определение средневзвешенного износа объекта оценки на эффективную дату оценки 25 апреля 2001 года
№ пп.Наименование конструктивных элементовУдельный весФактический износСредневзвешенный износ
1Фундаменты420,08
2Стены и перегородки2851,4
3Перекрытия930,27
4Кровля6100,6
5Полы7151,05
6Проемы6100,6
7Отделочные работы6201,2
8Внутренние с/т и л/т работы20102,0
9Прочие работы1450,7
Итого:100-7,9

Таким образом, физический износ здания по нашим расчетам составил 8 %.

Оценка функционального и экономического износа

При оценке функционального и экономического износа нами учитывались следующие факторы:
- проект здания был выполнен с учетом современных требований для строительства, планировка помещений соответствует назначению здания, теплотехнические характеристики ограждающих конструкций соответствуют новым требованиям СНиПа;
- строительство велось по современной технологии с применением современных конструктивных и отделочных (в том числе, импортных) строительных материалов;
- новый арендатор произвел перепланировку и отделку внутренних помещений по наиболее подходящему для своих потребностей варианту;
- объект не перепрофилируется и не требует дополнительных вложений для дальнейшей эксплуатации;
- срок службы здания составляет всего четыре года и за этот период внешняя среда и обстановка вокруг здания практически не изменилась.
Поэтому нами в данной ситуации функциональный и экономический износ объекта оценки принят равным нулю.
Здание находится в центре города с отличной транспортной доступностью, хорошим благоустройством, озеленением, с подъездами и площадка для парковки автомашин

Расчет стоимости здания

Определив величины каждого типа износа, получим общую оценку накопленного износа здания, которую используем для определения остаточной стоимости объекта оценки затратным методом (табл. 6.18).

Таблица 6.18

Определение общей оценки накопленного износа здания
ПоказателиПроцентСумма, руб.
Физический износ
Устранимый4,95105347
Неустранимый (короткоживущие элементы)1,531923
Неустранимый (долгоживущие элементы)1,4530859
Итого по физическому износу7,9168129
Функциональный износ
Устранимый-
Неустранимый-
Итого по функциональному износу:-
Экономический износ-
Общий накопленный износ168129

Остаточная восстановительная стоимость здания в нашем случае составляет:

21282188 - 168129 = 21114059 (руб.).

Корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительные затраты на евроремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения недорогого евроремонта (без НДС), в зависимости от его сложности, колеблется в интервале от 1500 до 2500 руб. за 1 кв. м. Отделка анализируемого помещения была оценена в 21000 руб. (без НДС) за 1 кв. м. В соответствии с этим затраты на евроремонт в текущих ценах составляют:

СРЕМ. = С х Р = 2648,3 х 1800 = 4766940 руб.

где:
СРЕМ. - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;
С - цена (без НДС) проведения евроремонта в расчете на 1 кв. м. помещения;
Р - площадь отремонтированного помещения.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется, исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм-девелоперов, в размере 25 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле:

СЗАТ = (СВОССТ + СРЕМ) х КД х КНДС = (21114059 + 4766940) х 1,25 х1,2 = 38821499 руб.

где:
СЗАТ - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;
СВОССТ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 15 октября 2001 г.;
СРЕМ - стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;
КД - коэффициент учета предпринимательского дохода;
КНДС - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

На этапе сбора исходной информации нам удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались и на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Признак сопоставимости основан прежде всего на совпадении функционального использования сравниваемых объектов. Сравнение проводилось по объектам, наиболее эффективная эксплуатация которых заключается в использовании под административные здания.
Сопоставимый объект № 1. Административное здание налоговой инспекции. Строение 4-х этажное. каркасное. Каркас - металлоконструкции, ограждающие конструкции: стены из сборных ж/б панелей. Группа капитальности - 1. Год постройки - 1997, общая площадь - 2614,9 кв. м, имеется телефонизация, пожароохранная сигнализация, здание оборудовано и обеспечено всей необходимой инженерной инфраструктурой. Оформлено право муниципальной собственности. Дата продажи - 1.10.1998 г. Цена - 12238 руб. за 1 кв. м.
Сопоставимый объект № 2. Административное здание Нефтегазодобывающего управления. Строение 4-х этажное, каркасное. Каркас - металлоконструкции, ограждающие конструкции: стены из сборных ж/б панелей. Группа капитальности - 1. Год постройки - 1994. Общая площадь - 2375,6 кв. м. Здание оборудовано и обеспечено всей необходимой инженерной инфраструктурой, телефонизировано, оснащено пожаро-охранной сигнализацией. Оформлено право муниципальной собственности. Дата предложения - 1.05.2000 г.
Сопоставимый объект № 3. Административное здание треста. Строение 4-х этажное, каркасное. Каркас - металлоконструкции, ограждающие конструкции - стены из сборных ж/б панелей. Группа капитальности - 1. Год постройки - 1995. Общая площадь - 2654,2 кв. м. Здание оборудовано и обеспечено всей необходимой инженерной инфраструктурой, телефонизировано, оснащено пожароохранной сигнализацией. Оформлено право муниципальной собственности. Дата продажи - 10.05.99 г. Цена за 1 кв. м - 7912 руб.

Таблица 6.19

Корректировка цен объекта-аналога № 1
Место- положениеПлощадь, кв. мЦена 1 кв. мВнутренняя отделкаФорма собственностиДата продажиИнже- нерное обеспе- чениеОбщее состояние
Оцениваемый объектцентр2648,3ЕвроМуниципальная+хорошее
0%
Объект-аналог № 1окраина города2614,912238ЕвроМуниципальная01.10.98+хорошее
0%
Поправки- 2 %- 0,77000- 2 %00

Определим скорректированную цену за 1кв. м:

12238 х (-4,77 + 100) / 100 = 11626 руб.

Таблица 6.20

Корректировка цен объекта-аналога № 2
Место- положениеПлощадь, кв. мЦена 1 кв. мВну-ренняя отделкаФорма собственностиДата продажиИнже- нерное обеспе- чениеОбщее состояние
Оцениваемый объектцентр2648,3ЕвроМуниципальная+хорошее
0%
Объект-аналог № 2центр2375,67367УлучшеннаяМуниципальная01.05.00+хорошее
0%
Поправки0-6,420+0,50-1000

Определим скорректированную цену за 1кв. м:

7367х 0,886 = 6527 руб.

Таблица 6.21

Корректировка цен объекта-аналога № 3
Место- положениеПлощадь, кв. мЦена 1 кв. мВнутренняя отделкаФорма собственностиДата продажиИнже- нерное обеспе- чениеОбщее состояние
Оцениваемый объектцентр2648,3ЕвроМуниципальная+хорошее
0%
Объект-аналог № 3на незначительном расстоянии от центра города2654,27912ПростаяМуниципальная10.05.99.+удовлет- ворительное
Поправки, %- 1+0,140100- 102

Определим скорректированную цену за 1кв. м:

7912 х 1,041 = 8236 руб.

Обоснование корректировок

1. Поправка на местоположение определена в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным местоположением.

2. Поправка на площадь. При прочих равных условиях большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. В настоящее время на рынке недвижимости наибольшим спросом пользуются помещения площадью в пределах 2000 кв. м. Цена на них является максимальной. Для расчета поправки применяется формула Мисовца:

К пл. объекта = (Площадь объекта - площадь аналога) х фактор Мисовца (-0,02356)

3. Поправка на наличие евроремонта определена также исходя из разницы в ценах продажи для объектов с евроремонтом и без него. Наличие евроремонта увеличивает стоимость объекта в среднем на 10 %, а наличие улучшенной отделки увеличивает в среднем на 5 %.

4. Поправка на дату продажи определена на основании динамики цен продаж аналогичных объектов за 1988-2001 гг. Среднее снижение в результате отсутствия спроса составляет 1 % в год.

5. Поправка на торг. В качестве одного из аналогов был взят объект, представленный на продажу. Как правило, цена предложения на 5-10 % выше реальной цены сделки. Исходя из нестабильности рынка, экспертом была принята поправка в размере 10 %.

6. Поправка на состояние объекта. Разница между средним и хорошим состоянием составляет 2%.

В табл. 6.22 произведем расчет средневзвешенной цены 1 кв. м объектов-аналогов.

Таблица 6.22

Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м объектов-аналогов
ПоказателиОбъект-аналог
№ 1№ 2№ 3
Скорректированная цена, руб./кв. м11 62665278236
Удельный вес аналога0,250,450,3
Значение весовых частей, руб./кв. м290737061958
Средневзвешенная цена руб./кв. м8571

Стоимость 1 кв. м объекта оценки принимается равной средневзвешенной цене 1 кв. м объектов-аналогов, с учетом округлений - 8571 руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки методом сравнительного анализа продаж составит:

8571 х 2648,3 = 22698579 руб.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Данный подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.
Функциональное назначение помещения для аренды мы определяли, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозируемые (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались не прогнозные, а фактические данные.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов в рамках доходного подхода. В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается как среднестатистическая величина, полученная как отношение чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов.
Нами был произведен статистический анализ данного сегмента рынка (более 12 объектов) по состоянию на 25-27 апреля 2001 г., в результате которого было установлено, что коэффициент капитализации для административных зданий находится в интервале от 0,25 до 0,38 в зависимости от месторасположения и оснащенности площадей. К расчету был принят коэффициент капитализации, равный 0,31, полученный по наиболее сопоставимым аналогам с оцениваемым объектом.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.
Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального формирования объекта и воспроизводства доходов называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
- условно постоянные расходы,
- условно-переменные или эксплуатационные расходы,
- расходы на замещение или резервы.
Операционные расходы нами были приняты в размере 15 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.
Анализ ставок аренды проведен в табл. 6.23.

Таблица 6.23

Анализ ставок аренды
Описание объектаСтавка аренды в год, руб./кв. мИсточник информации
1. Аналог № 1360Договор аренды
2. Аналог № 2420Договор аренды
3. Аналог № 3395Договор аренды
Среднее значение392

Расчет чистого операционного дохода представлен в табл. 6.24.

Таблица 6.24

Расчет чистого операционного дохода
ПоказательРасчетная формулаИтого, долл. США
1. Потенциальный валовый доход (PGI)САРЕН х Р = = 329 х 2643,81038134
2. Коэффициент недоиспользования0,10 (10 %)10381
3. Действительный валовый доход (EGI)1038134 - 103811027753
4. Операционные расходы25%256938
5. Чистый операционный доход (NOI)1027753 - 256938770815

Произведем расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации. Используя рассмотренную выше формулу, рассчитаем стоимость объекта:

С = NOI / R = 770815 / 0,31=2569383 руб.

Согласование полученных результатов и заключение об оценке рыночной стоимости объекта

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:
- затратный метод - 38821499 руб.;
- сравнительный подход - 22698579 руб.;
- доходный подход - 2569383 руб.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:
- затратный метод - 0,1;
- метод сравнения продаж - 0,5;
- метод прямой капитализации - 0,4.
Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта (округленно) - 16259192.6 руб. (3882149.9 + 11349289.5 + 1027753.2) или 553034 долл. США по курсу ЦБ РФ на 25 апреля 2001 г. (1 долл. США = 29 руб. 40 коп.).
В расчете за 1 кв. м это составит 6140 руб. (или 209 долл. США).
На основании проведенного анализа рынка административных зданий, а также выполненных расчетов нами была рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта на 25 апреля 2001 г., которая составляет 16259192.6 руб. или 553034 долл. США.

Опубликовано: Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов // С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с

Версия для печати

ВверхНа главнуюНаписать письмо

Valnet.ru - Портал по оценке info@SystemFond.ru
т/ф: 237-57-63
Точная оценка земли и недвижимости от лучших профессионалов Москвы. Гарантируем правильные расчеты. , Граю Я подробнее шахматы чемпионат мира 2014 , Купить танцевальную обувь и одежду купить бальную одежду для мальчиков. , , , ,